Спрос на более просторное жилье может возникнуть только на фоне ощутимого роста экономики, как это было в «нулевые» и (в некоторой степени) в период восстановления после кризиса 2008 года, считает ряд специалистов в сфере недвижимости, мнения которых приводятся в обзорном материале портала «Квадратный метр» (тематический проект «Российской газеты»).

Фото: www.moydom21.ru

Издание, в частности, ссылается на одно из последних исследований Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ).

Согласно данным этого исследования, площадь жилья в многоквартирных домах (МКД) в России регулярно снижалась. Если в 2010 году она равнялась в среднем 62,7 кв. м, то в 2021 году — лишь 52,3 кв. м (-16,6%).

Источник: Фонд «Институт экономики города»

По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, доля 1-комнатных квартир в стране стабильно держится на уровне 53%.

При этом в Ленинградской области этот показатель, например, доходит до 75%, в Приморье и Адыгее — до 68%.

По словам совладельца девелоперской Группы Родина Владимира Щекина (на фото), сегодня по стране 24% строящихся квартир имеют площадь менее 35 кв. м, а самая большая доля (27%) приходится на 1-комнатные квартиры площадью от 35 до 45 кв. м,

«То есть половина строящихся квартир фактически рассчитана на жизнь одного человека. 7% строящихся в России квартир — студии площадью до 25 кв. м, при этом еще лет 5-7 назад этот формат жилья в большинстве регионов был практически неизвестен», — подчеркнул эксперт.

Фото: www.cian.ru

По словам генерального директора риэлторского агентства «Простор-недвижимость» Сергея Саяпина (на фото), если раньше в «однушке» предполагалась, допустим, кухня размером 10 кв. м и жилая комната площадью 16 кв. м, то сегодня застройщики часто меняют их местами — оборудуя в 16-метровом помещении кухонный уголок, делая 10-метровую спальню.

И все это позиционируется как 2-комнатная квартира с кухней-столовой.

Фото: www.design-homes.ru

Специалисты компании Метриум подсчитали, что в Москве число студий в продаже в новостройках всех классов и типов за два последних года выросло более чем в два раза — с 9,9% до 20,6%.

Средневзвешенная стоимость столичных студий за этот же период выросла с 6,6 млн до 8,65 млн руб. Тем не менее, они по-прежнему остаются самым недорогим типом недвижимости.

Более того, в конце III квартала 2022 года в продажу по цене гораздо ниже рынка вышли студии (под статусом апартаментов, а не квартир), расположенные в подземной части домов и на антресолях, отмечают аналитики Метриум.

Фото: www.mirkvartir.ru

Студий и 1-комнатных квартир в структуре предложения от застройщиков с каждым годом становится все больше, поскольку растет спрос на них, и рынок пока далек от насыщения, обосновал тенденцию генеральный директор СМУ-6 Инвестиции Алексей Перлин (на фото).

Он пояснил, что покупатели «в условиях экономической турбулентности и зачастую падения доходов» ищут наиболее доступные варианты. Например, помещения евроформата, приобретение которых позволит избежать переплаты за лишние «квадраты» за счет отсутствия «длинных и зачастую бесполезных, с точки зрения функционала, коридоров».

Предпосылок к тому, чтобы тенденция к уменьшению площади жилья в ближайшее время развернулась, пока не просматривается, считает управляющий партнер компании Метриум Надежда Коркка (на фото).

Она отметила, что сокращение жилплощади — тренд, сопровождающий кризисы и периоды бурного роста цен. А поскольку платежеспособность россиян в целом снижается уже несколько лет подряд, большинство граждан не способны даже по ипотеке приобрести многокомнатные квартиры, делает вывод эксперт.

Фото: www.rg.ru

С ней согласен Владимир Щекин. По его оценке, тренд на строительство малогабаритных квартир, скорее всего будет долгосрочным.

«Спрос на более просторное жилье может возникнуть только на фоне ощутимого роста экономики, как это было в "нулевые" и в некоторой степени в период восстановления после кризиса 2008 года», — резюмировал Перлин.

Фото: www.rbk.ru

С более оптимистичным прогнозом выступил представитель банковской сферы — начальник управления развития ипотечных продаж Банка Зенит Андрей Дьяков (на фото)

Он предположил, что объединение расположенных на одной лестничной клетке квартир с целью их укрупнения вскоре может стать новым трендом на российском рынке жилья.

Фото: www.votchina.com

«Многие покупатели жилья в последние годы — инвесторы, и купленные ими компактные квартиры будут выходить в продажу, что приведет к переизбытку такого предложения на вторичном рынке, — прогнозирует специалист, — А тем, кто приобретает сейчас студии и "однушки" для себя, по мере появления или роста семьи понадобятся квартиры побольше, а прежние маленькие тоже пойдут в продажу», — добавил Дьяков.

Аналитики проекта РГ «Квадратный метр» не исключают, что стремление застройщиков в будущем уйти от «однушек» к квартирам больших площадей будет поощряться государством. В частности, за счет еще большего расширения и смягчения условий льготной госпрограммы субсидирования ставок «Семейная ипотека».

Другие публикации по теме:

Эксперты: застройщики продолжат сокращать среднюю площадь жилья, поскольку растет спрос на небольшие квартиры

Эксперты: студии и 1-комнатные квартиры образуют почти две трети предложения на столичном рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек спрос смещается в сторону жилья, более просторного, чем студии и «однушки»

Эксперты: средняя цена московской студии в июле перевалила за 8 млн руб.

Эксперты: за год на рынке новостроек Новой Москвы сильнее всего выросли в цене квартиры-студии

За последний год в ряде российских городов сильно сократилась средняя площадь жилья в новостройках

Девелоперов могут обязать сносить объекты незавершенного в срок строительства. Пакет законопроектов с таким предложением в ближайшее время внесет в Госдуму группа депутатов «Единой России», сообщили «Известия».

Фото: псбр.рф 

Цель инициативы — разрешить ситуацию с долгостроями, вновь вовлекая в оборот земельные участки (ЗУ), на которых они расположены, а также стимулировать арендаторов к своевременному завершению возведения объекта. Предложения парламентариев поддержали в Росреестре, где считают наличие долгостроев убыточным и опасным.

Речь в пакете законопроектов идет о поправках в ст. 239.1 Гражданского кодекса (ГК РФ) и о внесении изменений в Земельный кодекс (ЗК РФ).

«Ст. 239.1 ГК дополняется положениями, устанавливающими обязанность собственника освободить земельный участок от такого объекта, привести его в первоначальное состояние и вернуть арендодателю», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.

По мнению депутатов, такая мера будет стимулировать девелоперов к своевременному завершению работ и недопущению появления долгостроев.

Фото: vk.com

В ГК РФ предлагается также прописать положения, допускающие проведение повторных аукционов по продаже объектов незавершенного строительства в случае признания первых торгов несостоявшимися. Сейчас они не разрешены, и это приводит к возникновению тупиковых ситуаций.

«Внесение указанных изменений необходимо для устранения пробела в отношении определения гражданского-правовой судьбы объектов незавершенного строительства, обеспечения возможности рационального использования земельных ресурсов, развития и благоустройства территорий», — цитируют «Известия» подготовленный к внесению документ.

Кроме того, предлагается внести поправки в ст. 39.6 ЗК РФ, дополнив ее положениями, устанавливающими возможность предоставления ЗУ в аренду на срок не более одного года без проведения торгов, если степень готовности объекта составляет не менее 90%. По мнению авторов, за это время застройщик должен полностью завершить строительство.

Фото: vk.com

Как отметил один из авторов законопроекта, заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный (на фото), пробелы в законодательстве приводят к тому, что правовая судьба долгостроев не решается десятилетиями. По его словам, брошенные территории с ветшающими конструкциями превращаются в язвы на теле города — опасные и бесполезные. Он привел в пример недавнее обрушение недостроенного дома в Челябинске.

Ключевая задача законопроектов — улучшить качество жизни людей и не допустить появления новых долгостроев, заявил депутат.

«Необходимо убрать риски возникновения тупиковой ситуации, когда недостроенный объект не реализован через торги и не приобретен в государственную или муниципальную собственность, — подчеркнул Выборный и добавил: — Для этого нужно разрешить проведение повторных и последующих аукционов в случае признания первых торгов несостоявшимися. Новые нормы также простимулируют арендаторов к своевременному окончанию работ на затянувшихся стройках».

Фото: yakubovsky.ru

По мнению члена Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александра Якубовского (на фото), это полезная инициатива, которую необходимо проработать уже в рамках работы профильного комитета. Тем не менее депутат заметил, что законопроект никак не затрагивает долгострои, в которых у граждан, обманутых дольщиков, есть права на долю в объекте незавершенного строительства, в этой части исправно работает законодательство.

«По их дому принимается решение — если его можно достроить, технически и экономически это целесообразно, его достроят, если нет — им выплачивают компенсацию за жилье, а сам объект незавершенного строительства уходит в собственность Фонда развития территорий (ФРТ), — разъяснил действие механизма парламентарий. — Если это в компетенции региона, застройщик, например, по соглашению с правительством региона, расселяет их, предоставляя жилье в других домах».

Фото: er-ictra.ru

Коллега Якубовского по думскому комитету и его однопартиец по «Единой России» Сергей Колунов (на фото) по поводу обязанности застройщиков сносить долгострои считает, что проще искать инвестора и достраивать, поскольку здесь важна и социальная функция.

Он также указал, что долгострои — действительно актуальная проблема, которая портит архитектурный облик городов, и в том числе и для борьбы с появлением жилых долгостроев в 2019 году заработал механизм эскроу.

«Таким образом мы предотвратили появление новых "заброшек", перешли к достройке уже существующих долгостроев, — рассказал Колунов и уточнил: — В случае с нежилой недвижимостью сейчас достройка осуществляется заинтересованными инвесторами. Да, долгострой может стоять пять лет, семь, но в итоге заинтересованный инвестор находится и достраивает».

Фото: council.gov.ru 

Статс-секретарь руководителя — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий (на фото) отметил, что в ведомстве поддерживают инициативу депутатов.

«Законопроект необходим для устранения пробела в законодательстве. Содержание долгостроя может быть и убыточным и опасным, — подчеркнул чиновник и пояснил: — Убыточно, поскольку объект не приносит прибыли его владельцу ввиду того, что его невозможно эксплуатировать, а опасно в связи с тем, что стройплощадка может быть не огорожена и заброшена».

Представители бизнеса отнеслись к инициативе депутатов по-разному.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) считает недопустимой практикой пункт о возможном сносе объектов незавершенного строительства.

«Оптимальным выглядит положение, когда дольщики могут дождаться достройки дома силами другой организации», — считает топ-менеджер и предупреждает, что при сносе они оказываются в ущемленном положении, так как даже в случае возвращения средств теряют возможность приобрести иное жилье ввиду существенной инфляции на рынке недвижимости.

В то же время разумной выглядит идея официального продления аренды земельных участков без проведения торгов для завершения реализации долгостроев, добавил Сырцов. Такая практика, по его словам, уже давно применяется, но благодаря лазейкам в законодательстве, а де-юре не закреплена.

«Подобный порядок помогает девелоперу без лишней волокиты выполнить свои обязательства перед дольщиками», — полагает эксперт. Он уточнил, что в реестре ФРТ по всей России в списке долгостроев числится порядка 750 домов общей площадью около 5 млн кв. м, но совместными усилиями федерального центра и регионов список ежегодно сокращается на сотни объектов капстроительства за счет успешной реализации программ по восстановлению прав обманутых дольщиков.

Фото: urbanus.ru

CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото) подчеркнула болезненность восприятия проблемы с долгостроями и в социальном, и в медийном плане. Но сегодня ее актуальность гораздо меньше, чем пять-десять лет назад, полагает эксперт.

«В целом федеральные и региональные власти при поддержке крупных девелоперов научились достаточно эффективно решать эти вопросы. С начала 2023 года 30 регионов полностью избавились от объектов незавершенного строительства, а количество последних сократилось на 1 тыс. единиц, — пояснила она, добавив: — Другое дело, что предложенные поправки направлены не столько на решение проблемы с долгостроями, сколько на перераспределение активов».

Специалист привела следующие аргументы: качественных ЗУ мало, и больше их не становится, а ведущие игроки девелоперского рынка жестко конкурируют за контроль над ними. И в этом контексте неиспользуемая или неэффективно используемая земля фактически превращается в резерв для будущих проектов.

«Безусловно, девелоперские компании хотят получить доступ к этому резерву, — отметила Ольга Хасанова и резюмировала: — Очевидно, что в этом их поддержат городские и региональные власти, которые, с одной стороны, заинтересованы в росте активности, а с другой, нуждаются в понимании статуса всех земельных площадок, чтобы иметь возможность для долгосрочного градостроительного планирования».

Фото: vk.com

CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин (на фото) согласен с тем, что проблема незавершенного строительства существует и наследию прошлого мы обязаны множеством таких зданий — в основном они из последних лет советской эпохи и 1990-х годов.

«Думаю, что отчасти эта проблема сейчас становится актуальной, поскольку такие объекты часто находятся внутри проектов… КРТ и могут быть помехой для освоения столь больших площадок», — полагает топ-менеджер. При этом он ожидает, что благодаря законопроекту может появиться способ быстро и эффективно разрешить споры с собственниками недостроя: ведь это чья-то собственность, и решать вопросы с ней надо в рамках закона, — подчеркнул представитель бизнеса.

Фото: vk.com

С точки зрения финансового эксперта, автора телеграм-канала «Экономизм» Алексея Кричевского (на фото), вопрос долгостроев не так критичен сегодня в России, как проблема аварийности жилых домов.

«Вопрос по долгостроям перестал быть актуальным с 2019 года, после введения проектного финансирования», — пояснил Кричевский. Поэтому, по его мнению, важно понимать, будет ли распространено действие поправок на существующие долгострои. Будет ли обязан новый девелопер сносить здание, если он выиграет аукцион по завершении строительства.

Эксперт подчеркнул, что с каждым годом в стране становится все меньше долгостроев, поэтому проблема в течение максимум пяти лет себя изживет.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ФРТ получил новые полномочия по оценке инфраструктурных проектов

Генпрокуратура: проблемы дольщиков полностью решены в 46 регионах России

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

В Татарстане больше нет пострадавших дольщиков

ФРТ: в 2023 году потенциально проблемных объектов стало вдвое меньше

Марат Хуснуллин: В Нижнем Новгороде введен в эксплуатацию один из крупнейших долгостроев

Глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова: Недострои подобны коту в мешке

Марат Хуснуллин: ФРТ активно развивается, задач становится все больше, и работа идет неплохо

В России более 80 тыс. объектов незавершенного строительства на 5 трлн руб.

Арифметика ЕРПО: минус 237 домов, плюс 44, итого — 1 013

Эксперты: стремление к гигантизму в жилом строительстве неоправданно