С отменой льготной ипотеки строительный бум в России не закончится. Об этом с уверенностью говорят в Минстрое. В 2024 году планируется ввести не менее 100 млн кв. м новостроек. «Если 80% всех кредитов на квартиры были льготными, кто будет покупать жилье и зачем его продолжают строить?» — спросили экспертов «Новые Известия».

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Директор Агентства недвижимости «Инфинити», член Гильдии риэлторов Московской области Роман Вихлянцев считает, что девелоперы и банки «накопили огромный жирок».

«Объем продаж прошлого года позволит до шести месяцев вообще ни одному крупному застройщику ни о чем не думать», — заявил эксперт.

В будущем он не исключает локального спада активности, но если есть запас, то, по его мнению, проще переждать, потому что «стратегически рост цен на недвижимость сохранится в диапазоне года».

Банки также заработали на ипотеке рекордные триллионы. Самый крупный из них, Сбер, отчитался о чистой прибыли в размере 1,49 трлн руб. Это на фоне того, что для граждан в среднем по стране стоимость 1 кв. м выросла за три года на 55%.

Фото: infinite.realty/team

Сейчас, по оценке Романа Вихлянцева (на фото), в разных регионах стоимость недвижимости составляет от 150 до 400 с лишним месячных зарплат. Определение «пузыря» подпадает под ситуацию, когда этот показатель выше 300.

«Тогда, действительно, это оторванная от жизни ситуация, — заметил специалист и уточнил: — На данный момент такое положение только в трех городах РФ — это концентрированная история Москвы и ряда других крупных агломераций».

Застройщики и риэлторы утверждают, что нет никакой проблемы в том, что больше половины квартир не нашли покупателей. Для рынка достаточно продать треть, а потом в дело вступают риэлторы.

Для экономистов 56% — 58% пустующих квартир — тревожный сигнал, поскольку 90% всего купленного в 2023 году жилья граждане приобретали на ипотечные кредиты, большая часть которых были льготными.

Фото: vk.com

По мнению профессора МГУ Натальи Зубаревич (на фото), это ненормальное состояние рынка, он перегрет, и образовался пузырь из-за льготного кредитования.

«Российский рынок жилой недвижимости в данный момент находится в разбалансированном состоянии, — согласна с коллегой замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная (на фото ниже). — Рост цен, существенно опережающий инфляцию и рост реальных доходов населения, связан с избыточной поддержкой спроса в виде масштабной программы льгот по ипотеке».

Фото: hse.ru

Издание интересовал и такой вопрос: грозит ли России ипотечный кризис, как это было в США и Китае?

Роман Вихлянцев отметил, что наша ситуация на американскую мало похожа. В США огромное количество ипотек выдавалось без первоначального взноса. Малообеспеченные люди брали ипотеку, сдавали недвижимость в аренду, сумма которой превышала платеж в банк, и так финансировали ее.

А когда случился кризис, такие заемщики приходили и просто отдавали ключи, и с них нечего было взять.

«У нас, если остаток ссудной задолженности больше стоимости имущества, у тебя все остальное отберут, и что было, и чего не было», — иронизирует эксперт.

Фото: © Losevsky Pavel / Фотобанк Лори

Ситуация в Китае, по словам Татьяны Школьной ближе к московской, где половина квартир, приобретаемых по ипотеке, оказываются инвестиционными. Только на Востоке роль «плохишей» играют не граждане, а перекупщики.

«С одной стороны, это поддерживает индустрию строительства и все смежные отрасли, с другой — снижает уровень доступности жилья для тех, кто просто стремится улучшить свои жилищные условия», — пояснила представитель «Вышки».

При этом, констатируют «Новые Известия», среди экспертов нет единой точки зрения по поводу «пузыря».

Фото: grmonp.ru

Одни специалисты, как, например, руководитель комитета по ипотеке Гильдии риэлторов Москвы Константин Барсуков (на фото), полагают, что любые проблемы государства для ипотечников — благо, потому что тогда из-за инфляции начинают расти зарплаты.

Другие этот оптимистичный взгляд не разделяют. Банки уже сейчас предлагают не менее 16% годовых. Такой кредит по плечу не каждому.

Частный инвестор Николай Валюх показал это на цифрах. Квартира 50 кв. м со средней по стране ценой «квадрата» 147 тыс. руб. стоит 7,3 млн. руб. Уплатив 20%, придется брать кредит в банке под 16% на 20 лет. Ежемесячные выплаты составят 76 тыс. руб. при медианной зарплате 50 тыс. руб. То есть ипотека обойдется гражданину в полтора раза больше, чем он зарабатывает.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Большинство экспертов все-таки думают, что кризис где-то рядом. Это видно хотя бы по тому, что банки уже начали хеджировать будущие риски.

«В кредитные договоры стали вставлять интересный пункт: в случае прекращения обслуживания льготных программ со стороны государства заемщик оплачивает ипотеку в размере учетной ставки рефинансирования», — сообщил Роман Вихлянцев.

Поэтому всем берущим даже льготную ипотеку эксперты советуют: «Граждане, читайте договоры, которые вы подписываете с банками, иначе вы не заметите, как карета превратилась в тыкву, а ваша новая квартира вдруг стала непосильным бременем после стольких лет лишений».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: нераспроданность новостроек в России за год выросла на 7%

Показатели темпов ввода жилья в Китае снизились до пандемийных

Эксперты: объем готового нераспроданного жилья в Новой Москве за год вырос на 80%

Эксперты: объем нераспроданного жилья растет, но рынку это не угрожает, и застройщики знают, что делать дальше

Показатели темпов ввода жилья в Китае снизились до пандемийных

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Никита Стасишин: Минстрой не видит перегрева на рынке новостроек

ЦБ: объем запуска новых проектов вырос, нераспроданных метров стало больше

Никита Стасишин: Распроданность жилья небольшая. Но все равно купят

Продажи жилья в Китае в 2022 году упали на 28,3%

Никита Стасишин: Никакого перегрева рынка новостроек в России нет

В ходе дискуссий на финансовом конгрессе Банка России руководители ЦБ, по информации в СМИ, сделали ряд важных заявлений.

Фото: banki.ru

Первым делом представители регулятора предупредили коммерческие банки, финансовые организации, бизнес-структуры, всех участников мероприятия, что перезапуска массовой льготной ипотеки не будет.

Об этом заявил заместитель председателя ЦБ Алексей Заботкин (на фото ниже), напомнив, что программа была краткосрочным антикризисным инструментом.

Если сложатся сопоставимые условия, предположил он, то «правительство может принять решение по его использованию, но в рамках базового сценария это маловероятно».

Фото: cbr.ru

Вместо субсидирования ипотеки за счет госбюджета в Банке России намерены добиться перелома в борьбе с инфляцией, после чего ставки по жилищным кредитам сами опустятся до уровней 2017—2019 годов, заверил зампред.

Завершение массовой льготной ипотечной программы, считает Алексей Заботкин, будет способствовать и смещению инвестиционного спроса в другие отрасли. Таким образом, вложение финансовых средств в недвижимость заменит приобретение «станков и оборудования».

Говоря о перспективах по ключевой ставке, зампред ЦБ отметил, что аргументы в пользу ее повышения на фоне высокого уровня экономической активности и темпов роста цен «стали весомее». Окончательное решение, по его словам, будет принято после 26 июля.

Банк России недоволен комиссиями застройщиков при продаже новостроек в ипотеку, и регулятор намерен установить запрет на такую практику, сообщил журналистам в кулуарах форума директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов (на фото ниже).
 

Фото: cbr.ru

В качестве альтернативного варианта топ-менеджер предложил застройщикам давать прямые скидки, не перекладывая издержки на заемщиков. «Люди не до конца понимают, что стоимость жилья, по которой они покупают, увеличивается, и в реальности продать его за эти деньги может быть невозможно», — пояснил Александр Данилов.

По его словам, ЦБ подготовил проект новых критериев оценки рисков девелоперских проектов. В соответствии с ними такие проекты будут оцениваться не на этапе строительства, а на стадии покупки земли, пояснил он. Кроме того,  регулятор планирует включить в подход к оценке строительного проекта степень «проданности» жилья — как на этапе строительства, так и на этапе ввода в эксплуатацию. «Если продано мало, значит, скорее всего, есть какие-то проблемы с проектом», — пояснил зампред ЦБ.

Кроме того, Банк России собирается включить в подход к оценке риски группы застройщика в целом. «Может быть так, что проект реализуется как отдельная SPV-компания, но при этом есть крупная родительская структура, которая обеспечивает всю инфраструктуру, логистику, материалы. И если с ней что-то случается, это может влиять на вероятность реализации проекта», — указал Александр Данилов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: рыночная ипотека по низким ставкам намного лучше льготных программ

Эксперты: застройщики согласны сами субсидировать ипотечные ставки, но не готовы давать покупателям скидки

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономики

Эксперты надеются, что ключевая ставка ЦБ начнет снижаться в III квартале. А вот регулятор в этом не уверен

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав

ЦБ планирует принять ипотечный стандарт и обсудить с Правительством изменения правил выдачи ипотеки с господдержкой

В 2024 году ЦБ ждет существенного охлаждения ипотечного рынка