Об этом свидетельствуют данные аналитического отраслевого обзора, подготовленного специалистами Рейтингового агентства «Эксперт РА» в партнерстве с Academy of Real Estate (ARE).

Фото: www.pbs.twimg.com

О падении объемов строительства и продаж в эпоху эскроу

Авторы исследования, старший директор по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко и управляющий директор данного направления Павел Митрофанов отмечают, что к 1 июля 2020 года, спустя год после перевода отрасли на новую схему проектного (банковского) финансирования, объем текущего строительства в стране снизился на 20 млн кв. м, или на 16 % (см. график ниже).

Источник: «Эксперт РА» по данным Росреестра

При этом, уже начиная с III квартала 2019 года, объем зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) снижается по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (см. график №2).

Источник: «Эксперт РА» по данным Росреестра

По мнению аналитиков, основной причиной отрицательной динамики в обоих случаях является снижающийся платежеспособный спрос на квартиры.

О росте цен и рентабельности «ниже плинтуса»

При этом цены на жилье, парадоксальным образом, не снижаются, а напротив — растут, констатируют эксперты.

Они объясняют эту тенденцию следующими обстоятельствами:

Фото: www.storm24.media

• - ослабление конкуренции на рынке из-за ухода с него застройщиков, не сумевших приспособиться к схеме проектного финансирования;
• - запуск в мае этого года госпрограммы льготной ипотеки с субсидированной ставкой ИЖК под 6,5% годовых и ниже;
• - отсутствие у застройщиков, работающих по схеме проектного финансирования, рисков разрыва ликвидности в случае кратковременного падения спроса на возводимые объекты.

Фото: www.barrit.ru

В исследовании «Эксперт РА» указывается, что по данным Союза инженеров-сметчиков рентабельность застройщиков на территории порядка половины регионов России составляет 0% и ниже.

А в четверти субъектов РФ данный показатель не превышает 5 %.

Причина низкой рентабельности, уточняют авторы обзора, продолжающееся в течение последних пяти лет падение реальных доходов населения на местах.

Фото: www.fingram39.ru

Об эмиссии облигаций как альтернативе банковским кредитам

При этом для успешного получения проектного финансирования от банков в большинстве случаев маржа строек должна составлять не менее 15%, отмечают авторы аналитического обзора и обращают внимание на то, что девелоперы в качестве альтернативного инструмента фондирования все чаще выбирают эмиссию облигаций.

Для этого им приходится структурировать строительные холдинги, повышать прозрачность их деятельности, налаживать системную работу с инвесторами и биржей, получать высокие кредитные рейтинги, нести прочие издержки, связанные с тем, что строительный сектор воспринимается сегодня инвесторами на фондовом рынке как высокорискованный.

Фото: www.tv21.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: цены на новостройки за год вырастут на 10%, а средняя рентабельность застройщиков может снизиться до 16%

Эксперты: В 2020 году с рынка уйдут мелкие застройщики, ипотека подорожает до 10% годовых, а объемы ввода жилья подрастут

Минстрой обещает рассмотреть меры поддержки жилых проектов с низкой рентабельностью. В ДОМ.РФ утверждают, что таковых не более 1% от общего числа

Эксперты: эмиссия облигаций станет для застройщиков хорошей альтернативой проектному финансированию

Павел Горячкин (Союз инженеров-сметчиков): Одна из основных причин банкротства застройщиков — так называемая ложная прибыль

Закон, распространяющий действие механизма счетов эскроу на сегмент индивидуального жилищного строительства, вступит в силу с 1 марта 2025 года. Специалисты Гипермаркета недвижимости Нижнего Новгорода и области (gipernn.ru) выяснили, как работает новая схема и зачем она нужна.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

По данным аналитиков, около 70% от всего вводимого жилья в регионе приходится на частные дома. У сегмента еще есть большой потенциал, но многие нижегородцы не знают, где искать подрядчика, который построит качественно и в срок.

Решить проблемы позволяют счета эскроу. По аналогии с тем, как это происходит при строительстве многоквартирного жилья, средства заказчика хранятся на спецсчете, пока подрядчик не построит дом. Соблюдение сроков также в интересах исполнителя: чем раньше он закончит работу, тем быстрее получит деньги.

Апробировать новую схему начинал Банк ДОМ.РФ. Как рассказала руководитель подразделения «Развитие и продвижение корпоративных продуктов» финансового института развития в жилищной сфере Елена Пигасова (на фото ниже), первые сделки по программе «ИЖС-Подряд» состоялись прошлой осенью.

Фото из архива Е. Пигасовой

На данный момент в Нижегородской области одобрены заявки на сумму более 300 млн руб., подписаны кредитные договоры на 274 млн руб.

Затем к работе с эскроу в ИЖС подключился Сбер. В целом схема банков аналогична.

Реализация проекта начинается с выбора участка. При необходимости клиент получает одобрение ипотеки. Можно привлечь средства на строительство по «Семейной» или IT-ипотеке. Затем нужно определиться с подрядчиком и проектом будущего дома.

Помогает в этом сервис строим.дом.рф. Сейчас на нем уже размещены данные о 3,7 тыс. организаций.

Фото: mirkvartir.ru

Чтобы рассчитывать на кредитную линию для ИЖС с использованием эскроу, подрядные компании должны соответствовать ряду требований. В частности, необходима регистрация в качестве либо юрлица, либо индивидуального предпринимателя в течение не менее двух лет.

Какие могут быть риски и «подводные камни»?

Заморозка строительства. В этом случае договор расторгается, а для оценки выполненных работ привлекают аккредитованную компанию. На основании ее отчета средства со счета эскроу делятся между заказчиком и подрядчиком.

Потребительский экстремизм. Бывают ситуации, когда подрядчик выполнил свои обязательства, но заказчик не торопится подписывать акт приема-передачи дома, предъявляя застройщику новые требования.

Фото: franchise.goldkeynn.ru

Если сторонам не удастся договориться, то единственным способом отстоять права застройщика является обращение в суд.

Вырастут ли цены из-за эскроу?

Глава компании «Золотой ключик», президент Лиги успешных агентов недвижимости (ЛУАН) Ольга Миронова (на фото) полагает, что стоимость ИЖС может увеличиться, в частности из-за роста цен на стройматериалы.

При этом подорожание будет плавным, поскольку в сегменте ИЖС наблюдается огромная конкуренция.

Фото: АН Монолит

Эксперт Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР) Алексей Никитин (на фото), напротив, ожидает резкого подорожания. По его расчетам, цены на строительство частных домов вырастут минимум на 30%.

«Счета эскроу для ИЖС — это преждевременное решение. Сейчас механизм на нас "обкатают", мы наделаем ошибок, только после этого их начнут решать», — прогнозирует специалист.

Для государства, по его словам, такие ошибки можно считать ничтожными, но для конкретного застройщика они могут обернуться банкротством.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбербанк увеличил лимиты по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке для IT» по программе ИЖС

ДОМ.РФ: суперсервис поможет с выбором проекта для частного дома

Владимир Путин: Инструменты рынка массового строительства жилья надо применять и для ИЖС

«За» и «против» введения механизма эскроу в ИЖС: мнения экспертов

Эксперты: выдача ипотеки на частные дома обвалилась сильнее, чем на новостройки

Эксперты определили регионы с самым доступным загородным жильем

Эксперты: ипотека под ИЖС и как выбрать участок

Эксперты: почти 70% опрошенных россиян хотели бы переехать из квартиры в частный дом

Эксперты: население бьет рекорды, а вот результаты работы застройщиков оставляют желать лучшего

С 1 марта 2025 года счета эскроу будут использовать в ИЖС