На фоне изменения рынка жилья в России с повышением адресности льготных программ первичный и вторичный рынки ведут себя по-разному. Это показало исследование, впервые представленное платформами СберИндекс и Домклик, о разнице цен на жилье в объявлениях и при совершении сделок.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Эксперты отметили, что цены на новостройки выросли за счет распространения программ субсидирования со стороны застройщиков. На вторичном рынке жилья существует проблема высоких ставок рыночной ипотеки.

Ограничение доступности госпрограмм способствовало перетеканию части спроса с первичного на готовое жилье. Пока, по оценке специалистов, спрос на «вторичке» остается низким, но даже небольшой его переток с новостроек поддержал цены на готовое жилье во многих регионах.

Комментируя результаты исследования, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников (на фото ниже) рассказал, что стоимость жилья в объявлениях заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продается — и на первичном, и на вторичном рынках.

Фото: asros.ru 

«Цены предложений отличаются большей волатильностью по сравнению с ценами сделок. Анализ расхождения этих показателей оказывается намного более надежной метрикой, предсказывающей будущее движение рыночных цен», — пояснил аналитик.

По его словам, снижение спроса, последовавшее после изменения программ господдержки, как и ожидалось, привело к дальнейшему снижению цен.

Михаил Матовников полагает, что первыми признаками будущей динамики является не столько падение цен сделок, сколько сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок, обычно предшествующее началу динамики понижения.

Источник: СберИндекс, Домклик

По данным СберИндекса, в октябре средняя стоимость 1 кв. м на российском рынке новостроек равнялась 169,3 тыс. руб. Лидируют, безусловно, Москва и Санкт-Петербург (347,8 тыс. и 245,6 тыс. соответственно). Также выше общероссийского уровня цены в Московской области и Республике Татарстан.

Средняя цена предложения (по объявлениям Домклик) зафиксирована на отметке 188,4 тыс. руб. Это на 11,3% больше, чем по ипотечным сделкам. Лидеры те же: Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Республика Татарстан.

Аналитики подсчитали, что в октябре на эти регионы суммарно пришлось 21,9% от общего количества сделок, причем в обеих столицах порядка 40% — сделки с первичным жильем.

Из регионов с населением более 1 млн человек наименьшие цены зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: согласно заключенным в Сбере ипотечным сделкам, 1 кв. м в там стоит 110,6 тыс. руб., 111,3 тыс. руб., 117,2 тыс. руб. и 117,4 тыс. руб. соответственно. В объявлениях в этих регионах цена также минимальна.

Источник: СберИндекс, Домклик

В октябре аналитики отметили колебания ипотечного спроса: за октябрь количество сделок на «первичке» менялось от 1 до 11 тыс. в неделю.

При этом, согласно статистике ипотечных сделок Сбера, средняя стоимость 1 кв. м по стране увеличилась на 0,4%, до 169,3 тыс. руб.

В большинстве регионов-миллионеров прибавление цены оказалось больше: в Омской (+4,2%) и Нижегородской (+3,4%) областях, Санкт-Петербурге (+2,5%), Ленинградской области (+2,1%) и Республике Татарстан (+1,7%). Цены не изменились только в Москве (+0%) и Свердловской области (-0,1%).

Подорожание новостроек эксперты отмечают третий месяц подряд. А в ряде регионов — уже на протяжении более года: в Республике Башкортостан (21 мес.), Волгоградской (19 мес.), Ростовской (16 мес.), Самарской (15 мес.) и Воронежской (13 мес.) областях.

Источник: СберИндекс, Домклик

Цены в объявлениях оперативно следуют за спросом, однако цена сделок все же ведет себя консервативнее цены предложения и особенно уровня спроса.

Разрыв между ценами предложения и сделки растет при росте спроса и снижается при его падении. Таким образом, цена предложения играет роль демпфера, амортизируя воздействие колебаний спроса на цену сделки.

Источник: СберИндекс, Домклик

Разница между ценами предложения и сделки в целом по России сейчас находится на минимальном уровне за последние два года, что, по мнению аналитиков, говорит о скором снижении цен на первичном рынке.

По их наблюдениям, уровень продаж в 2% и менее от всего объема стройки в месяц приводит к замедлению роста цен, а затем — к их снижению. Уровень ниже 2% держится последние три месяца, что позволяет предположить, что цены на новостройки в ближайшее время начнут снижаться.

Источник: СберИндекс, Домклик

Проанализировав цены на вторичном рынке жилья и сравнив их с ценами новостроек, авторы исследования пришли к выводу, что закономерности на первичном и вторичном рынках одинаковы: наиболее волатилен спрос, а цены предложения и сделок повторяют его динамику, при этом цены сделок стабильнее цен предложения.

Источник: СберИндекс, Домклик

Завершение программы «Господдержка 2020» с июля 2024 года практически не сказалось на динамике цен вторичного рынка ни по предложению, ни по сделкам.

Источник: СберИндекс, Домклик

Эксперты зафиксировали значительное сокращение сделок на вторичном рынке с начала 2024 года. Разрыв между ценами предложения и сделки также минимален.

Скорее всего, в ближайшие месяцы цены на готовое жилье перейдут к снижению, прогнозируют аналитики Сбера.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты составили рейтинг городов Московской области по росту цен на жилье

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: в октябре в Санкт-Петербурге быстрее остальных продавались четырехкомнатные лоты

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен 

Эксперты: средняя цена 1 кв. м в новостройках «старой» Москвы выросла до 609,9 тыс. руб

Эксперты назвали города, где с отменой льготной ипотеки упали цены на жилье

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Два крупнейших российских банка пересмотрели условия по жилищным займам. ВТБ скорректировал ставки по комбинированной ипотеке, Сбер их уменьшил по рыночной. Это еще не тенденция, но сигнал для других кредитных организаций, считают опрошенные СМИ эксперты.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталия Богомолова назвала два фактора, которые могли повлиять на решение банков — снижение стоимости фондирования и регуляторные послабления от ЦБ.

Но даже при анонсируемом сокращении ставок, они, по словам эксперта, остаются очень высокими и неподъемными для большей части населения.

Минус 1 п. п. — 2 п. п. от нынешнего уровня — это все, что банки могут себе сегодня позволить, уточнила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото ниже).

Фото: t.me/acraratingagency

Более существенное урезание процентов, по ее мнению, возможно, только после того, как ЦБ снизит ключевую ставку.

Предпринятые банками шаги необходимы, чтобы поддержать ипотеку после свертывания выдач в последние месяцы, добавил ведущий аналитик рейтингового агентства Эксперт РА Алексей Кирюхин.

Небольшая коррекция ведет к падению маржинальности кредитов, но увеличивает их объем, и это компенсирует ухудшение доходности каждого отдельного займа, пояснил эксперт.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

Плавное снижение ипотечных ставок в ближайшие месяцы продолжится, но оно не окажет заметного влияния на рынок, полагает его коллега, управляющий директор по валидации Эксперт РА Юрий Беликов (на фото).

Фото: rusipoteka.ru

По прогнозам руководителя Аналитического центра «Русипотеки» Сергея Гордейко (на фото), если ЦБ сохранит ключевую ставку на текущем уровне до осени, банки будут отнимать по одному проценту в месяц, и к осени средняя ставка по рыночной ипотеке может составить 23% годовых.

Напомним, что Сбер снизил ставки по базовым ипотечным программам на 1% — 1,5%. Минимальные будут установлены на уровне 28,2% при покупке жилья в новостройке и 27,6% — при приобретении его на вторичном рынке, если сумма первого взноса составит более 50% от стоимости объекта недвижимости.

В ВТБ ставки по комбинированной ипотеке снижены на 1,5 п. п. Самые низкие в 28,2% («первичка») и 27,6% («вторичка»), можно будет получить на тех же условиях — при первоначальном взносе выше 50%.

Фото: Абсолют Банк

По информации РБК, в ВТБ рассматривают возможность изменения условий и по рыночной ипотеке. Такое намерение есть и у руководства Абсолют Банка, и, как сообщил заместитель председателя правления кредитной организации Антон Павлов (на фото), это произойдет в ближайшее время.

Ранее снижали ставки Промсвязьбанк, Уралсиб и Банк ДОМ.РФ. Например, в двух последних банках минимальная стоимость ипотечного кредита сегодня составляет 23% — 23,5% годовых, превышая ключевую ставку ЦБ на 2 п. п. — 2,5 п .п.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Сбер снизил ставки по базовым ипотечным программам на 1% — 1,5%

Эльвира Набиуллина: По мере замедления инфляции будут снижаться и ставки по рыночной ипотеке

С 1 марта ЦБ снижает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке

ЦБ оставил ключевую ставку на уровне 21% годовых (графики)

Сбер в очередной раз повысил ставки по ипотеке

Эксперты: банкам сейчас важнее не привлекательные ставки по ипотеке, а собственная доходность

ВТБ поднял ставки по своим базовым программам ипотеки

Сбербанк повышает ставки по ипотеке сразу на 3 п. п.

Эксперты: граждане продолжают брать ипотеку несмотря на заградительные ставки

Сбер повысил на 0,9 п. п. ставки по рыночным программам ипотеки