Такие прогнозы содержатся в обзоре, подготовленном рейтинговым агентством «Эксперт РА» на основе анализа прошлогодних и текущих тенденций на рынке жилья.

О ситуации в отрасли

Авторы обзора расценивают нынешнюю ситуацию как сложную, приводя следующие цифры. В 2019 год объем просроченной задолженности девелоперских компаний в РФ вырос на 9%, а ее доля по сравнению с предыдущим годом увеличилась с 17,3% до 21,3%.

В то же время объемы выдачи кредитов застройщикам на возведение зданий и сооружений в минувшем году сократились на 9%.

Фото: www.konakovograd.ru 

«Снижение объемов кредитования обусловлено тем, что новый механизм проектного финансирования еще не заработал в полную силу и большинство проектов девелоперы пока достраивают по старым правилам», — объясняют тенденцию аналитики «Эксперт РА».

Согласно их прогнозу, по мере полного перехода на новый механизм финансирования отрасль будет консолидироваться на фоне прекращения деятельности мелких застройщиков, «которые не смогут соответствовать ужесточившимся требованиям».

Фото предоставлено компанией Брусника

О вводе

Эксперты с удовлетворением отмечают, что в 2019 году объем ввода жилья в эксплуатацию впервые за четыре года показал положительную динамику (+5 %), составив 79,4 млн кв. м жилой площади.

При этом, уточняют они, основной вклад в прирост внесло индивидуальное жилищное строительство (+11 %, до 35,9 млн кв. м).

А ввод жилья в многоквартирных домах (МКД) показал совсем небольшой прирост (+0,5 %, до 43,5 млн кв. м).

Фото: www.ezem.ru

В 2020 году значительного роста объема ввода жилья не ожидается, полагают авторы обзора.

Со ссылкой на руководителя аналитического центра госкомпании ДОМ.РФ Михаила Гольдберга они дают прогнозные цифры на конец текущего года: 45 млн кв. м для МКД и 35 млн кв. м — для ИЖС. То есть примерно столько же, сколько и по итогам 2019 года.

Фото: www.2pct.ru

Об ипотеке

Аналитики «Эксперт РА» напоминают, что в начале 2019 года на рынке наблюдался рост стоимости ипотечных кредитов после повторного повышения ключевой ставки в декабре 2018-го.

Однако, несмотря на активное снижение, начиная с лета прошлого года, ставок ИЖК и достигнутый в декабре исторический минимум данного показателя в 9% годовых, средняя ставка ИЖК по итогам 2019 года оказалась выше, чем в 2018-м примерно на 0,4 процентных пункта.

По мнению авторов обзора, это стало одной из причин замедления ипотечного рынка (сворачивания объемов ИЖК).

И данная тенденция, считают эксперты, продолжится на фоне увеличения ставки ИЖК до уровня выше 10% годовых уже в первой половине текущего года. 

Фото: www.rus.kiziltan.ru

Главной причиной такого развития ситуации на ипотечном рынке станет замедление экономического роста и увеличение инфляционных рисков из-за падения цен на нефть и пандемии коронавируса, поясняют аналитики «Эксперт РА».

Они считают, что до конца года экономическая ситуация в стране будет, вероятнее всего, развиваться по умеренно-негативному сценарию. Он предполагает:

• рост инфляции выше целевой отметки в 4% годовых;

• увеличение ключевой ставки ЦБ с нынешних 6% до 7—7,5 %;

• среднегодовая цена на нефть марки Brent $40—$45 за баррель;

• снижение реальных доходов населения.

«Объем выдач ипотеки в таком случае будет ниже значений прошлого года на 10—12 % и составит 2,5—2,6 трлн руб.)», — говорится в обзоре.

Фото: www.utmagazine.ru

Об угрозе ипотечного дефолта  

По мнению авторов, в этом году банки столкнутся с серьезными вызовами по управлению качеством ипотечного портфеля, связанными со снижением платежеспособности населения на фоне общего спада в экономике, роста цен, сокращения рабочих мест в ряде отраслей, наиболее пострадавших из-за пандемии коронавируса.

Аналитики «Эксперт РА» ожидают увеличения объема просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5—10% по итогам 2020 года, ее долю в портфеле ипотечного кредитования предварительно расценивают как незначительную — на уровне 1,5% портфеля.

Фото: www.wp.com

«При этом в перспективе двух-трех лет возможен более значительный ее рост в связи с выходом на просрочку части заемщиков, получивших кредит в период ипотечного бума», — уточняют эксперты.

Впрочем, по их оценке, скатывания в ипотечный дефолт в среднесрочной и долгосрочной перспективе не должно произойти, поскольку довольно мощную поддержку этому виду кредитования окажет «закрепление с 2019 года в законодательстве возможности ипотечных каникул для заемщиков, попавших в трудную жизненную или финансовую ситуацию».

Фото: www.cian.ru

Примечательно в этом контексте мнение бывшего руководителя медиахолдинга «Эксперт» (куда в свое время входило и агентство «Эксперт РА»), а ныне председателя Совета по правам человека при Президенте РФ Валерия Фадеева (на фото).

РИА Новости/Сергей Гунеев

«Из конечного платежа ипотечника около 36% забирает себе государство в виде налогов и разного рода платежей, 18% забирают банки, — заявил на днях Фадеев. — Таким образом, 54% платежа достается государству и банкам. Здесь есть огромный резерв для снижения платежа за ипотечное жилье», — подчеркнул глава СПЧ.

По его мнению, если начать снижать налоги и ограничивать банки, то нынешний платеж среднего ипотечного заемщика в РФ можно снизить в два раза.

Фото предоставлено компанией Брусника

О радужных перспективах «первички»

Авторы обзора в целом склоняются к оптимистичному выводу, что, в долгосрочной перспективе новый механизм финансирования долевого строительства повысит доверие к российскому рынку новостроек.

А это, в свою очередь, положительно скажется на спросе на ипотеку в данном сегменте.

«Поддержку «первичке» также будут оказывать постепенный износ вторичного жилищного фонда и развитие кредитования в рамках госпрограмм, которые ориентированы преимущественно на первичный рынок», — прогнозируют аналитики агентства «Эксперт РА».

Фото: www.tv21.ru

Другие публикации по теме:

ЦБ: Заемщикам с официально подтвержденным диагнозом коронавирусной инфекции нужно предоставлять ипотечные каникулы

Застройщики: субсидии по кредитам действительно помогут, если их максимально приблизить к ключевой ставке ЦБ

Эксперты и застройщики: ипотека может подорожать

Росстат: ввод жилья в 2019 году превысил 80 млн кв. м. Спасибо ИЖС

Средняя ставка ТОП-15 ипотечных банков снизилась до 9,2% годовых, а в семи из них она опустилась ниже 9%

ДОМ.РФ: Потенциал снижения ставок по ипотеке еще не исчерпан

24 ноября в Ижевске состоялась 34-я конференция для застройщиков «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы». Мероприятие организовали НОЗА, портал ЕРЗ.РФ и ТПП РФ. Эксперты и представители органов власти обсудили жилищное строительство в условиях резкого падения спроса, а также особенности ипотечного кредитования в кризис.

Заместитель министра строительства, ЖКХ и энергетики Удмуртской Республики Ольга Дубовцева (на фото) рассказала, что в стадии строительства в регионе находятся 1,3 млн кв. м жилья, и есть все основания полагать, что оно будет сдано вовремя. С начала 2022 года в республике уже сдано более 1 млн кв. м жилья, из которых 396 тыс. кв. м — многоквартирное.

Замминистра также отметила, что власти Удмуртской Республики уделяют большое внимание поддержке строительной отрасли. В частности, в регионе действует программа «Стимул», которой могут воспользоваться комплексные застройщики.

Президент союза «ТПП Удмуртской Республики» Сергей Васильцов (на фото) указал на то, что строительная отрасль является важным элементом экономического развития и России в целом, и смежных отраслей — производства стройматериалов и техники, создания новых рабочих мест.

Председатель СРО «Строитель» Александр Ходырев (на фото справа) призвал застройщиков решать проблемы, существующие в девелопменте, с прицелом на интересы покупателей жилья. «Застройщики в первую очередь работают в интересах потребителя жилья, который, фактически, платит за все — за проектирование, за строительство. 95% жилья в России финансируют именно граждане», — подчеркнул эксперт.

Руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото ниже) привел статистические данные относительно текущего состояния ипотечного рынка. В частности, согласно им, средневзвешенная ставка по ипотечным продуктам на новостройки сегодня составляет 3,49%, что значительно ниже 6% по семейной ипотеке и 7% по льготной ипотеке на новостройки. Это стало возможно благодаря субсидируемой ставке от застройщиков, отметил специалист.

Кирилл Холопик также поделился такими данными:

• доля ипотеки в продажах новостроек, по оценкам девелоперов, составляет 85% (70% по официальной статистике);

• доля субсидированной застройщиками ипотеки в общем объеме жилищных кредитов составляет не менее 60%;

• при ставке 0,01% в рамках субсидируемой застройщиком ипотеки размер ежемесячного платежа по сравнению с льготной ипотекой сокращается на 40%, что делает покупку жилья доступнее;

• при покупке жилья в субсидируемую ипотеку наценка на жилье составляет в среднем 12,5%.

Руководитель портала ЕРЗ.РФ обратил внимание участников конференции на то, что ипотека от застройщиков является лишь временным, но эффективным, инструментом поддержания спроса в условиях резкого падения рынка. После его восстановления и застройщики, и банки откажутся от такого продукта, резюмировал он.

Наконец, Кирилл Холопик сообщил, что РСПП совместно с ЕРЗ.РФ направил в адрес Банка России письмо с просьбой не отменять субсидируемую ипотеку от застройщика и обоснованием важности такого инструмента поддержания спроса. В этом письме, в частности, отмечается, что льготная ипотека от застройщика позволяет сохранить ковенанты проектного финансирования.

На конференции в Ижевске прошло вручение дипломов застройщикам — призерам и победителям крупнейшего всероссийского градостроительного конкурса ТОП ЖК-2022, лидерам по вводу жилья в 2021 году. Кирилл Холопик также пригласил застройщиков подавать заявки на участие в четвертом конкурсе ТОП ЖК-2023.

ИТ-компании «Базис Недвижимость», «Яндекс Недвижимость», Smartis и Profitbase рассказали о цифровых решениях для застройщиков, которые помогают оптимизировать процессы на всех этапах строительства: от продаж и проектирования до сдачи дома в эксплуатацию и выдачи ключей.

Фотоотчет и материалы конференции опубликованы на портале ЕРЗ.РФ по ссылке.

Другие публикации по теме:

Эксперты: проекты последних лет показывают рост качества строительства жилья

Департамент строительства Краснодарского края: международные санкции не повлияли на стройотрасль региона

Эксперты: на рынке строительства МКД Ростовской области сохраняется баланс спроса и предложения

Эксперты: цены на стройматериалы в России продолжат снижаться

Эксперты: девелоперам важно учитывать сопровождение решений умного дома после сдачи его в эксплуатацию

В жилищном строительстве Воронежской области наблюдается рост доли ИЖС