Компания Метриум подвела итоги I полугодия на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы. Согласно исследованию, объем предложения за шесть месяцев вырос на 4,1%, а спрос сократился на 35,9%.

Фото: vk.com

По данным аналитиков, в январе — июне, на рынке новостроек стандарт- и комфорт-классов в старых границах столицы в реализации находилось 108 проектов, где предлагалось 20,5 тыс. лотов.

Из них 17,7 тыс. проектов — это квартиры и 2,8 тыс. — апартаменты.

Источник: Метриум

В I полугодии стартовало шесть новых проектов массового сегмента.

Источник: Метриум

Среди столичных административных округов максимальный объем предложения отмечен в ЮВАО (17,5%).

Источник: Метриум

Распределение лотов по стадии строительной готовности сопоставимо с началом 2024 года.

Впрочем, сократилась доля предложения на этапе монтажа этажей (-24,2 п. п. за год). Эксперты Метриум объяснили это сравнительно небольшим выводом на рынок новых проектов массового сегмента в 2023 году. Причем наибольшая их часть появилась только в IV квартале.

Источник: Метриум

В стандарт- и комфорт-классах сокращается доля предложения квартир и апартаментов с чистовой отделкой.

При этом спрос на них достаточно высокий, поскольку стоимость ремонта можно заложить в ипотечный кредит.

Источник: Метриум

На фоне запрета на строительство квартир площадью менее 28 кв. м значительно выросли цены на данный формат. Если в начале 2024 года на рынке массового сегмента предлагалось 24% лотов с бюджетом до 10 млн руб., то к концу июня их стало 16%.

Кроме того, после сокращения до 6 млн руб. максимальной суммы кредита при первоначальном взносе в 30% стоимость квартиры, которую можно было позволить в рамках господдержки, составляла 8,57 млн руб.

Источник: Метриум

По подсчетам аналитиков, средневзвешенная стоимость 1 кв. м квартир и апартаментов за квартал выросла на 6%, за полгода — на 5,9% и за год — на 18%. Аналитики объясняют это не только реакцией девелоперов на повышенный спрос в связи с окончанием льготной ипотеки, но и ограничениями на строительство жилья площадью менее 28 кв. м.

Специалисты Метриум также составили рейтинг самых доступных в экспозиции июня апартаментов массового сегмента:

• ЖК Wellbe: апартамент площадью 19,4 кв. м. за 4,3 млн руб.;

• ЖК CLEMENTINE: апартамент площадью 20,6 кв. м. за 5 млн руб.;

• ЖК CitiMix: апартамент площадью 20,7 кв. м. за 5,1 млн руб.

А вот как выглядят лидеры рейтинга самых доступных квартир:

• ЖК Никольские луга: квартира площадью 19,8 кв. м. за 5,9 млн руб.;

• ЖК Зеленый парк: квартира площадью 19,8 кв. м. за 6,4 млн руб.;

• ЖК ЛУЧИ: квартира площадью 22,2 кв. м. за 6,6 млн руб.

С полным текстом исследования можно ознакомиться здесь.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«Если годом ранее проекты массового сегмента преобладали на первичном рынке, то теперь уступают по предложению комплексам бизнес-класса», — отметил управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

С одной стороны, это, по его словам, является результатом вымывания экспозиции на фоне потребительской активности в преддверии сворачивания льготной ипотеки. С другой стороны, такая динамика связана с решением многих девелоперов переориентироваться на бизнес-класс, не столь зависимый от господдержки.

Эксперт не сомневается в том, что предложение в стандарт- и комфорт-классах продолжит сокращаться и во II полугодии. При этом цены вряд ли снизятся, полагает Руслан Сырцов: самые недорогие квартиры в новостройках становятся дефицитом после запрета властей столицы на их проектирование.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: студии в Москве подорожали после запрета на их строительство

Эксперты: в июне на первичном рынке «старой» Москвы появилось 17 новых проектов 

Эксперты определили районы Москвы с максимальным снижением цен на новостройки

Эксперты: элитным жильем в Москве заинтересовались сотрудники IT-компаний и иногородние инвесторы

Эксперты: в Москве растет спрос на жилье бизнес-класса

Эксперты: квартиры дешевле 10 млн руб. «уходят» из «старой» Москвы в Новую

Москва усиливает борьбу с апартаментами, которые продаются как «квазижилье»

С августа минимальная площадь квартир в Москве должна быть не меньше 28 кв. м

Эксперты оценили реальный спрос на рынке новостроек Московского региона в апреле — мае, назвали ведущих застройщиков и их проекты

Эксперты: цена 1 кв. м в новостройках разных районов Москвы за год выросла более чем на треть

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

Фото: vk.com

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

Фото: urbanus.ru

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

Фото: vk.com

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать