Прогнозы состояния рынка недвижимости в 2024 году, изменение цен и ставок, корректировка условий льготной ипотеки — эти и другие темы обсудили спикеры онлайн-конференции «Итоги 2023 года на рынке жилья: главные события и прогнозы», организованной порталом IRN.RU.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

С конца лета серия повышений ключевой ставки ЦБ и ажиотаж в ожидании подорожания ипотеки на фоне ослабления рубля стимулировали рост цен на жилье. Портал ЕРЗ.РФ сообщал об увеличении цен на новостройки даже на этапе котлована. В течение года стоимость жилья практически во всех классах продемонстрировала положительную динамику. Однако, по оценкам экспертов, наблюдается постепенное охлаждение спроса.

Руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото) полагает, что в 2024 году рынок недвижимости будет остывать: спрос на жилье под давлением подорожавшей ипотеки и высоких цен поползет вниз.

Фото: irn.ru

В новом году эксперт прогнозирует снижение цен на рынке вторичного жилья на 10% при ставках по ипотеке в крупных банках на уровне 15,6% — 16,4%. Прогнозы других аналитиков более радикальны: 17,5% — 18,5% и снижение спроса на 20%.

Олег Репченко считает, что не стоит ждать пересмотра цен первые месяцы нового года. «Для того чтобы осознать изменение конъюнктуры рынка, продавцам-частникам, как правило, требуется несколько месяцев», — пояснил эксперт.

По его словам, динамика цен на первичном рынке будет зависеть от льготных ипотечных программ, корректирование которых сейчас обсуждается. «Пока государство масштабно субсидирует ипотеку, застройщики не станут пересматривать цены, хотя, скорее всего, увеличат скидки и запустят новые маркетинговые программы, чтобы поддержать спрос», — убежден Олег Репченко.

Фото предоставлено пресс-службой компании Ricci

Генеральный директор агентства Ricci | Жилая недвижимость Екатерина Ломтева (на фото) ожидает, что в среднем по рынку в ближайшие полтора-два года цены на новостройки будут оставаться приблизительно на одном уровне.

«Это связано со многими факторами ценообразования, — пояснила специалист. — Но ключевой из них — это заключенные соглашения с банками по проектному финансированию».

По ее словам, застройщик не может снижать цены по своему усмотрению: наблюдавшиеся на рынке скидки в 15% — 20% являются доказательством того, что застройщик изначально завысил цены экспонирования для применения маркетинговых инструментов.

Эксперт прогнозирует сохранение цен на одном уровне, поскольку, по ее мнению, после трехлетнего роста рынка «мы вступаем в фазу стабилизации цен и умеренного спроса».

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Кроме того, Екатерина Ломтева обратила внимание на вероятность замораживания части проектов застройщиками на фоне высокой ключевой ставки, что ведет к изменениям условий проектного финансирования для застройщиков, или же ввиду появления особенных условий для застройщиков, которые участвуют в программах по развитию города, в том числе в проектах комплексного развития территорий (КРТ).

Сравнив итоги II и I кварталов 2023 года с показателем II квартала 2022 года по объему выведенных в продажу корпусов и площади квартир и апартаментов, Екатерина Ломтева сделала вывод о сокращении вывода новых корпусов.

«Максимально активный с точки зрения вывода новых проектов на рынок период пришелся на 2021 год, с того времени объем выведенных корпусов в продажу в Москве сокращается», — заключила эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Проектное финансирование в России: лидеры и аутсайдеры

Какие меры поддержки стройотрасли эффективны с точки зрения девелопера

В Минстрое ожидают снижения спроса на новостройки в России в течение полугода

Эксперты: либо у банков кончатся лимиты по льготной ипотеке, либо после всех ограничений на нее упадет спрос

Эксперты: по итогам года продажи жилья в РФ достигнут рекордных значений — более 750 тыс. ДДУ

ЦБ: В III квартале спрос на новостройки был весьма высоким, но он должен сократиться из-за ужесточения условий льготных программ

Эксперты выяснили, в каких городах Подмосковья зафиксирован максимальный рост цен на новостройки

Эксперт: в следующем году возможен дефицит жилья в домах на высокой стадии строительства

Эксперты: в начале следующего года ипотечные ставки достигнут 18,5%, а спрос на жилье снизится на 20%

Эксперты: в России растет спрос на новостройки в пригородах

Эксперты: на рынке жилья должен соблюдаться баланс спроса и предложения

Эксперты: за год жилье на этапе котлована подорожало на 16,9%

Эксперты: в октябре продажи жилья в новостройках снизились на 17%

Вероятность банкротства строительных компаний в 2024 году выросла. Это связано с падением продаж и высокой ключевой ставкой ЦБ. В то же время, как считают опрошенные РБК аналитики, массовым этот процесс не будет, власти такого не допустят.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По мнению директора группы корпоративных рейтингов АКРА Василия Тануркова, банкротство девелоперов возможно в двух случаях:

• если к моменту ввода значительная часть проектов не распродана и средств на счетах эскроу недостаточно для погашения проектного долга и накопленных по нему процентов, а у компании нет свободных средств, чтобы возместить банкам разницу;

• когда денежных средств компании не хватает для обслуживания общекорпоративного долга.

Риски второго варианта могут реализоваться намного быстрее, поскольку многие застройщики значительную часть расходов на покупку участков покрывали за счет бридж-кредитов или облигаций.

Фото: АКРА

«Это повышает рентабельность инвестиций, но сроки начала продаж по новым проектам откладываются, а долг остается», — пояснил Василий Танурков (на фото).

Еще один важный критерий, который может свидетельствовать о возможных проблемах, — это кредиты с низкой долей собственного участия.

Фото: 2019-spb.urbanawards.ru

«В этом случае девелоперский проект очень чувствителен к изменению конъюнктуры, и падение спроса может привести к недостатку средств для исполнения обязательств перед банком», — отметил старший директор по корпоративным рейтингам Эксперт РА Дмитрий Сергиенко (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

«Застройщикам важно следить за соотношением стройготовности и распроданности жилья. Например, до конца этого года нормальный уровень составляет 70%, а для следующего — 40%», — добавил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

Фото из архива Ф. Выломова

«Если отталкиваться от текущих макроэкономических показателей, жесткой политики ЦБ, риски по отдельным проектам и застройщикам, конечно, существуют», — согласен гендиректор РАСК Федор Выломов (на фото).

По его словам, в стрессовые для экономики периоды растет конкуренция и реализуются сценарии, которые застройщики закладывали в свои стресс-тесты. И тут основной вопрос заключается лишь в том, насколько качественно они проведены.

Фото: «НДВ-групп» 

Глава НДВ Групп Александр Хрусталев (на фото) напомнил, что сегодня в непростом положении находятся больше половины застройщиков. И во многом это связано с моделью субсидированных программ, которую они сами и выстроили.

Фото: hse.ru

Кроме того, как уточнила замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная (на фото), наивысшие риски несут те застройщики, кто при планировании своей работы сделал ставку исключительно на льготную ипотеку.

Несмотря на все проблемы, эксперты не прогнозируют массовых банкротств. Прежде всего потому, что большинство застройщиков в период, когда были льготная ипотека и рост цен, успели сформировать значительный запас финансовой прочности.

Текущие проекты у большинства из них находятся в высокой стадии распроданности, и по этим объектам уже открыто проектное финансирование.

Фото сгенерировано нейросетью chataibot.ru

Одновременно отрасль продолжит консолидироваться — будут происходить слияния и поглощения.  Прежде всего федеральными застройщиками — региональных с целью выйти на другие территории и занять интересные площадки, имея на местах уже готовые технические и кадровые ресурсы.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Насколько упадут выдачи ипотеки в 2025 году: прогнозы экспертов

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

ЦБ: после завершения льготной ипотеки продолжают возникать серые схемы, что повышает цены на жилье

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются 

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эксперты: в стройкомплексе растет число банкротств, но все равно он более устойчив, чем другие отрасли

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й