В последнее время звучат утверждения о 40-процентной разнице в цене между новостройками и «вторичкой». Аналитики ЦИАН выяснили, сколько на самом деле составляет разрыв в стоимости — в регионах, крупнейших городах и отдельно в Москве и Подмосковье.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

С начала 2000-х до 2018—2019 годов, напомнили эксперты, стоимость 1 кв. м на первичном рынке в России была ниже, чем на вторичном. Это воспринималось как премия за риск: тогда многие новостройки сдавались позже заявленных сроков.

Переход на счета эскроу, а затем и запуск программы льготной ипотеки привели к обратной закономерности. Сейчас есть локации, где «вторичка» дороже, но это скорее исключение из общего правила.

Ср. цены предложения по лотам, опубликованным на сайте ЦИАН (на 10.10.2023)

Источник: ЦИАН

Один из распространенных способов подсчета разницы в ценах между первичным и вторичным рынками — сопоставление средних цен по всей стране. Если взять стоимость 1 кв. м во всех объявлениях на ЦИАН, то на «вторичку» в среднем она составит 143,3 тыс. руб., на «первичку» — 169,2 тыс. руб.

Но, как подчеркивают аналитики, эти показатели не отражают реального соотношения цен в конкретных локациях. Так как в сравнительный ряд попадают в том числе и локации, где новостроек в принципе нет, а есть только старое и дешевое вторичное жилье.

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в регионах

Источник: ЦИАН

ЦИАН проанализировал средние цены предложения на первичном и вторичном рынках 66 регионов, и только в 10% субъектов РФ «вторичка» оказалась дороже «первички». В большинстве стоимость 1 кв. м в новостройках выше, чем в готовом жилье.

Наибольший разрыв в Астраханской области (52%). В Самарской, Костромской и Смоленской областях цена сопоставима, но это скорее исключение. В среднем по исследованным регионам «первичка» дороже «вторички» на 16,2%.

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в городах Подмосковья

Источник: ЦИАН

Для анализа цен внутри отдельных городов эксперты взяли 34 населенных пункта, где проживают от 500 тыс. человек. В итоге выяснилось, что только в четырех из них 1 кв. м на вторичном рынке дороже, чем на первичном.

В большинстве локаций новостройки дороже. Наиболее рельефно разница в стоимости жилья между сегментами рынка выражена в Челябинске (55%), Астрахани (48%) и Набережных Челнах (34%).

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в городах Подмосковья

Источник: ЦИАН

В городах Подмосковье новостройки дороже «вторички» на 9,2%. Максимальное различие в стоимости «квадрата» между первичным и вторичным рынками в Реутове (24%) и Люберцах (23%).

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в районах Москвы

Источник: ЦИАН

Перейдя к Москве, эксперты отметили, что, как правило, потенциальные покупатели сравнивают цены на первичном и вторичном рынках не в пределах всего города, а в отдельных районах.

При этом, уточнили они, активные продажи там идут в 1— 3 новых ЖК, и средняя стоимость «квадрата» напрямую зависят от этих проектов. Наличие даже одного крупного комплекса бизнес- или премиум-класса может привести к существенному превышению цен «первички» над «вторичкой».

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

Что, по данным аналитиков, как раз и наблюдается в Марфино (55%), Коньково (53%), Ростокино (49%). Средняя стоимость «квадрата» в новостройках этих районов превышает 450 тыс. руб., а вот стоимость 1 кв. м на «вторичке» близка к среднерыночной по городу (312 тыс. руб.).

В большинстве районов цены на первичном рынке выше, чем на вторичном, и только в шести локациях из 71 «квадрат» готового жилья дороже.

«Универсального ответа на вопрос, насколько "первичка" дороже "вторички", нет. Значения отличаются в зависимости от локаций и методики расчета», — прокомментировал исследование руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

В ближайшее время, по его мнению, цены на первичном рынке продолжат расти на фоне высокого спроса, в то время как на вторичном, скорее всего, застынут и или даже начнут падать из-за удорожания ипотеки.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: главным драйвером на рынке ипотеки в текущем году была «вторичка»

Эксперты: ситуация на рынке ипотечного кредитования продолжает улучшаться, и прежде всего за счет вторичного рынка (графики)

Эксперты: новая ключевая ставка ЦБ поможет новостройкам переиграть «вторичку»

Эксперты: жители каких населенных пунктов смогут получить льготную ипотеку на вторичное жилье

Эксперты: утверждение ЦБ о 40—60-процентном ценовом разрыве между «первичкой» и «вторичкой» не соответствует действительности

Эксперты: разница в цене новостроек и вторичного жилья превышает 40%

Эксперты: рынок «вторички» жив, спрос достаточно высок, но цены топчутся на месте

Насколько новостройки дороже «вторички»: эксперты не согласны с оценками ЦБ

Эксперты: объем предложения вторичного жилья в Москве снизился почти на треть

Как изменятся спрос и цены при введении льготной ипотеки на вторичное жилье

Управляющий партнер ГК Самолет Александр Прыгунков дал интервью РБК, которое мы приводим с небольшими сокращениями.

Фото: t.me/gk_samolet

О темпах строительства и накопленном застройщиками запасе прочности

— Объем предложений, существующих на рынке, был запущен за последние годы, — уточнил Александр Прыгунков. — Наша отрасль достаточно инерционная, И когда разгоняется, ее уже не остановить. Объем предложений достаточно большой, но накопленный запас прочности и обеспеченность всех проектов финансированием позволяют нам чувствовать себя уверенно.

Банки стабильно финансируют стройку, темпы строительства не меняются, все идет по графику, что мы видим и у нас, и у наших конкурентов, партнеров. Поэтому говорить об отставании темпов строительства нельзя. Все идет в штатном режиме.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Почему нет предпосылок к снижению цен

— Если говорить про тенденцию изменения цен и надежду на их снижение, то этого не будет. Есть минимальные корректировки в пределах погрешности 1% — 2%, что видно в статистике. Как правило, это связано с разным миксом предложений. Предпосылок к снижению цен не существует. Почему? Все мы понимаем, что в стране существует определенная нехватка рабочей силы. Стоимость рабочей силы, услуг подрядчиков и т. д. существенно растет. Есть инфляция, рост цен на строительные материалы, особенно там, где это связано с импортозамещением. Следовательно, себестоимость строительства увеличивается. Плюс ставки. Все это закладывается в себестоимость.

За последние 10 лет рынок очень сильно изменился, стал очень цивилизованным, на нем работает много профессионалов. Никто не будет продавать ниже себестоимости: это экономически неэффективно, за этим следят и банки как представители регулятора, которые несут контрольную функцию. Поэтому тенденций к снижению цен точно не будет —  нет такого запаса маржи.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

О новом балансе спроса и предложения на рынке

— Из статистики, аналитических данных мы видим сейчас, что растет объем объектов с полученным разрешением на строительство, потому что наша отрасль в этом плане инерционная. Много процессов было запущено за последний год. И они точно будут продолжаться еще пять-шесть месяцев.

А затем игроки на рынке будут смотреть, надо ли начинать новые проекты. Скорее всего, новые очереди стартуют чуть позже. И через какое-то на рынке время будет найден новый баланс: уменьшится объем предложения в соответствии со спросом, который будет на тот момент существовать.

А цены точно снижаться не будут: работы в убыток никто не допустит.

Фото: © Raev Denis / Фотобанк Лори

Об ипотеке и новой реальности рынка

— Количество клиентов, желающих купить жилье, уменьшилось. Были проблемы с лимитами по семейной ипотеке. На какой-то период банки не одобряли ипотеку, клиенты ждали одобрения.

Конечно же, цикл принятия решений и заключения договоров увеличился. Это реальность нынешнего рынка. Все перестраиваются, все к этому адаптируются, и мы, исходя из этого, меняем свои планы.

Этот процесс нельзя изменить за один день или неделю, на это потребуется определенное количество времени.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 О проектах КРТ

— Проекты КРТ — достаточно непростые, долгие. Это самое сложное, что есть в девелопменте. И те проекты, которые запущены и строятся, они продолжатся. Будет продолжаться работа по тем проектам КРТ, где готовится исходная разрешительная документация. Ее подготовка не требует больших финансовых затрат, и все девелоперы будут этим заниматься.

И когда период прогнозирования станет более стабильным, когда мы поймем, что будет происходить с капиталом, с доступностью финансовых средств и т. д., проекты КРТ начнут реализовываться более активно.

Фото: пресс-служба ГК Самолет

Об экспансии в российские регионы

— В последние два года мы активно работаем в Тюмени. В ближайшие несколько месяцев вводим первую нашу очередь — это важный, значимый этап нашего присутствия здесь. Тюмень — это первый нестоличный город в нашем портфеле. До этого мы развивались в Москве и Санкт-Петербурге. Тюмень — это третий город и первый из региональных, куда мы вышли с нашими проектами, — подчеркнул Александр Прыгунков (на фото) и добавил: — Мы анализируем проекты КРТ, взаимодействуем с властью и т. д.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В октябре 2024 года застройщики вывели на рынок на 5,5% больше МКД, чем годом ранее (графики)

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Без ипотеки: результаты исследования поведения потенциальных покупателей новостроек в новых условиях

Эксперты: на рынке новостроек Москвы в октябре наблюдалась стагнация цен

Эксперты: по итогам III квартала темпы роста цен в новостройках «старой» Москвы замедлились

Эксперты отметили падение цен на жилье в Балашихе, Красногорске и Мытищах

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться

Эксперты назвали районы Подмосковья с максимальным ростом цен на новостройки

Эксперты: в сентябре новостройки подорожали и в Санкт-Петербурге, и в Ленинградской области

Эксперты зафиксировали стагнацию цен на новостройки в крупнейших городах России

В течение ближайшего года эксперты ожидают снижения цен на недвижимость на 5% — 10%

Эксперты рассказали о падении спроса и цен на столичном рынке жилья

Эксперты подсчитали, в каких районах столицы в сентябре снизились цены на новостройки