На фоне высокой ключевой ставки и изменения условий льготной ипотеки столичные застройщики могут сократить вывод новых проектов. Однако к дефициту предложения, скорее всего, это не приведет. Об этом говорится в исследовании аналитического центра IRN.RU.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Итоги и перспективы

Тренд на снижение объемов нового строительства наметился еще в 2023 году, когда, по информации портала ЕРЗ.РФ, которую привели аналитики, рынок Москвы пополнился 239 новостройками от 69 застройщиков.

Это 113 тыс. квартир площадью 5,72 млн кв. м, что на 11% меньше, чем годом ранее.

Источник: Метриум

Согласно расчетам компании Метриум, число новых проектов за прошлый год сократилось на 17%, с 99 до 82 комплексов с квартирами и апартаментами.

При этом в Новой Москве, в отличие от «старой», девелоперская активность в 2023 году даже выросла: застройщики начали реализацию девяти проектов против шести в 2022-м.

Источник: IBC Real Estate

Новых проектов в 2024 году, скорее всего, станет меньше, но, по прогнозам опрошенных IRN.RU экспертов, снижение объемов строительства вряд ли будет значительным.

Об этом, например, свидетельствуют рекордные инвестиции в покупку площадок под жилье.

Фото: licdn.com

«Так, по итогам 2023 года объем вложений составил 190 млрд руб., что на 9% выше показателя 2022-го и практически в два раза превосходит значение 2021-го», — отметил руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой ГК Основа

По мнению председателя совета директоров, президента ГК Основа Александра Ручьева (на фото), которым он поделился на конференции Сбера по жилой недвижимости «Время изменений: вызовы 2024», единственное, что можно сделать в нынешних условиях, — замедлить выход новых площадок, чтобы не копить риски.

Однако их «заморозка» на длительное время вряд ли возможна, поскольку это приведет к значительным финансовым потерям.

Фото: t.me/alias_group

«Девелопер не может остановить запуск новых проектов — это конвейер. Продавать будем дольше, но новые проекты должны быть, иначе конвейер остановится», — заявила на Девелоперском форуме REPA директор по инвестициям Alias Group Юлия Сидская (на фото).

По оценке портала ЕРЗ.РФ, в январе семь застройщиков вывели на столичный рынок 16 объектов (73 тыс. квартир площадью 390 тыс. кв. м).

Фото: erzrf.ru

«Мы видим, что это на 27% ниже января 2023 года и на 64% ниже декабря», — заявил руководитель портала Кирилл Холопик (на фото).

При сохранении темпов, по его словам, в текущем году на рынок Москвы выйдет 91,1 тыс. квартир. То есть объемы нового предложения сократятся примерно на 20% по сравнению с 2023-м, уточнил эксперт.

Фото: vk.com/samolet_plus_business

«В 2024 году мы ожидаем снижения вывода в продажу новых объемов до примерно 8 млн кв. м (-11%, по расчетам IRN.RU, — Ред.). Таким образом, будет сохранен баланс на рынке», — считает руководитель отдела аналитики ГК Самолет Олеся Дзюба (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото) все-таки надеется, что в нынешнем году в Москве стартует примерно столько же проектов, сколько в 2023-м.

«В условиях сохраняющейся экономической неопределенности ликвидное жилье остается самым надежным инвестиционным вложением, поэтому застройщики не станут серьезно сокращать активность», — аргументирует эксперт.

С его точки зрения, также сохранится динамика рынка Новой Москвы, благодаря развитию транспортных развязок и инфраструктуры.

Фото:© glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Где и что будут строить

Несмотря на быстрый рост ТиНАО, новое строительство по-прежнему будет сосредоточено в старых границах столицы, где, по оценкам Метриум, есть более 350 перспективных площадок, тогда как в Новой Москве их только 16.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) напомнил, что примерно половина площадок с генеральным планом застройки участка находится в «старой» Москве, рядом с Третьим транспортным кольцом или внутри него.

Помимо этих проектов, много площадок на северо-западе и западе столицы. Поэтому предложение новостроек класса «бизнес» и выше будет увеличиваться.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Однако эксперт согласен и с тем, что строительство бюджетного жилья продолжит смещаться в Новую Москву.

Что касается элитного сегмента, то традиционно большая часть нового строительства сосредоточится в ЦАО, а в числе территорий, где будут выходить основные объемы, аналитики Kalinka Ecosystem назвали Хамовники, Остоженку, Пресненский район и Замоскворечье.

«Старая» Москва

Источник: Dolgov Pro

Предложение и спрос

По итогам 2023 года, несмотря на замедление запуска новых проектов и рекордный уровень спроса, объем предложения в «старой» Москве, по данным брокерского агентства DOLGOV PRO, сократился по сравнению с 2022-м только на 5% в лотах и на 3% — в квадратных метрах.

Новая Москва

Источник: Dolgov Pro

В ТиНАО, наоборот, наблюдается устойчивый рост объема предложения.

От динамики выхода новых проектов зависит объем предложения на рынке новостроек. Однако эксперты не исключают, что экспозиция сократится менее заметно, чем новое строительство, или останется на прежнем уровне.

Они полагают, что снизится не только девелоперская, но и покупательская активность, и таким образом на рынке установится новый баланс спроса и предложения.

Фото: dolgovpro.com

«В связи с предполагаемым сокращением спроса застройщики будут более сконцентрированы на реализации по текущей цене уже выведенных объемов», — резюмировал соучредитель DOLGOV PRO Михаил Долгов (на фото).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в январе активность на рынке новостроек Московского региона снизилась

Эксперты: итоги 2023 года, ведущие девелоперы и самые успешные проекты в Московском регионе 

Эксперты: москвичи стали чаще покупать жилье без использования ипотеки

Эксперты определили эластичность рынка новостроек Московского региона в 2023 году

Эксперты: самые дорогие в стране новостройки Москвы и Сочи начали дешеветь

Эксперты: как изменилась стоимость стандартной квартиры в различных районах Москвы

Эксперты: из-за дорогой ипотеки спрос «мигрирует» из перегретой по ценам «старой» Москвы за МКАД

Эксперты: московские новостройки вернулись к ценам ноября

Эксперты: новостройки Москвы в 2023 году подорожали на 23%

Эксперты: в январе продажи квартир и апартаментов в Московском регионе упали на 53%

По итогам IV квартала 2024 года объем предложения строящегося жилья в Подмосковье вырос на 5,5%, а спрос — на 4,9%. При этом средневзвешенная цена 1 кв. м жилой площади составила 190 500 руб. (+0,2% за месяц, +0,8% за квартал), подсчитали аналитики Метриум.

Фото:© glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

По данным экспертов, в конце года на рынке Московской области в реализации находилось 208 проектов с 45,3 тыс. лотов (+0,8% за месяц, +5,5% за квартал), включая 44 тыс. квартир и 1,2 тыс. апартаментов.

Динамика объема предложения новостроек на рынке Московской
области по кварталам, шт.

Источник: Метриум

В IV квартале 2024 года на рынок новостроек Московской области было выведено 8 новых проектов, в которых реализуются квартиры.

Максимальный объем предложения (15%, без изменения за квартал) сконцентрирован в Ленинском городском округе. На втором месте — Пушкинский округ (12%, +2 п. п.), третьими стали Мытищи (12%, без изменений).

ТОП-10 округов Московской области с максимальной долей предложения (в шт.) и
средневзвешенная цена (СВЦ) по округам, руб.

Источник: Метриум

Если говорить о строительной готовности, то сократилась доля в корпусах на начальном этапе строительства (12,7%, -7,4 п. п. за квартал) и выросла доля предложения в сданных корпусах (16,2%, +1,5 п. п. за квартал), на этапе монтажа этажей (51,5%, +3,5 п. п. за квартал) и на этапе отделки (19,5%, +2,2 п. п. за квартал).

Структура предложения Московской области по стадии
строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

В типологии за квартал значительных изменений не произошло: наибольшая доля предложения приходится на однокомнатный формат (44,9%, +0,1 п. п. за квартал).

Структура предложения квартир и апартаментов
Московской области по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

По типу отделки также значительных изменений нет. Доля предложения без отделки за квартал прибавила 1,1 п. п. (50,4%), с чистовой отделкой — сократилась на 0,8 п. п. (36,4%).

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

Предложение самого доступного жилья (в ценовом диапазоне до 5 млн руб.) увеличилось на 1 п. п. (6%), чему способствовали скидки и старт продаж с предложением по цене ниже рынка.

Распределение предложений на рынке новостроек Московской области
по площадям и бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов по итогам IV квартала 2024 года зафиксирована на уровне 190 500 руб. (+0,2% за месяц, +0,8% за квартал), в квартирах — 190 420 руб. (+0,1% за месяц, +0,7% за квартал), в апартаментах — 194 190 руб. (+5,4% за месяц, +1,8% за квартал).

Средневзвешенная цена предложения Московской области
по кварталам, руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

Самые доступные предложения декабря 2024 года отмечены в ЖК Гармония Парк (Лыткарино) — 17,6 кв. м за 3,1 млн руб.; ЖК Дом+ (Воскресенск) — 29,2 кв. м за 3,2 млн руб. и ЖК Кашинцево (Лосино-Петровский) — 21,9 кв. м за 3,3 млн руб.

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек Московской области по кварталам,
шт. (с физлицами по дате регистрации без уступок и оптовых сделок)

Источник: Метриум

По данным экспертов, в IV квартале было заключено 9,5 тыс. сделок по ДДУ (+4,9% за квартал, -48,5% за год), а за весь 2024 год — 43 713 ДДУ (-24,9% по сравнению с 2023-м).

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек Московской области по годам,
шт. (с физлицами по дате регистрации без уступок и оптовых сделок)

Источник: Метриум

Зарегистрировано 68% сделок с использованием ипотечного кредитования (-12 п. п. за квартал).

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на рынке новостроек Московской области по месяцам
в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, ДОМ.РФ

Максимальное число ДДУ в IV квартале зарегистрировано в Ленинском городском округе (15%) при снижении за квартал на 7 п. п.

Рост доли сделок 5 п. п. (14%) зафиксирован и в Мытищах, что объясняется стартом новых корпусов. На третьем месте по этому показателю — Красногорск.

Фото: ferrostroy.ru

Управляющий партнер ГК ФЕРРОСТРОЙ (девелопер ЖК Катуар в Мытищах) Григорий Ваулин (на фото) рассказал, что Ленинский округ, Мытищи и Красногорск на протяжении нескольких лет остаются лидерами по спросу на новостройки. Эксперт объяснил этот результат не только значительным объемом предложения, но и эксклюзивными характеристиками данных локаций.

«Все они являются ближайшими спутниками Москвы, обладают развитой инфраструктурой и большим числом мест приложения труда, — подчеркнул девелопер. — А Мытищи, особенно их пригороды, еще и отличаются благоприятной экологической обстановкой».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) отметил, что в конце 2024 года наблюдалась минимальная доля ипотечных сделок в Подмосковье за 5,5 лет —59%. На это, по его словам, повлияли несколько факторов:

- отсутствие лимитов у многих банков для проведения сделок по «Семейной ипотеке»;

- девелоперские компании смогли увеличить популярность рассрочек;

- многие клиенты ожидали, что с внедрением нового ипотечного стандарта застройщики внедрят субсидирование без комиссии.

«Тем не менее в ноябре — декабре на рынке новостроек Московской области наблюдался восстановительный тренд, — заметил эксперт и добавил: — Впрочем, ситуация немного стабилизировалась лишь по сравнению со второй половиной прошедшего лета, а год к году динамика по ДДУ остается отрицательной».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в 2024 году количество и объем выдач льготных ипотечных кредитов сократились почти на треть

Эксперт: из-за высокой инфляции недвижимость остается привлекательным активом

Эксперты: что будет с ценами на недвижимость в 2025 году

Эксперты: особенности декабрьской экспозиции новостроек Московского региона

Прогнозы экспертов о спросе и ценах на жилье в 2025 году

Эксперты рассказали о всех деталях ноябрьской экспозиции новостроек в Московском регионе

Осень в Московском регионе: спрос на новостройки, цены и самые популярные жилые комплексы

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках

Эксперты: сегодня в Московском регионе популярны квартиры «под ключ», но это ненадолго

Эксперт прогнозирует 15-процентное падение цен на недвижимость на год-полтора

Эксперты назвали самые популярные города Подмосковья по уровню продаж новостроек