На фоне высокой ключевой ставки и изменения условий льготной ипотеки столичные застройщики могут сократить вывод новых проектов. Однако к дефициту предложения, скорее всего, это не приведет. Об этом говорится в исследовании аналитического центра IRN.RU.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Итоги и перспективы

Тренд на снижение объемов нового строительства наметился еще в 2023 году, когда, по информации портала ЕРЗ.РФ, которую привели аналитики, рынок Москвы пополнился 239 новостройками от 69 застройщиков.

Это 113 тыс. квартир площадью 5,72 млн кв. м, что на 11% меньше, чем годом ранее.

 

Источник: Метриум

 

Согласно расчетам компании Метриум, число новых проектов за прошлый год сократилось на 17%, с 99 до 82 комплексов с квартирами и апартаментами.

При этом в Новой Москве, в отличие от «старой», девелоперская активность в 2023 году даже выросла: застройщики начали реализацию девяти проектов против шести в 2022-м.

    

Источник: IBC Real Estate

  

Новых проектов в 2024 году, скорее всего, станет меньше, но, по прогнозам опрошенных IRN.RU экспертов, снижение объемов строительства вряд ли будет значительным.

Об этом, например, свидетельствуют рекордные инвестиции в покупку площадок под жилье.

   

Фото: licdn.com

 

«Так, по итогам 2023 года объем вложений составил 190 млрд руб., что на 9% выше показателя 2022-го и практически в два раза превосходит значение 2021-го», — отметил руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский (на фото).

   

Фото предоставлено пресс-службой ГК Основа

 

По мнению председателя совета директоров, президента ГК Основа Александра Ручьева (на фото), которым он поделился на конференции Сбера по жилой недвижимости «Время изменений: вызовы 2024», единственное, что можно сделать в нынешних условиях, — замедлить выход новых площадок, чтобы не копить риски.

Однако их «заморозка» на длительное время вряд ли возможна, поскольку это приведет к значительным финансовым потерям.

 

Фото: t.me/alias_group

 

«Девелопер не может остановить запуск новых проектов — это конвейер. Продавать будем дольше, но новые проекты должны быть, иначе конвейер остановится», — заявила на Девелоперском форуме REPA директор по инвестициям Alias Group Юлия Сидская (на фото).

По оценке портала ЕРЗ.РФ, в январе семь застройщиков вывели на столичный рынок 16 объектов (73 тыс. квартир площадью 390 тыс. кв. м).

   

Фото: erzrf.ru

 

«Мы видим, что это на 27% ниже января 2023 года и на 64% ниже декабря», — заявил руководитель портала Кирилл Холопик (на фото).

При сохранении темпов, по его словам, в текущем году на рынок Москвы выйдет 91,1 тыс. квартир. То есть объемы нового предложения сократятся примерно на 20% по сравнению с 2023-м, уточнил эксперт.

  

Фото: vk.com/samolet_plus_business

 

«В 2024 году мы ожидаем снижения вывода в продажу новых объемов до примерно 8 млн кв. м (-11%, по расчетам IRN.RU, — Ред.). Таким образом, будет сохранен баланс на рынке», — считает руководитель отдела аналитики ГК Самолет Олеся Дзюба (на фото).

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото) все-таки надеется, что в нынешнем году в Москве стартует примерно столько же проектов, сколько в 2023-м.

«В условиях сохраняющейся экономической неопределенности ликвидное жилье остается самым надежным инвестиционным вложением, поэтому застройщики не станут серьезно сокращать активность», — аргументирует эксперт.

С его точки зрения, также сохранится динамика рынка Новой Москвы, благодаря развитию транспортных развязок и инфраструктуры.

  

Фото:© glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

 

Где и что будут строить

Несмотря на быстрый рост ТиНАО, новое строительство по-прежнему будет сосредоточено в старых границах столицы, где, по оценкам Метриум, есть более 350 перспективных площадок, тогда как в Новой Москве их только 16.

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) напомнил, что примерно половина площадок с генеральным планом застройки участка находится в «старой» Москве, рядом с Третьим транспортным кольцом или внутри него.

Помимо этих проектов, много площадок на северо-западе и западе столицы. Поэтому предложение новостроек класса «бизнес» и выше будет увеличиваться.

  

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

 

Однако эксперт согласен и с тем, что строительство бюджетного жилья продолжит смещаться в Новую Москву.

Что касается элитного сегмента, то традиционно большая часть нового строительства сосредоточится в ЦАО, а в числе территорий, где будут выходить основные объемы, аналитики Kalinka Ecosystem назвали Хамовники, Остоженку, Пресненский район и Замоскворечье.

 

«Старая» Москва

Источник: Dolgov Pro

 

Предложение и спрос

По итогам 2023 года, несмотря на замедление запуска новых проектов и рекордный уровень спроса, объем предложения в «старой» Москве, по данным брокерского агентства DOLGOV PRO, сократился по сравнению с 2022-м только на 5% в лотах и на 3% — в квадратных метрах.

 

Новая Москва

Источник: Dolgov Pro

 

В ТиНАО, наоборот, наблюдается устойчивый рост объема предложения.

От динамики выхода новых проектов зависит объем предложения на рынке новостроек. Однако эксперты не исключают, что экспозиция сократится менее заметно, чем новое строительство, или останется на прежнем уровне.

Они полагают, что снизится не только девелоперская, но и покупательская активность, и таким образом на рынке установится новый баланс спроса и предложения.

   

Фото: dolgovpro.com

 

«В связи с предполагаемым сокращением спроса застройщики будут более сконцентрированы на реализации по текущей цене уже выведенных объемов», — резюмировал соучредитель DOLGOV PRO Михаил Долгов (на фото).

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в январе активность на рынке новостроек Московского региона снизилась

Эксперты: итоги 2023 года, ведущие девелоперы и самые успешные проекты в Московском регионе 

Эксперты: москвичи стали чаще покупать жилье без использования ипотеки

Эксперты определили эластичность рынка новостроек Московского региона в 2023 году

Эксперты: самые дорогие в стране новостройки Москвы и Сочи начали дешеветь

Эксперты: как изменилась стоимость стандартной квартиры в различных районах Москвы

Эксперты: из-за дорогой ипотеки спрос «мигрирует» из перегретой по ценам «старой» Москвы за МКАД

Эксперты: московские новостройки вернулись к ценам ноября

Эксперты: новостройки Москвы в 2023 году подорожали на 23%

Эксперты: в январе продажи квартир и апартаментов в Московском регионе упали на 53%

Снижение государственной поддержки ипотечного рынка и повышение ключевой ставки ЦБ привели к сокращению продаж в новостройках столицы в июле — сентябре по сравнению с II кварталом на 31%. Стоит ли теперь ожидать банкротства девелоперов — в этом вместе со специалистами разбиралась редакция IRN.RU.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

О финансовых итогах года говорить пока рано, но в 2024-м первичное жилье продолжало дорожать и выручка застройщиков падала медленнее, чем спрос, отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

По оценкам аналитиков, за 10 месяцев общая сумма полученных столичными девелоперами средств составила 1,44 трлн руб. — абсолютный максимум в этом периоде за всю историю рынка.

Впрочем, динамика продаж не учитывает роста объемов строительства. Поэтому, чтобы понять насколько отрасль устойчива, необходимо смотреть на показатель распроданности квартир, от которого зависит наполнение счетов эскроу.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Проект будет закрыт с прибылью для застройщика после погашения проектного финансирования, если на момент ввода он реализует 70% квартир, уточнил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

  

Динамика продаж в строящихся объектах Москвы

Год	2020	2021	2022	2023	2024
Объем строительства, млн м2	16	15,6	14,3	16,9	18,6
Не продано	30%	37%	36%	42%	45%
Продажи не открыты	21%	15%	16%	16%	11%
Продано, в т. ч.	50%	48%	48%	43%	44%
до 20% проектного объема	1%	1%	3%	1%	2%
21-40% проектного объема	3%	4%	6%	6%	5%
41-60% проектного объема	5%	7%	9%	9%	8%
61-80% проектного объема	11%	9%	11%	12%	11%
более 80% проектного объема	30%	27%	20%	14%	18%

Источник: NF Dom

 

С этой точки зрения ситуация в столице просто отличная. По данным на 11 ноября, в Москве было распродано 76% площадей в домах, которые сдаются в 2024-м и 61% — в тех МКД, что введут в следующем году.

Для сравнения: в целом по стране эти показатели составляют 67% и 45% соответственно.

Понимая, что льготную ипотеку не будут продлевать бесконечно, застройщики продавали жилье опережающими темпами. И дороже, чем планировали изначально. Такая тактика позволила девелоперам создать хороший запас на счетах эскроу.

 

Как изменились доходы столичных девелоперов по ДДУ

Сегмент	Выручка в июне 2024 г., млрд руб.	Выручка в октябре 2024 г., млрд руб.	Динамика
Всего	193,1	152,3	-21,1%
Массовый	49,6	37,4	-24,6%
Бизнес	66,2	53,8	-18,7%
Премиум	23,9	27,8	+16,3%
Элитный	8,8	14,6	+65,9%
Новая Москва	44,5	18,8	-57,8%

Источник: Метриум

 

Хотя в текущем году застройщики и получат рекордный объем финансовых средств, в разных сегментах ситуация различная. По сравнению с пиковым июнем в октябре в плюсе остались только премиум- и делюкс-классы.

Компании, сделавшие ставку на массовое жилье, за год потеряли 40% выручки. Причина понятна, их клиенты сильнее всего зависят от ипотеки.

  

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

На 01.10. 2024 средняя ставка по проектному финансированию в Центральном федеральном округе составляла 7,96%, увеличившись за год на 2,46 п. п., при том что ключевая ставка ЦБ выросла на 6 п. п.

Сегодня те застройщики, кто выводит на рынок новые проекты, кредитуются под 25% — 29%. По мере наполнения счетов эскроу ставка будет снижаться, но при нынешнем уровне спроса ждать этого придется долго.

Особенно, если учитывать, что до 40% новостроек в Москве продается в рассрочку, которую гендиректор компании ГК Dominanta Денис Бородако (на фото ниже), назвал не более чем «пустышкой», поскольку она не приносит денег на счета эскроу и не выводит на спецставку.

 

Фото: пресс-служба Dominanta

 

В итоге это может привести к резкому снижению объемов строительства в стране. Чтобы такого не произошло, предлагается субсидировать из бюджета проектное финансирование до уровня 12% — 14%.

Но даже если власти этого не сделают, в Москве все равно строить будут много. В последние годы девелоперы активно покупали землю под свои проекты (причем и в рамках КРТ), и просто «заморозить» их не получится.

Еще хуже то, что эти участки приобретались по дорогим бридж-кредитам.

  

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

  

Теоретически, со временем такие займы должны конвертироваться в проектное финансирование, но цикл превращения «бумажных проектов в бетонные» измеряется годами, а при текущей ключевой ставке ЦБ себестоимость земли до выхода на стройку легко может удвоиться.

Поэтому, по мнению исполнительного директора НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяны Подкидышевой (на фото), сегодня многие застройщики и пытаются избавиться от лишних площадок.

 

Фото: Key Capital

 

Помимо снижения доходов и дорогих кредитов девелоперские компании сталкиваются с другими рисками. Главный из них — рост себестоимости строительства, отмечает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото).

Повышение цен на стройматериалы напрямую сказывается на конечной стоимости проектов и ухудшает финансовое положение застройщиков.

 

Фото: fsk.ru

 

К проблеме себестоимости можно отнести и дефицит кадров, вызванный увеличением объемов строительства, оттоком мигрантов, и, как следствие, ростом зарплат, считает директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото).

 

Фото из личного архива Е. Тарасовой

 

Тем не менее, несмотря на все перечисленное, по убеждению коммерческого директора компании Plus Development Елены Тарасовой (на фото), массовые банкротства девелоперских компаний в обозримом будущем Москве не грозят.

Во-первых, для этого нет причин: глобально ситуация на рынке пока не внушает опасений.

 

Фото: NF Group

 

Во-вторых, банкротства, по словам управляющего директора NF Dom Натальи Сазоновой (на фото), невыгодны и банкам, которые должны будут достраивать жилье, если девелоперы не выдержат бремени своих обязательств.

А когда ситуация начнет влиять на устойчивость банковской системы, государство будет напрямую субсидировать уже кредитные организации.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Но, скорее всего, власти (по крайней мере региональные) вмешаются намного раньше.

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) напомнил, что московское правительство ведет постоянный мониторинг и при необходимости включается в решение проблем дольщиков.

В результате за последнее время банкротство пережил только один застройщик — Seven Suns Development, и власти столицы действительно очень быстро нашли ему замену. Теперь перед дольщиками недостроенных им объектов отвечает вполне стабильная Capital Group.

 

Фото: banki.ru

 

В общем, ничего катастрофического пока не предвидится.

«Государство и системные банки будут оборонять инвестиционно-строительный рынок до последнего патрона», — резюмировал управляющий партнер ЖК LES Олег Дедков (на фото).

В зоне риска находятся лишь компании, неграмотно рассчитавшие финансовую модель, а также новые проекты в бюджетных сегментах. Особенно, если земля для них была приобретена относительно недавно.

 

Фото: kf.expert

 

«Те, кто занимался жилищным строительством, исходили из предпосылки, что ключевая ставка ЦБ снизится и деньги будут доступны. Теперь они осознали, что это надолго», — заметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков (на фото).

Длительное падение продаж, безусловно, чревато проблемами и для крупных девелоперов, которые ориентируются на масштабы и объемы сделок. Если падение спроса продлится больше года, то у них могут возникать сложности.

 

Фото из личного архива И. Доброхотовой

 

В любом случае, по мнению экспертов, в том числе основателя БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирины Доброхотовой (на фото), наиболее вероятный вариант развития событий, если дела у застройщика пойдут плохо, — это дружественное поглощение банком или другим девелопером.

Не исключено слияние с государственными компаниями и появление новых финансово-инвестиционных групп. Собственно, этот процесс уже идет: в октябре Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Главный аналитик Сбера: жилищное строительство — самый пострадавший от кризиса сектор экономики

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве 

Застройщики тормозят вывод новых проектов, увольняют сотрудников офисов продаж, а в Москве начали дешеветь квартиры

Эксперты: сегодня в зоне риска находятся те застройщики, кто сделал ставку на льготную ипотеку

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД у концерна «Россиум»

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются 

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет