Аналитики банка ДОМ.РФ провели исследование структуры вторичного рынка и всех факторов, влияющих на стоимость жилья. О полученных результатах подробно рассказали «Известия».

Фото: www.vita-property.ru

Сегодня, утверждают аналитики, жилье в новостройках стоит в среднем по стране на 30% больше, чем на вторичном рынке.

Многим такая тенденция, пишут «Известия», «кажется странной: ведь, казалось бы, риски покупателя при приобретении строящегося жилья гораздо выше, а выбор меньше».

Кроме того, в квартиру, купленную на «вторичке», можно заезжать сразу, а строящееся жилье приходится ждать иногда долгие месяцы.

Источник: Банк ДОМ.РФ

Потребители сложившийся порядок цен объясняют программами льготной ипотеки, призванными поддержать жилищное строительство.

Действительно, таких программ немало, они регулярно продлеваются, подогревая спрос на первичное жилье и позволяя застройщикам завышать цены.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

Вице-президент Банка ДОМ.РФ Игорь Кузавов (на фото) считает это предположение неверным.

По его словам, если глубже погрузиться в проблему, то окажется, что «существующее положение вещей вполне логично, и разница между квартирами на первичном и вторичном рынке вряд ли исчезнет».

Эта разница наблюдается уже на протяжении ряда лет. Еще в 2019 году, до массового распространения льготных ипотечных программ, готовое жилье в среднем стоило на 17% ниже квартир в строящихся домах.

Источник: Банк ДОМ.РФ

Причина, по мнению экспертов, кроется в структурных факторах.

Первый из них — состав жилищного фонда. На вторичном рынке преобладают двух- и трехкомнатные квартиры, а застройщики, идя на поводу потребностей покупателей, строит больше «однушек».

В результате однокомнатных квартир в новостройках вдвое больше, чем трех- и четырехкомнатных. При этом стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире, как правило, выше.

Фото: www.tsargrad.tv

Второй значимый фактор — география. Сегодня застройщики в первую очередь осваивают наиболее ликвидные площадки, где жилье продается быстрее и дороже.

Ну, и наконец, качество жилья. Новостройки здесь значительно обгоняют квартиры на вторичном рынке, которые зачастую требуют серьезного ремонта.

После 2019 года разница цен на жилье на первичном и вторичном рынках не только не уменьшилась, но, наоборот, продолжила расти, достигнув 30%.

Источник: Банк ДОМ.РФ

Эксперты объясняют это в числе прочего и изменением ставок по ипотеке. На первичном рынке средняя ставка сегодня находится на уровне чуть ниже 6%, а на вторичном ее значение составляет около 11%.

Поэтому покупать готовую квартиру будет выгодно только в том случае, если предложат скидку, иначе придется сильно переплачивать проценты по кредиту. Эта скидка, считает аналитики, как раз и соответствует увеличению дисконта «вторички» к «первичке».

По прогнозам аналитиков Банка ДОМ.РФ, в ближайшую пару лет ставки на первичном рынке стабилизируются, а ставки по ипотеке на готовое жилье снизятся, и постепенно «вторичка» будет подтягиваться, уменьшая разрыв.

Портал ЕРЗ.РФ к теме конкуренции первичного и вторичного жилья обращался не раз. И порой эксперты оценивали ситуацию на рынке еще более жестко, считая, что именно поддержка властями стройкомплекса привела к росту цен на новостройки.

Фото: www.static2.banki.ru

«Из-за искусственной накачки рынка бюджетными деньгами банкам и застройщикам удается выставить в контракт с клиентом сильно завышенные цены», — полагает эксперт компании БКС Мир инвестиций Валерий Емельянов (на фото).

Клиентам кажется, что, поскольку государство гасит половину процентов за них, все остальное неважно. Однако это становится важным при попытке продажи купленного на первичном рынке жилья по завышенной в полтора раза цене, отметил эксперт.

Многие аналитики выражали озабоченность и тем, что новостройки — это прежде всего однокомнатные квартиры и студии. И покупают их в том числе по программе «Семейная ипотека».

Фото: www.pnp.ru

Первый зампред думского комитета по вопросам семьи Татьяна Буцкая (на фото) такую ситуацию расценивает, как весьма тревожную. Она убеждена, что семья должна иметь возможность покупать в ипотеку не однокомнатную, а многокомнатную квартиру, и программы господдержки должны это учитывать.

Есть еще целый ряд других вопросов, вызывающих споры. Скажем, стоит ли распространить адресную льготную ипотеку на вторичный рынок жилья уже конкретно для поддержки покупателя, а не застройщика, или не стоит. Как реагировать на проблемы сокращения населения, падения рождаемости, эмиграцию, что также ведет к снижению спроса на покупку нового жилья, и т. д.

Другие публикации по теме:

Сбер примирил льготную ипотеку с господдержкой и скидки от застройщиков

Эксперты назвали города Подмосковья с максимальным ростом цен на жилье

Банк ДОМ.РФ: в сегменте многокомнатных квартир ипотека выросла на 17,5%

Эксперты: рост цен на жилье может остановиться

Эксперты: объем возводимого в Москве жилья на конец прошлого года достиг 16,6 млн кв. м

Эксперты: за три года цены жилья в новостройках выросли на 82%

Эксперты ожидают в апреле четырехкратного роста спроса на ипотеку

Эксперты: итоги I квартала по ИЖК сопоставимы с уровнем прошлого года, но только благодаря «вторичке»

Виталий Мутко Владимиру Путину: Мы предлагаем стимулировать приобретение квартир большой площади за счет дополнительного субсидирования ставки 

Владимир Путин: Дисбаланс на рынке недвижимости приводит к его затовариванию, что грозит сокращением стройки. Нужно поддержать спрос на жилье

Аналитики Домклик исследовали структуру выданных ипотечных кредитов в июле 2024 года, в том числе их распределение между рынками новостроек, готового жилья и ИЖС.

По данным за июль, Сбер выдал 49,7 тыс. кредитов — практически вдвое меньше, чем в июне (-54,4%). Объем выдач также сократился вполовину — до 207,8 млрд руб. (-49,9%). Эксперты объяснили снижение показателей спадом востребованности первичного жилья и строящихся частных жилых домов, где зависимость от льготных программ проявилась сильнее всего.

На покупку жилой недвижимости в новостройках в июле выдано 10,8 тыс. кредитов. Это меньше, чем в среднем за II квартал (33,2 тыс.), но больше показателей I квартала (в среднем 8,4 тыс.). Напомним, что перед I кварталом также вводились ограничения в отношении льготных программ.

В общем количестве выдач доля первичного рынка уменьшилась до 21,7% (-27,2 п. п. с июня). Это ниже, чем во II квартале (40,8%), но опять же выше показателя I квартала (17,9%).

Наиболее высока доля первичного жилья в Дальневосточном федеральном округе (ДФО): в Республике Саха (Якутия) — 45,6%, Республике Бурятия — 39,4% и Приморском крае — 36,9%. Более 80% кредитов на новостройки в этих регионах обеспечены за счет «Дальневосточной и Арктической ипотеки».

Значительна доля выдач на рынке новостроек в Москве (35,2%), Краснодарском крае (28,9%) и Санкт-Петербурге (28%).

Фото: mirkvartir.ru

2,5 тыс. кредитов было выдано Сбером на рынке ИЖС. В отличие от рынка новостроек, показатель оказался ниже среднего значения не только первого (15,2 тыс.), но и второго квартала (9,1 тыс.).

Доля выданных кредитов в этом сегменте снизилась до 5,1% (-14 п. п. с июня). Это самое низкое значение с мая 2023 года.

Наиболее высокую долю выдач на ИЖС эксперты зафиксировали в регионах, на которые распространяется программа «Дальневосточная и Арктическая ипотека»: Республике Саха (Якутия) — 18,2%, Сахалинской области — 17% и в Камчатском крае — 13,7%. Тем не менее статистика показала, что и до отмены массовой льготной ипотеки доля выдач на ИЖС в регионах ДФО была высокой по сравнению с другими федеральными округами.

Самое чувствительное снижение с июня доли строящихся частных домов в общем количестве выдач отмечено в Республике Татарстан (-27 п. п.), Астраханской области (-24,6 п. п.) и Республике Адыгея (-24,3 п. п.).

Директор дивизиона Домклик Алексей Лейпи (на фото ниже) связал падение спроса на рынке новостроек и ИЖС с ужесточением условий и повышением адресности льготной ипотеки с 1 июля.

Фото: domclick.ru

«Доля первичного рынка в ипотеке Сбера снизилась на 27 п. п., до 22%. На рынке ИЖС спад также значительный: сегмент сократился на 14 п. п., до 5%, — уточнил он, заметив, впрочем, что если «на рынке ИЖС количество выдач снизилось до минимальной отметки за последние полтора года, то на рынке новостроек абсолютные показатели спроса не отстают от значений января — марта текущего года».

А вот востребованность готового жилья не упала: в июле заемщики получили 34,6 тыс. кредитов, прибавив 3,2% по сравнению с июнем, а также и относительно усредненных показателей за I и II квартал (28 тыс. и 31,4 тыс. соответственно).

Доля вторичного жилья в выданных ипотечных кредитах достигла 69,6%, и это максимум с марта 2023 года. С июня показатель увеличился на 38,9 п. п. Географически процент готового жилья в структуре ипотечных выдач Сбера вырос в Астраханской области (+54,3 п. п.), Республике Тыва (+53,5 п. п.) и Новгородской области (+49,2 п. п.).

Наибольшая доля вторичной недвижимости в ипотечных выдачах в июле зафиксирована в регионах с ограниченным или отсутствующим предложением новостроек: в Магаданской области (87,1%), Чеченской Республике (86,9%) и Республике Коми (86%).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Объем ипотечного кредитования в Сбербанке в июле сократился вдвое

Эксперты: средний размер первоначального взноса по ипотеке в Банке ДОМ.РФ увеличился до 37%

Новый «семейный» способ продаж от застройщика: нюансы и риски

Эксперты: после отмены господдержки и корректировки льгот по ипотеке рынок рухнул на 55%

Эксперт: в июне ипотечное кредитование почти догнало 2023 год

Крупные российские банки вновь повысили ставки по ипотеке

Эксперты: из-за заградительных рыночных ставок количество ипотечных сделок может снизиться на 30% — 40%

Эксперты: после перезапуска программы число заявок на «Семейную ипотеку» снизилось на 22%

Эксперты рассчитали переплату по ипотеке при рыночной ставке

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц снизилось в пять раз (графики)

Эксперты: в июне выдачи жилищных кредитов на новостройки и по льготным программам поставили исторические рекорды