Об этом «Известиям» сообщили участники рынка. По их словам, часть мелких и средних компаний остались без оборотных средств для завершения проектов. Осложняет ситуацию и дефицит кадров на рынке труда.
Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори
Количество незавершенных домов в прошлом году выросло на 30%. И проблемы, считают специалисты, не только в финансах и кадрах.
Из-за отсутствия строгих требований к качеству строительства и вводу объектов в эксплуатацию рынок заполонили частные застройщики.
Фото из архива В. Соколенко
Валерий СОКОЛЕНКО (на фото), генеральный директор строительной компании LANDKEY:
— Такие компании часто игнорируют нормы архитектуры, теплозащиты и строительного контроля. В результате некоторые дома оказались непригодными для проживания или аварийно опасными.
Кроме того, растет себестоимость строительства: за 2023 год средняя цена строительных материалов и работ поднялась почти на 30%, а в течение 2024-го — еще на 30%.
В результате многие проекты замораживаются, а добросовестные застройщики, вкладывающие значительные средства в качество, сталкиваются с неконкурентоспособностью из-за высокой себестоимости своих проектов.
Нынешний кризис приведет к тому, что в ближайшие два-три года последствия некачественного строительства будут особенно заметны, что создаст дополнительные риски для собственников.
Перспективы восстановления рынка зависят от финансовой стабилизации и введения четких стандартов, которые смогут обеспечить защиту прав покупателей.
Фото из архива А. Саукова
Антон САУКОВ (на фото), руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи»:
— Из-за изменения условий кредитования по льготным программам, введения счетов эскроу и дорогих кредитных ресурсов часть мелких и средних девелоперов остались без оборотных средств для завершения строительства.
Другие набрали подрядов больше, чем могли реализовать собственными ресурсами.
Сегодня каждый второй подрядчик не проходит нашу проверку. Основные причины:
• отсутствие реализованных проектов, высокая доля негативных отзывов от уже состоявшихся клиентов;
• срывы сроков строительства;
• отсутствие гарантий и финансовой подушки;
• чрезмерное количество проектов на стадии реализации в условиях низкой собственной ресурсной базы или вообще при ее полном отсутствии.
Фото: © Наталья Осипова / Фотобанк Лори
На фоне строительного бума в сегменте ИЖС появилось огромное количество фирм-однодневок, причем в значительной их части отсутствуют специалисты с профильным строительным образованием, а иногда и опытом возведения домов.
Еще одна беда таких фирм — отсутствие финансовой стратегии. В итоге полученные по новым договорам денежные средства направляются на завершение строительства тех домов, которые находятся на финишной стадии готовности.
Именно в этом кроется самый большой риск. Возможности привлечь дополнительные кредитные ресурсы из-за высоких ставок у компаний нет, и любой сбой на стадии реализации проекта ведет к появлению целой цепочки остановленных строек.
Еще одна проблема рынка ИЖС — дефицит рабочей силы, когда на волне ажиотажного спроса компании набрали заказов на строительство домов, кадровых ресурсов стало не хватать и цены на их услуги начали резко расти.
В итоге часть застройщиков пытаются пересматривать уже подписанные договоры со своими клиентами — как по срокам, так и по стоимости строительства.
Фото предоставлено пресс-службой VSN Group
Ольга МАГИЛИНА (на фото), директор департамента загородной недвижимости VSN Group:
— Часть домов и даже целые коттеджные поселки действительно рискуют остаться недостроенными.
Загородное жилье — это достаточно сложный и низкомаржинальный бизнес. Независимо от того, идет ли речь о строительном подряде (то есть о возведении домов на участках заказчиков) или о девелопменте коттеджных поселков.
В сложившихся обстоятельствах наиболее опасными представляются три группы факторов.
Первый из них — снижение платежеспособного спроса. На протяжении нескольких лет среди покупателей загородного жилья массовых сегментов росла доля желающих приобрести дом в ипотеку.
Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори
В первой половине 2024 года уже более 90% покупателей жилья эконом-класса рассчитывали исключительно на кредитные средства, причем «подъемный» для них первоначальный взнос не превышал 20%.
Второй фактор плотно связан с первым: ухудшение условий ипотечного кредитования закономерно обрушило спрос в массовых сегментах загородной недвижимости.
Третий фактор — сложность финансирования девелоперских проектов. Взлетевшая ключевая ставка ЦБ привела к удорожанию кредитов для бизнеса.
Банковское проектное финансирование стало практически нецелесообразным, а применение механизма счетов эскроу в ИЖС сделало для девелоперов недоступными и средства, внесенные оставшимися у них немногими покупателями.
Фото из архива В. Жокова
Владимир ЖОКОВ (на фото), эксперт рынка недвижимости Москвы и независимый консультант в инвестиционной недвижимости:
— Только в Московском регионе за сентябрь и октябрь подали на банкротство более 100 строительных компаний.
В наступившем году количество застройщиков, которые не смогут завершить начатые проекты, может вырасти до 40%. Особенно это касается тех, у кого нет собственного производства.
Для нормализации ситуации они начнут резать фонд оплаты труда, сокращать издержки, строить из более дешевых материалов и перестанут брать новые дорогостоящие кредиты.
Фото: tenchat.ru
Евгений ТКАЧЕВ (на фото), эксперт по недвижимости, руководитель федеральной программы «Семейный капитал»:
— Застройщики в ИЖС изначально не были готовы к нынешнему сценарию, и теперь у них нет запаса ресурсов, чтобы продолжать стройку.
Например, в Краснодарском крае запретили использовать мигрантов, работающих по патенту в строительной отрасли. Поэтому дефицит кадров скажется на этом рынке еще больше, поскольку основная рабочая сила там как раз мигранты.
Увеличение количества проблемных домов может повлечь череду судебных разбирательств и системный кризис.
Чтобы решить этот вопрос, потребуется дискуссия между ассоциациями, представляющими интересы сегмента ИЖС, законодателями и банками.
Но в любом случае в 2025 году рынок начнет трансформироваться — на нем останутся только крупные девелоперы, обладающие необходимыми ресурсами и компетенциями.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
В Банке ДОМ.РФ оформили договоры финансирования ИЖС с эскроу на сумму 15 млрд руб.
Эксперты: что ждет рынок ИЖС Подмосковья в 2025 году
Эксперты: разрыв цен между «вторичкой» и загородной недвижимостью сокращается
Эксперты: в 2024 году индивидуальных домов будет сдано вдвое больше, чем многоквартирных
Минстрой разработал форму договора подряда на строительство ИЖС с эскроу
Эксперты отметили увеличение в разы доли ИЖС в структуре «Семейной ипотеки»
Эксперты: более половины владельцев квартир хотели бы переехать в собственный дом
Эксперты: земля для ИЖС в Подмосковье и Новой Москве за год подорожала на 20%
В ЕИСЖС будет больше информации о строительстве жилых домов по договорам подряда с использованием эскроу
Эксперты ожидают рекорда на рынке ИЖС Московского региона
Управляющий директор первичного направления Авито Недвижимости Дмитрий Алексеев считает, что цены в новостройках мегаполисов выросли с июня на 0,5% — до 165,2 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом средняя стоимость лота (8,4 млн руб.) остается стабильной.
Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев оценил среднюю по стране стоимость «квадрата» в 133,1 тыс. руб. (+0,6% за месяц).
Согласно данным руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, средняя цена первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках (16 городов-миллионников плюс Московская и Ленинградская области) в июле составила 172,1 тыс. руб. за 1 кв. м (+0,8% за месяц).