С отменой льготной ипотеки строительный бум в России не закончится. Об этом с уверенностью говорят в Минстрое. В 2024 году планируется ввести не менее 100 млн кв. м новостроек. «Если 80% всех кредитов на квартиры были льготными, кто будет покупать жилье и зачем его продолжают строить?» — спросили экспертов «Новые Известия».

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Директор Агентства недвижимости «Инфинити», член Гильдии риэлторов Московской области Роман Вихлянцев считает, что девелоперы и банки «накопили огромный жирок».

«Объем продаж прошлого года позволит до шести месяцев вообще ни одному крупному застройщику ни о чем не думать», — заявил эксперт.

В будущем он не исключает локального спада активности, но если есть запас, то, по его мнению, проще переждать, потому что «стратегически рост цен на недвижимость сохранится в диапазоне года».

Банки также заработали на ипотеке рекордные триллионы. Самый крупный из них, Сбер, отчитался о чистой прибыли в размере 1,49 трлн руб. Это на фоне того, что для граждан в среднем по стране стоимость 1 кв. м выросла за три года на 55%.

Фото: infinite.realty/team

Сейчас, по оценке Романа Вихлянцева (на фото), в разных регионах стоимость недвижимости составляет от 150 до 400 с лишним месячных зарплат. Определение «пузыря» подпадает под ситуацию, когда этот показатель выше 300.

«Тогда, действительно, это оторванная от жизни ситуация, — заметил специалист и уточнил: — На данный момент такое положение только в трех городах РФ — это концентрированная история Москвы и ряда других крупных агломераций».

Застройщики и риэлторы утверждают, что нет никакой проблемы в том, что больше половины квартир не нашли покупателей. Для рынка достаточно продать треть, а потом в дело вступают риэлторы.

Для экономистов 56% — 58% пустующих квартир — тревожный сигнал, поскольку 90% всего купленного в 2023 году жилья граждане приобретали на ипотечные кредиты, большая часть которых были льготными.

Фото: vk.com

По мнению профессора МГУ Натальи Зубаревич (на фото), это ненормальное состояние рынка, он перегрет, и образовался пузырь из-за льготного кредитования.

«Российский рынок жилой недвижимости в данный момент находится в разбалансированном состоянии, — согласна с коллегой замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная (на фото ниже). — Рост цен, существенно опережающий инфляцию и рост реальных доходов населения, связан с избыточной поддержкой спроса в виде масштабной программы льгот по ипотеке».

Фото: hse.ru

Издание интересовал и такой вопрос: грозит ли России ипотечный кризис, как это было в США и Китае?

Роман Вихлянцев отметил, что наша ситуация на американскую мало похожа. В США огромное количество ипотек выдавалось без первоначального взноса. Малообеспеченные люди брали ипотеку, сдавали недвижимость в аренду, сумма которой превышала платеж в банк, и так финансировали ее.

А когда случился кризис, такие заемщики приходили и просто отдавали ключи, и с них нечего было взять.

«У нас, если остаток ссудной задолженности больше стоимости имущества, у тебя все остальное отберут, и что было, и чего не было», — иронизирует эксперт.

Фото: © Losevsky Pavel / Фотобанк Лори

Ситуация в Китае, по словам Татьяны Школьной ближе к московской, где половина квартир, приобретаемых по ипотеке, оказываются инвестиционными. Только на Востоке роль «плохишей» играют не граждане, а перекупщики.

«С одной стороны, это поддерживает индустрию строительства и все смежные отрасли, с другой — снижает уровень доступности жилья для тех, кто просто стремится улучшить свои жилищные условия», — пояснила представитель «Вышки».

При этом, констатируют «Новые Известия», среди экспертов нет единой точки зрения по поводу «пузыря».

Фото: grmonp.ru

Одни специалисты, как, например, руководитель комитета по ипотеке Гильдии риэлторов Москвы Константин Барсуков (на фото), полагают, что любые проблемы государства для ипотечников — благо, потому что тогда из-за инфляции начинают расти зарплаты.

Другие этот оптимистичный взгляд не разделяют. Банки уже сейчас предлагают не менее 16% годовых. Такой кредит по плечу не каждому.

Частный инвестор Николай Валюх показал это на цифрах. Квартира 50 кв. м со средней по стране ценой «квадрата» 147 тыс. руб. стоит 7,3 млн. руб. Уплатив 20%, придется брать кредит в банке под 16% на 20 лет. Ежемесячные выплаты составят 76 тыс. руб. при медианной зарплате 50 тыс. руб. То есть ипотека обойдется гражданину в полтора раза больше, чем он зарабатывает.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Большинство экспертов все-таки думают, что кризис где-то рядом. Это видно хотя бы по тому, что банки уже начали хеджировать будущие риски.

«В кредитные договоры стали вставлять интересный пункт: в случае прекращения обслуживания льготных программ со стороны государства заемщик оплачивает ипотеку в размере учетной ставки рефинансирования», — сообщил Роман Вихлянцев.

Поэтому всем берущим даже льготную ипотеку эксперты советуют: «Граждане, читайте договоры, которые вы подписываете с банками, иначе вы не заметите, как карета превратилась в тыкву, а ваша новая квартира вдруг стала непосильным бременем после стольких лет лишений».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: нераспроданность новостроек в России за год выросла на 7%

Показатели темпов ввода жилья в Китае снизились до пандемийных

Эксперты: объем готового нераспроданного жилья в Новой Москве за год вырос на 80%

Эксперты: объем нераспроданного жилья растет, но рынку это не угрожает, и застройщики знают, что делать дальше

Показатели темпов ввода жилья в Китае снизились до пандемийных

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Никита Стасишин: Минстрой не видит перегрева на рынке новостроек

ЦБ: объем запуска новых проектов вырос, нераспроданных метров стало больше

Никита Стасишин: Распроданность жилья небольшая. Но все равно купят

Продажи жилья в Китае в 2022 году упали на 28,3%

Никита Стасишин: Никакого перегрева рынка новостроек в России нет

В настоящее время Правительство России готовит решение о продлении семейной ипотеки. В экспертном сообществе обсуждают изменения, которые следует внести в условия этой программы льготного кредитования. «Известия» выяснили мнения ряда ведущих экспертов по этому поводу.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

В нынешнем виде программа льготной семейной ипотеки рассчитана до 1 июля 2024 года. В конце января на встрече с участниками и победителями всероссийских семейных конкурсов Президент России Владимир Путин заявил о том, что программу льготной семейной ипотеки под 6% необходимо продлить.

Глава государства также предложил проработать вопрос о сохранении первоначального взноса по программе на уровне 20% и продлить субсидию на погашение тела кредита для многодетных семей.

Фото: kremlin.ru

Вице-премьер РФ Татьяна Голикова (на фото ниже) на выставке-форуме «Россия» рассказала, что жилищные программы, такие как «Семейная ипотека» и дополнительная выплата 450 тыс. руб., оказались наиболее востребованными.

«Сейчас правительство готовит соответствующие документы по продлению этих инструментов», — сообщила Голикова в ходе пленарной сессии «Ключевые результаты и достижения социальной политики в интересах детства».

Фото: kremlin.ru

По данным Правительства РФ, за время действия базовой программы семейной ипотеки жилищные условия улучшили более 918 тыс. семей.

Кроме того, 99,4 тыс. кредитов предоставлено по «Дальневосточной ипотеке» (почти 98 тыс. семей на Дальнем Востоке и 1,4 тыс. семей в Арктической зоне).

 Фото: goverment.ru

Программу «Семейная ипотека» планируется поддерживать на Дальнем Востоке, в Донбассе и Новороссии, сообщил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин (на фото).

«У нас есть задача определиться с ипотекой, как она будет дальше работать. <...> Мы будем поддерживать ипотеку в регионах — на Дальнем Востоке, в новых регионах РФ», — заявил правительственный чиновник в ходе деловой программы тематического дня «Инфраструктура и среда для жизни» на выставке-форуме «Россия» на ВДНХ.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

Управляющий директор ДОМ.РФ Светлана Некрасова (на фото) рассказала, что сейчас профильные ведомства формируют конкретные параметры обновленной программы, которая начнет действовать уже во втором полугодии 2024 года. По ее словам, финансовый институт развития в жилищной сфере предлагает ввести дополнительное снижение ставок по программе «Семейная ипотека» при покупке квартир большей площади.

«Мы хорошо знаем, что стесненность жилищных условий является основным препятствием к расширению семьи на второго, третьего и последующих детей», — подчеркнула Светлана Некрасова.

Тем не менее он отметила, что с учетом роста цен последних лет большей популярностью у молодых семей пользуются именно малометражные квартиры. Это, считает Некрасова, «отдаляет нас от достижения национальных целей развития по уровню обеспеченности жильем на душу населения».

Фото: www.news.myseldon.com

Руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов (на фото) полагает, что после продления программы семьи по-прежнему смогут купить квартиру в новостройке, частный дом с участком, построить новый дом с привлечением подрядной организации и рефинансировать кредиты.

«При условии, что семейная ипотека была оформлена до 23 декабря 2023 года и кредит закрыт, семья снова сможет воспользоваться льготами, если в ней родился еще один ребенок, — напомнил эксперт и добавил: — Усилить эффект программы может введение дополнительного вычета из процентной ставки на покупку квартир большей площади, чтобы просторные квартиры стали доступнее. Это улучшит условия программы для семей с детьми».

Кроме того, Рифат Гарипов считает, что программа более доступна в округах с крупными городами, где размер заработной платы выше, чем в целом по стране, поэтому, по его мнению, «задача текущего этапа — повысить ее доступность в регионах, и она будет решена».

Фото: www.osminstroy.ru

Президент Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), член общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева (на фото) заметила, что массовое субсидирование льготной ипотеки породило множество проблем: рост цен на первичном рынке жилья, снижение доступности жилья, повышение рисков на рынке ипотечного кредитования, накапливание больших и долгосрочных обязательств федерального бюджета.

Однако для продления среди всех льготных ипотечных программ она считает правильным выбор именно «Семейной ипотеки», учитывая адресность программы и конкретную социальную цель — стимулирование рождаемости.

Эксперт полагает, что при продлении семейной ипотеки следует подумать над некоторой модификацией ее условий, распространив на вторичный рынок жилья, а также на молодые семьи, у которых пока нет детей. «Тогда, во-первых, программа будет еще более нацелена на решение демографической проблемы, — убеждена Надежда Косарева, — а во-вторых, она будет более равномерно распределена между первичным и вторичным рынком жилья и не будет оказывать существенного влияния на рост цен на жилье».

Фото: vk.com 

Член комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов (РГР) Оксана Панова (на фото) согласна с тем, что льготная программа является хорошим инструментом в ипотечном кредитовании, который помогает решить жилищный вопрос достаточно большому сегменту населения.

«Но семейной ипотеке необходимы изменения, — предложила свой вариант Оксана Панова. — Требуется продлить возраст детям-инвалидам до 23 лет при обучении в высшем учебном заведении, в некоторых регионах разрешить приобретать вторичный рынок, сделать более лояльное рассмотрение заемщика».

Фото ok.ru

Исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина (на фото) допускает, что новая семейная ипотека может получить не фиксированную, а плавающую процентную ставку.

«С одной стороны, это позволит сократить затраты бюджета на финансирование такой программы, а с другой — выступить дополнительным стимулом к увеличению рождаемости, — считает эксперт и поясняет: — Суть простая: чем больше детей в семье, тем ниже ставка по семейной ипотеке».

Регина Дыдалина полагает, что должны быть эффективные целевые механизмы стимулирования спроса на рынке жилья, чтобы в будущем не возникло сокращения объема вывода новых проектов и дефицита предложения.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

При внесении изменений в программу, предлагает эксперт, неплохо было бы учесть, что сейчас в семейной ипотеке нет возможности оформления кредита для строительства дома собственными силами без привлечения подрядной организации. Это для многих семей с ограниченным бюджетом крайне актуально.

Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков (на фото) убежден, что на текущий момент альтернатив семейной ипотеке нет. Есть отдельные продукты, например IT-ипотека, нацеленная на другие слои населения.

Фото: tsnnedv.ru

Руководитель департамента ипотечного кредитования компании «ТСН Недвижимость» Юлия Позаченюк (на фото), считает, что семейную ипотеку необходимо не только продлить, но и по возможности расширить.

По словам эксперта, семейная ипотека позволяет снизить платеж в 2 — 2,5 раза. Например, при покупке квартиры стоимостью 15 млн руб. в ипотеку на 20 лет с первоначальным взносом 20% по ставке 16,5% ежемесячный платеж получится чуть выше 170 тыс. руб. Если такой же объект приобретать по базовым условиям программы семейной ипотеки, то платеж составит чуть больше 85 тыс., то есть разница практически ровно в два раза.

«Если ее продлят, то наряду с материнским капиталом она станет еще одним инструментом стимулирования рождаемости», — резюмирует эксперт. Кроме того, льготные программы, по мнению Позаченюк, — это поддержка застройщикам и строительной отрасли в целом. Если их уберут, опасается эксперт, спрос на квартиры в новостройках рухнет, продажи начнут падать, девелоперы начнут сокращать объемы нового строительства. Это приведет к сокращению рабочих мест, ударит по многим смежным со строительством сферам экономики.

Фото: reestr.arspb.ru

Гендиректор агентства недвижимости «Юрист» Валерий Бойчук (на фото) согласен с тем, что в семейной ипотеке есть большое преимущество, особенно для молодых семей.

Он привел свой пример: при сумме ипотечного кредита 6 млн руб. на 20 лет и процентной ставке 17% годовых ежемесячный платеж составляет 65 тыс. руб., а такая же сумма кредита на такой же срок по семейной ипотеке будет 32 тыс. руб.

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

Исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева (на фото) напомнила о приросте спроса на крупноформатные лоты, когда активно внедрялась программа семейной ипотеки.

Большей популярностью стали пользоваться двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: семейную ипотеку в России необходимо продлить на несколько лет

Банки поддерживают продление «Семейной ипотеки»

ДОМ.РФ: в январе половина льготных кредитов была выдана по «Семейной ипотеке»

Эксперты: «Семейная ипотека» должна меняться, становясь более адресной и сохраняя доступность

Эксперт: от «Семейной ипотеки» нужно «отсечь» тех, кто может взять рыночную

ДОМ.РФ: продление семейной ипотеки сохранит половину выдачи льготных кредитов, а цены на новостройки сохранятся

Владимир Путин: Мы точно продлим льготную семейную ипотеку под 6%

«Семейную ипотеку» стали чаще оформлять семьи с двумя детьми

Татьяна Голикова: Правительство анализирует эффективность «Семейной ипотеки» и необходимость ее изменения

Эльвира Набиуллина: параметры продления «Семейной ипотеки» требуют обсуждения

Эксперты: продление «Семейной ипотеки» важно для сохранения доступности жилья и улучшения демографии

Владимир Путин: подумаем о продлении «Семейной ипотеки»

Доля «Семейной ипотеки» в России достигла рекордных значений