Об этом свидетельствуют данные аналитического отраслевого обзора, подготовленного специалистами Рейтингового агентства «Эксперт РА» в партнерстве с Academy of Real Estate (ARE).

Фото: www.pbs.twimg.com

О падении объемов строительства и продаж в эпоху эскроу

Авторы исследования, старший директор по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко и управляющий директор данного направления Павел Митрофанов отмечают, что к 1 июля 2020 года, спустя год после перевода отрасли на новую схему проектного (банковского) финансирования, объем текущего строительства в стране снизился на 20 млн кв. м, или на 16 % (см. график ниже).

Источник: «Эксперт РА» по данным Росреестра

При этом, уже начиная с III квартала 2019 года, объем зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) снижается по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (см. график №2).

Источник: «Эксперт РА» по данным Росреестра

По мнению аналитиков, основной причиной отрицательной динамики в обоих случаях является снижающийся платежеспособный спрос на квартиры.

О росте цен и рентабельности «ниже плинтуса»

При этом цены на жилье, парадоксальным образом, не снижаются, а напротив — растут, констатируют эксперты.

Они объясняют эту тенденцию следующими обстоятельствами:

Фото: www.storm24.media

• - ослабление конкуренции на рынке из-за ухода с него застройщиков, не сумевших приспособиться к схеме проектного финансирования;
• - запуск в мае этого года госпрограммы льготной ипотеки с субсидированной ставкой ИЖК под 6,5% годовых и ниже;
• - отсутствие у застройщиков, работающих по схеме проектного финансирования, рисков разрыва ликвидности в случае кратковременного падения спроса на возводимые объекты.

Фото: www.barrit.ru

В исследовании «Эксперт РА» указывается, что по данным Союза инженеров-сметчиков рентабельность застройщиков на территории порядка половины регионов России составляет 0% и ниже.

А в четверти субъектов РФ данный показатель не превышает 5 %.

Причина низкой рентабельности, уточняют авторы обзора, продолжающееся в течение последних пяти лет падение реальных доходов населения на местах.

Фото: www.fingram39.ru

Об эмиссии облигаций как альтернативе банковским кредитам

При этом для успешного получения проектного финансирования от банков в большинстве случаев маржа строек должна составлять не менее 15%, отмечают авторы аналитического обзора и обращают внимание на то, что девелоперы в качестве альтернативного инструмента фондирования все чаще выбирают эмиссию облигаций.

Для этого им приходится структурировать строительные холдинги, повышать прозрачность их деятельности, налаживать системную работу с инвесторами и биржей, получать высокие кредитные рейтинги, нести прочие издержки, связанные с тем, что строительный сектор воспринимается сегодня инвесторами на фондовом рынке как высокорискованный.

Фото: www.tv21.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: цены на новостройки за год вырастут на 10%, а средняя рентабельность застройщиков может снизиться до 16%

Эксперты: В 2020 году с рынка уйдут мелкие застройщики, ипотека подорожает до 10% годовых, а объемы ввода жилья подрастут

Минстрой обещает рассмотреть меры поддержки жилых проектов с низкой рентабельностью. В ДОМ.РФ утверждают, что таковых не более 1% от общего числа

Эксперты: эмиссия облигаций станет для застройщиков хорошей альтернативой проектному финансированию

Павел Горячкин (Союз инженеров-сметчиков): Одна из основных причин банкротства застройщиков — так называемая ложная прибыль

К таким выводам пришли аналитики федеральной компании «Талан».

Фото: www.n911.ru

Исследование специалистов «Талан» (6-е место в ТОП застройщиков Пермского края, в ТОП застройщиков РФ, 9-е место в Удмуртии и Тюменской области, 11-е место в Татарстане) показало, что средняя стоимость квадратного метра строительства жилого многоквартирного дома в России с предчистовой отделкой в первом полугодии 2019 года составила около 45,0 тыс. руб.

Положительная динамика зафиксирована в абсолютном большинстве российских городов, однако величина удорожания была неодинаковой, отмечают авторы доклада. Так, в Нижнем Новгороде за этот период себестоимость строительства возросла на 22%, в Казани — на 20%, в Санкт-Петербурге и Самаре — на 15%. А вот как в Перми рост составил около 5%, в Омске — около 3%, а в Москве — около 4%.

Самая высокая рентабельность наблюдалась в Москве и Санкт-Петербурге, при этом в двух столицах выявлена и самая высокая себестоимость строительства. Например, в Москве себестоимость в среднем составила 86,5 тыс. руб./кв. м, в Санкт-Петербурге — 77,8 тыс. руб./кв. м, в Московской области — 65,2 тыс. руб./кв. м.

Фото: www.itd2.mycdn.me

Такие показатели, по мнению экспертов «Талан», объясняются высокой стоимостью подключения к инженерным коммуникациям, а также значительным числом проектов, предусматривающих подземное строительство. Кроме того, именно в столичных регионах возводится существенный объем жилья высокого класса, которое требуют применения более качественных и дорогих материалов и оборудования. При этом стоимость труда в столицах также значительно выше, чем в среднем по России.

Помимо этого высокая себестоимость строительства, превышающая среднероссийское значение на 20—40%, была зафиксирована в северных и дальневосточных регионах. Здесь повышающее влияние на этот показатель оказывает необходимость применения специальных строительных технологий (например, строительство в зоне вечной мерзлоты в Якутии), либо удаленность от производителей строительных и отделочных материалов и сложная логистика (например, Приморский и Хабаровский края, Сахалинская область). В целом же в начале 2019 года себестоимость строительства на уровне более 50 тыс. руб./кв. м была зафиксирована в 15 регионах РФ.

Фото: www.top-staff.com.ua

При этом самая низкая себестоимость наблюдается в Иркутской и Брянской областях (около 33,0 тыс. руб. и 33,1 тыс. руб. соответственно), Красноярском крае (33,4 тыс. руб.), а также Курганской и Ульяновской областях (34,0 тыс. руб. и 34,7 тыс. руб. за 1 кв. м). Низкие показатели в этих субъектах РФ обусловлены относительно небольшой стоимостью получения технических условий, а также наличием собственных производств стройматериалов и домостроительных комбинатов.

Всего же в России на начало 2019 года насчитывалось около 30 регионов со стоимостью строительства ниже 40 тыс. руб./кв. м.

Рост себестоимости строительства привел увеличению цен на жилье в большинстве регионов России. По данным компании Domofond.ru, в целом по стране цена 1 кв. м в новостройках за год выросла на 10,9% — с 62,4 тыс. руб. в марте 2018 года до 69 тыс. руб. в марте 2019 года.

Результаты исследования для портала ЕРЗ прокомментировал финансовый директор федеральной компании «Талан» Евгений РОМАНЕНКО (на фото).

«Не исключено, что в июле себестоимость продолжит рост — за счет перехода на счета эскроу, — дал свой прогноз топ-менеджер. — Тем не менее, у девелоперов есть инструменты сдерживания роста себестоимости. Во-первых, за счет увеличения скорости строительства. Во-вторых, за счет повышения эффективности внутренних бизнес-процессов.

В связи с этим будет расти спрос на современные быстровозводимые технологии. Девелоперы будут готовы платить за внедрение инноваций, влияющих на скорость строительства», — резюмировал специалист. 

Другие публикации по теме:

Эксперт: Цены на жилье в России растут быстрее инфляци

Новостройки Новой Москвы: предложение и цена движутся в противоположных направлениях

Новостройки бизнес-класса: предложение уменьшается, цена растет

В России продолжают расти цены на жилье: средняя цена «квадрата» в новостройках превысила 68 тыс. руб.

Владимир Якушев: После перехода на проектное финансирование и счета эскроу жилье может подорожать на 5—6%

Правительство: всплеск цен на новостройки объясняется переходом на новую модель финансирования

Евгений Романенко: (ГК Талан): При проектном финансировании рынок покинет около трети застройщиков

ГК Талан заключила со Сбербанком еще один договор на проектное финансирование

Талан и Сбербанк начали публиковать финансовые детали реализации первого проекта массового использования счетов эскроу

Евгений Романенко (ГК ТАЛАН): Надежный застройщик готов предложить клиентам доходность вдвое больше, чем по банковскому депозиту

Правительственные аналитики прогнозируют рост себестоимости жилищного строительства

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет