Эксперты: В ближайшие четыре года с рынка жилья могут уйти до 80% застройщиков

8 октября 2020 08:25

Эксперты: В ближайшие четыре года с рынка жилья могут уйти до 80% застройщиков

Таков прогноз аналитиков кредитного рейтингового агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) в рамках исследовательского спецпроекта «От улитки до леопарда», посвященного изучению состояния и перспектив основных отраслей российской экономики, включая жилищное строительство.

Авторы исследования констатируют, что спрос на новое жилье в России с апреля начал заметно снижаться вследствие кризиса, вызванного ограничительными мерами борьбы с пандемией коронавируса и падением цен на нефть и другие виды сырья.

«В результате ослабления спроса рынок за восемь месяцев 2020 года потерял более 40% от стоимости всех проданных в 2019 году новостроек — 1 трлн руб. При этом общая площадь проданных в январе–августе новых квартир сократилась на 50% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года», — сообщается в исследовании.

Источники: данные ДОМ.РФ, расчеты НКР

На фоне сложившейся ситуации, отмечают аналитики НКР, крупные отраслевые игроки улучшили позиции по итогам первой половины этого года — несмотря на негативные тенденции рынка новостроек, связанные с COVID-19 и переводом долевого строительства на проектное финансирование.

В частности, они смогли нарастить выручку, прибыль и капитал за счет увеличения продаж, вызванного запуском госпрограммы льготной ипотеки, и повышения цен на фоне незначительного роста себестоимости.

Фото: www.псбр.рф

Зато число средних и небольших застройщиков, особенно с низкой рентабельностью, сократилось: на начало сентября 2020 года банкротами признаны более 70 застройщиков, а на горизонте трех-четырех лет из этого сегмента могут уйти до 80% участников рынка, прогнозируют эксперты.

По их мнению в дальнейшем количество банкротств в отрасли может существенно увеличиться, поскольку «банки будут одобрять проектное финансирование в основном для проектов с приемлемым запасом прочности и прогнозируемым денежным потоком».

Источник: НКР

Перспективы рада других ключевых аспектов жилищного строительства аналитики НКР оценивают следующим образом:

• по итогам текущего года выручка от продажи новостроек сократится на 20%, а квартиры в них в среднем подорожают примерно на 12% на фоне возросшей волатильности рубля;

• в эксплуатацию будет введено на 15% меньше, чем годом ранее, площадей в многоквартирных домах (МКД): около 37 млн кв. м — такая динамика обусловлена не только предполагаемым снижением спроса, но и тем, что всё меньше людей могут купить квартиру площадью больше 45 кв. м;

Источники: данные ДОМ.РФ, расчеты НКР

• повышение цен на новостройки в сочетании с растущей востребованностью однокомнатных квартир приведет к тому, объем продаж в площадном измерении по итогам года снизится на 33% — до 32 млн кв. м, а при более благоприятном сценарии (в случае сохранения летних темпов роста продаж) падение составит 20% — до объема продаж на уровне 39 млн кв. м.;

• в перспективе с 2021 по 2023 год рост выручки от продажи новостроек не превысит роста доходов населения и составит 2—3% в год, а совокупная выручка девелоперов, прежде всего крупных и средних, будет увеличиваться немного быстрее этих значений за счет доходов из других источников;

• снижения цен на недвижимость на горизонте 2021—2025 годов не ожидается в силу того, что застройщики попытаются удерживать цены в ущерб объемам продаж, в то же время темпы роста цен вряд ли будут выше цели по инфляции Банка России, то есть 4%;

• существенный рост продаж и увеличение объемов ввода жилья в эксплуатацию на горизонте трех-пяти лет представляются маловероятными, поскольку дополнительное стимулирование спроса через удешевление ипотеки ограничено отсутствием потенциала дальнейшего снижения процентных ставок и сокращением числа платежеспособных заемщиков;

Фото предоставлено компанией Брусника

• доля 1-комнатных квартир в структуре продаж на первичном рынке продолжит расти и к 2025—2026 годам может превысить 60%, так как для большинства покупателей квартиры площадью более 45 кв. м, как отмечалось выше, будут недоступными по цене;

• полноценное восстановление рынка жилищного строительства до уровней 2019 года возможно не ранее 2025 года, прогнозируют эксперты НКР.

Фото: www.investinfra.ru

Другие публикации по теме:

На рынке розничных продаж по ДДУ в Московском регионе — очередные рекорды

Est-a-Tet: Рост цен на новостройки в Москве продолжится — и не только из-за резко возросшего спроса на них

Эксперты: несмотря на очередной ипотечный бум, кредиты доступны далеко не всегда и не всем

Эксперты: в августе спрос на столичное жилье вернулся к уровню до пандемии, а цены в годовой динамике выросли на 8%

С начала года банкротами стали около 70 застройщиков

Банку ДОМ.РФ присвоен рейтинг «АА-.ru» со стабильным прогнозом

Печать

Аналитика Цены Кризис Доступность жилья Прогнозы

2 августа 2023 10:29

Верховный Суд восстановил право дольщика на получение квартиры, указав на ошибки конкурсного управляющего

17.07.2023 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение №306-ЭС22-27838 по делу, в котором разбиралась ситуация, когда из-за бездействия конкурсного управляющего и неосмотрительности Фонда развития территорий и фонда Саратовской области при банкротстве застройщика дольщик потерял право на получение жилого помещения.

Согласно материалам дела, 25.06.2019 между компанией (застройщиком) и ООО «Финансовый холдинг-центр Группа компаний «ЖБК-3» (центр) был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного дома (МКД). ДДУ зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии по договору уступки требования от 23.04.2020 центр уступил гр-ну Дегтяреву В. Н. требование к компании о передаче двухкомнатной квартиры, основанное на ДДУ. Договор уступки требования зарегистрирован был 24.04.2020.

Суды установили, что Дегтярев В. Н. полностью исполнил обязательства, принятые по договору уступки требования, уплатив центру за полученное требование 1 771 440 руб., в силу чего данное требование перешло к нему.

18.03.2021 решением Арбитражного суда Саратовской области застройщик был признан несостоятельным (банкротом). Дегтярев В. Н. направил 23.12.2021 конкурсному управляющему компании заявление о включении его требования о передаче двухкомнатной квартиры в реестр застройщика.

Конкурсный управляющий уведомлением от 25.01.2022 отказал во включении данного требования в реестр, сославшись на пропуск срока закрытия реестра.

Дегтярев В. Н. 18.02.2022 обратился в арбитражный суд с возражениями на решение конкурсного управляющего.

Разрешая спор, суд первой инстанции признал требование Дегтярева В. Н., основанное на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и уступки требования, обоснованным, констатировав отсутствие встречного предоставления со стороны компании. Определяя момент, с которого требование Дегтярева В. Н. считается включенным в реестр застройщика, суд первой инстанции исходил из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной Росреестром.

Фото: www.polinov.ru

Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции счел, что требование Дегтярева В. Н., включенное в реестр застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме. Суд округа согласился с судом апелляционной инстанции.

Указывая на допущенные судами апелляционной инстанции и округа нарушения норм, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам — участникам строительства в натуре помещений в этом доме.

В данных отношениях Фонд развития территорий (ФРТ) и соответствующие региональные фонды по существу выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия дольщикам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

Фото: www.edsro.center

Законодательством предусмотрен специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из ДДУ. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр.

При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме.

На день принятия ФРТ или соответствующим фондом субъекта РФ решения о финансировании мероприятий по завершению строительства проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации ЕГРН (реестр недвижимости) о заключенных застройщиком ДДУ, с имеющимися у девелоперской компании данными о произведенной оплате со стороны участника строительства.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего компании-застройщика.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных ДДУ, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

В рассматриваемом случае на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (03.12.2021) требование Дегтярева В. Н., основанное на сделках, отраженных в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика, на что верно обратил внимание суд первой инстанции.

Фото: www.anspb.ru

При этом Фонду развития территорий и фонду Саратовской области при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами — участниками долевого строительства следовало проявить должную осмотрительность. Они должны были обратиться к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений Закона о банкротстве: в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным ДДУ, в том числе требование Дегтярева В. Н.

Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могли быть возложены судами апелляционной инстанции и округа на гражданина. Вывод судов об утрате Дегтяревым В. Н. права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц признан ошибочным.

Фото: www.amgkh.ru

Верховный Суд РФ указал, что наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра.

Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а Фонд развития территорий, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.

Дегтярев В. Н. раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ отменил постановления суда апелляционной инстанции и суда округа, оставив в силе Определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2022 по указанному делу.