Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), приведенным в публикации РБК, распроданность квартир в новостройках упала с 35% по итогам 2023 года до 31% в конце 2024-го.
Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори
Снижение продаж первичного жилья и сокращение вывода новых проектов, казалось бы, говорит о том, что у застройщиков скоро появятся большие проблемы. Однако, как считают аналитики медиахолдинга, это односторонний взгляд на ситуацию — нужно учитывать и другие показатели.
«Абсолютные значения по объему нераспроданного жилья интерпретируются как затоваренность рынка, что не совсем корректно», — заметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото ниже).
Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ
По его словам, зачастую основные запасы нереализованных квартир находятся на объектах с дальними сроками сдачи, в то время как в проектах с высокой степенью стройготовности наблюдается даже дефицит предложения.
Таким образом, ориентируясь лишь на долю проданного жилья среди всего строящегося, правильные выводы сделать сложно.
Чтобы избежать ошибок, применяют другой маркер — соотношение распроданности к стройготовности (степени близости строящихся проектов к вводу в эксплуатацию).
Рейтинг регионов с большим объемом строительства по сбалансированности рынка новостроек
Регион
|
Объем строящегося жилья, млн кв. м
|
Доля уже проданного жилья в новостройках
|
Сбалансированность рынка новостроек (соотношение распроданности жилья к строительной готовности новостроек)
|
Есть риски дефицита новостроек
|
Нижегородская область |
1,3 |
38% |
115% |
Москва |
17,7 |
44% |
94% |
Республика Крым |
1,5 |
32% |
93% |
Свердловская область |
5,1 |
35% |
92% |
Рязанская область |
1,3 |
34% |
90% |
Хабаровский край |
1,3 |
35% |
90% |
Санкт-Петербург |
5,6 |
38% |
89% |
Ставропольский край |
1,7 |
30% |
85% |
Ростовская область |
4,5 |
22% |
84% |
Удмуртская Республика |
1,2 |
38% |
83% |
Рынок полностью сбалансированный — нет ни дефицита, ни затоваренности
|
Республика Татарстан |
3,3 |
36% |
79% |
Пермский край |
1,9 |
28% |
79% |
Тульская область |
1,3 |
31% |
76% |
Тюменская область |
3,9 |
31% |
75% |
Московская область |
8,2 |
31% |
74% |
Красноярский край |
1,8 |
26% |
74% |
Новосибирская область |
3,5 |
30% |
71% |
Самарская область |
1,8 |
33% |
71% |
Пензенская область |
1,2 |
26% |
71% |
Состояние рынка новостроек близко к сбалансированному
|
Ленинградская область |
4,0 |
23% |
63% |
Приморский край |
3,0 |
25% |
63% |
Республика Башкортостан |
3,4 |
21% |
60% |
Есть риски переизбытка новостроек
|
Краснодарский край |
8,1 |
23% |
55% |
Челябинская область |
1,4 |
22% |
54% |
Воронежская область |
1,9 |
24% |
53% |
Калининградская область |
1,5 |
20% |
49% |
Источники: ЕИСЖС, РБК
70% — 80% — идеально сбалансированный рынок. Этот диапазон означает, что нет ни дефицита новостроек, ни их избытка, пояснил Михаил Гольдберг.
60% — 70% также не вызывают опасений, но 80% и выше говорят о том, что есть риск недостатка предложения.
Только 60% и ниже указывают на затоваренность (новостроек гораздо больше, чем могут себе позволить приобрести покупатели).
Первичный рынок в России в целом сегодня находится в идеально сбалансированном состоянии — соотношение распроданности к строительной готовности по стране в целом оценивается в 76%.
Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
Однако в регионах ситуация разная. Риски существуют примерно в 53% субъектов с существенным объемом строительства жилья (более 1 млн кв. м).
В 15% регионах выявлен избыток, то есть затоваренность. В 38% есть недостаток предложения.
Как считают специалисты, соотношение распроданности к стройготовности говорит лишь о вероятности наступления проблем, с которыми могут столкнуться девелоперы.
На практике такой сценарий может и не реализоваться. Все зависит от того, как будут меняться скорость продаж и выход на рынок новых проектов.
Например, по данным Яндекс Недвижимости, в 2024-м после завершения всеобщей льготной госпрограммы, изменения условий по другим и при запредельно высоких ставках по рыночной ипотеке продажи жилья в новостройках крупных городов упали до 46%.
Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
С середины прошлого года наблюдается и другой процесс: вывод новостроек в продажу замедлился. В некоторых регионах аналитическая платформа bnMAP.pro фиксировала сокращение на 55,2%.
Тем не менее, благодаря очень активному периоду с января до июня, по итогам всего года падения не произошло, и 2024-й повторил рекорд 2023-го, когда в продажу вышло 48 млн кв. м жилья.
В нынешнем году эксперты ДОМ.РФ прогнозируют спад показателя до уровня 30 млн кв. м — 35 млн кв. м. На фоне снизившихся продаж это, по их мнению, даже поможет рынку остаться в гармоничном состоянии — без сильного избытка или недостатка квадратных метров.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Эксперты: в этом году застройщикам придется переносить или вовсе отказываться от новых проектов
Эксперты: ввод новостроек в России по итогам 2024 году снизился до 56%
В декабре 2024 года застройщики вывели на рынок на 42% меньше МКД, чем годом ранее (графики)
Застройщики тормозят вывод новых проектов, увольняют сотрудников офисов продаж, а в Москве начали дешеветь квартиры
Эксперты: в мегаполисах снизилось количество стартов продаж новостроек
В ноябре 2024 года застройщики вывели на рынок на 23% меньше МКД, чем годом ранее (графики)
В октябре 2024 года застройщики вывели на рынок на 5,5% больше МКД, чем годом ранее (графики)
Эксперты подсчитали долю нераспроданных новостроек в 16 городах-миллионниках
Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью
Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья
