Доля переуступки прав (цессия) по договорам участия в долевом строительстве на первичном рынке премиум-класса снизилась до экстремально низких за последние 10 лет показателей, сообщил Интерфакс со ссылкой на исследование Аеон Девелопмент.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Специалисты проанализировали данные столичного управления Росреестра и отметили, что доля цессий в общей структуре премиального рынка Москвы в текущем году сократилась до 5%. В 2023-м показатель находился на уровне 13%, а в 2022 году составлял 22%.

В основном по договорам цессии жилье перепродают инвесторы, которые приобретают квартиру на этапе котлована, а по завершении строительства реализовывают по более высокой цене.

Уменьшение доли переуступок характерно для всех классов жилья. Падение спроса на такие сделки в классах «эконом» и «бизнес» связано со стоимостью недвижимости и снижением доступности ипотеки.

Фото: aeondevelopment.ru

Управляющий партнер Аеон Девелопмент Дмитрий Старостин (на фото) напомнил, что на высокобюджетном рынке ипотека практически не влияет на продажи, поэтому в премиум-классе другие причины изменения доли цессий.

По его мнению, на это повлияло замедление роста цен относительно динамики 2020—2022 годов. Кроме того, на фоне высокой ключевой ставки ЦБ потенциальные клиенты предпочитают сохранять свои накопления на депозитных счетах.

«Настолько привлекательных ценников на старте нет, доходность для инвесторов изменилась, и они ждут дальнейшего развития событий», — резюмировал Дмитрий Старостин.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: элитным жильем в Москве заинтересовались сотрудники IT-компаний и иногородние инвесторы

Эксперты: 42% всего объема инвестиций в недвижимость приходится на жилые объекты

Эксперты: повышение ставки по «Семейной ипотеке» до 12% не поможет отсечь инвесторов

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав

При покупке квартиры эксперты советуют быть немного инвестором

Анастасия Маслёха (ГК ТОЧНО): 2023-й стал годом рынка не инвестора, а жителя, который приобретает квартиру для себя

Эксперты: на московском рынке новостроек доля квартир по переуступке выросла на треть

Эксперты: недвижимость — самый понятный и надежный инвестиционный инструмент

Когда нельзя возвращать без рассмотрения заявление о госрегистрации договора об уступке прав по ДДУ

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение от 22.08.2022 №305-ЭС22-7163, в котором разъяснила существующую разницу между покупкой квартиры гражданами в инвестиционных целях и для проживания, а также уточнила, как защищены права каждой из этих категорий граждан. 

Фото: www.amgkh.ru

Как следует из материалов дела, 14.02.2014 между застройщиком и гражданином (дольщиком, участником строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался передать участнику строительства 15 квартир площадью более 2 тыс.  кв. м, расположенных в многоквартирном жилом доме, общей оплаченной стоимостью свыше 31 млн руб.

Решением Арбитражного суда Московской области в 2020 году застройщик был признан банкротом. Определением суда первой инстанции от 11.10.2021 в реестр включено требование гражданина о передаче 15 квартир. Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.12.2021, оставленным без изменения постановлением суда округа от 17.02.2022, названное определение отменено, гражданину отказано во включении в реестр о передаче жилых помещений.

Гражданин обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой, в которой просил обжалуемые судебные акты отменить. Судебная коллегия ВС посчитала правильными выводы судов апелляционной инстанции и округа в той части, что в ситуации приобретения гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требования к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства.

Сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Как отмечено в упомянутом Постановлении №34-П, заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.).

По этим причинам вопреки выводам судов о приобретении гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях не свидетельствует о злоупотреблении им правом (ст. 10 Гражданского кодекса РФ), а указывает на необходимость квалифицировать долг перед ним таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Кроме того, ВС указал, что само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон. Если часть квартир приобретена в потребительских целях, а иная часть — в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.

Если бы по результатам проверки целей приобретения квартир было установлено, что требования (их часть) гражданина носили инвестиционный характер, они подлежали включению в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом тех квартир, которые причитались ему как покупателю по условиям договора долевого участия в строительстве.

Учитывая данную позицию ВС, в дальнейшем суды при вынесении решения должны будут исследовать вопрос, для каких целей гражданин приобретает большое количество квартир (например, имелись ли среди них те, которые приобретены для потребительских целей).

Фото: www.spb-sovetnik.ru

Также ВС указал, что ошибочны и выводы судов, указавших, что действующим законодательством ограничена до 120 кв. м площадь помещения, приобретаемого физическим лицом — участником долевого строительства. В силу п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. При этом в действующем законодательстве отсутствуют положения, предусматривающие ограничения по площади жилого помещения, приобретаемого участником долевого строительства. Ч. 2 ст. 13 218-ФЗ подобное ограничение не устанавливает.

Названная норма подлежит применению для определения размера компенсации участнику строительства в ситуации, когда Фондом развития территорий принято решение о выплате возмещения вместо решения о финансировании мероприятий по завершению строительства. Однако названная норма не ограничивает площадь помещения (помещений), которое подлежит передаче физическому лицу, включенному в реестр о передаче жилых помещений, и размер трансформированного денежного требования кредитора.

Учитывая указанные, а также иные обстоятельства дела, ВС отменил постановления суда апелляционной инстанции от 06.12.2021 и суда округа от 17.02.2022, отправив обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд разъяснил, когда возможно применение договорной неустойки

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

ФРТ не обязан исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, требующих предоставить нежилые коммерческие помещения

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика