Портал ЕРЗ.РФ провел опрос девелоперов и отраслевых экспертов на тему субсидирования ипотеки в рамках предложенных Правительством антисанкционных мер.  

Фото: www.e-megion.ru

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, «Деловая Россия» направила вице-премьеру Марату Хуснуллину предложения по господдержке стройиндустрии в кризис. В послании содержится призыв продлить действие госпрограммы льготной ипотеки на новостройки после 1 июля 2022 года и увеличить максимальный размер кредитов, выдаваемых в рамках программы (сегодня он составляет 3 млн руб.).

Фото: www.kubnews.ru

В Правительстве готовы оказать помощь масштабную программе ипотеки. В соответствии с обнародованным на днях проектом плана первоочередных мер поддержки отрасли в условиях введенных против России на субсидирование ипотеки в 2022 году выделяется 269,2 млрд руб. Конкретный акт Правительства должен быть принят не позднее 28 марта.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Каковы ожидания девелоперов и отраслевых экспертов от решения субсидировать льготную ипотеку на такую огромную сумму? Какой уровень ставки и верхний потолок ипотечного кредита представляются им оптимальными в нынешних условиях? На эти вопросы портала ЕРЗ.РФ ответили профессионалы рынка недвижимости.     

Яна КАДОМЦЕВА, директор по продажам компании Полис Групп (Санкт-Петербург):

Мы ждем увеличения лимита кредитования по ипотеке с господдержкой с апреля. Исходя из средней стоимости квартиры по нашей компании, нам бы подошло увеличение лимита до 6 млн руб., на что мы и рассчитываем.

Ставка должна подняться, но, скорее всего, не сильно, в рамках 1—2%.  Однозначно вырастет первоначальный взнос, некоторые банки подняли его уже до 20% по новым выдачам ипотеки. 

Искандер ЮСУПОВ, заместитель генерального директора девелоперской компании Унистрой (Республика Татарстан):

По нашим прогнозам ипотечная ставка будет принята в коридоре 10—12%. Принципиально важно, чтобы была увеличена сумма кредита — с 3 млн до 6-ти, а лучше до 8 млн. Это связано с тем, что в последние 2 года цены на квартиры очень выросли, а размер кредита в 3 млн руб. практически делал невозможной покупку в крупных городах.

И даже при всех предполагаемых мерах поддержки рост ставки и себестоимости заметно скажется на месячном ипотечном платеже — минимум в полтора, а то и в два раза по сравнению с показателем 2021 года.

Михаил ИВАНОВ, генеральный директор Группы компаний ННДК (Нижний Новгород):

270 млрд руб. — сумма действительно огромная, но в рамках федерального масштаба она не позволит покрыть полный объем продаж, который в настоящий момент уже выведен на рынок или выводится в ближайшей перспективе.

Но стоит отметить, что само наличие льготной ипотеки позволит поддержать рынок первичной недвижимости и строительную отрасль в целом в этот непростой период, потому что основной объем сделок на первичном рынке проходил именно с использованием ипотечных займов.

Если говорить про регионы, то верхний потолок должен быть 6—8 млн руб., а ставка при текущей рыночной обстановке 10—12%. Я считаю, это верхний предел адекватной ставки, при котором люди будут продолжать покупать квартиры.

Надежда КОРККА, управляющий партнер компании Метриум:

Субсидированная государством ипотека продемонстрировала свою эффективность как мера поддержки строительного комплекса еще в предыдущие кризисные периоды (2014—2015 гг. и в 2020-м). Особую важность она приобретает в текущих условиях, поскольку более 60% сделок на первичном рынке заключается с привлечением заемных средств. После существенного роста ключевой ставки именно на ипотеку с господдержкой приходится основная доля заявок. Отмечу, что данная сумма включает в себя субсидирование не только льготной и «Семейной ипотеки», но и иных программ, в том числе «Сельской» и «Дальневосточной» ипотеки. Поэтому вполне вероятно, что в дальнейшем она будет увеличена.

Важным фактором выступает наличие на первичном рынке достаточного объема предложения. В 2020—2021 годах именно стремительное вымывание наиболее доступных вариантов послужило одной из причин значительного роста цен.

По имеющейся информации, власти обсуждают размер ставки в коридоре 12—15%. Полагаю, что максимальная сумма кредита будет отличаться в зависимости от региона. Так, председатель профильной комиссии Мосгордумы Елена Николаева недавно выступила с инициативой об установлении данного показателя для Москвы в размере 20 млн руб., что в текущих условиях позволит расширить целевую аудиторию программ с господдержкой.  

Владимир ЩЕКИН, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):

Действительно, сумма на субсидирование ипотеки выделяется значительная. Напомню, что в 2021 году на все программы поддержки заемщиков власти выделили 92 млрд руб., а на 2022 год изначально закладывали 123 млрд руб. Причем на 2023 год в бюджете на господдержку предусматривались еще 130 млрд руб. То есть двухгодичную статью расходов предлагается потратить за один 2022 год.

Однако тогда речь шла о ставках около 5—7% годовых при ключевой ставке ЦБ РФ на тот момент около 8—10%. Сейчас ключевая ставка составляет 20%, а рыночные ипотечные ставки — 20—24% годовых. Соответственно, встает вопрос о том, до какого уровня власти будут субсидировать ипотеку. По-видимому, двукратное увеличение расходов на программу позволит сохранить или незначительно повысить ставки субсидирования в рамках госпрограмм. Это, безусловно, поддержит спрос в определенной мере, но все будет зависеть от конкретных новых параметров конфигурации субсидирования.

Нужно учитывать и тот факт, что за последний год цены на жилье выросли на 20—30%, поэтому прежние лимиты на размер кредита (12 млн рублей в «Семейной ипотеке» и 3 млн руб. — в «Господдержке-2020») уже неактуальны. Вместе с тем важно понимать, что готовность приобретать жилье сейчас зависит не только от условий кредитования. Субсидирование ипотеки должно работать в комплексе других мер, направленных на сохранение занятости и предотвращения резкого снижения доходов населения.

На мой взгляд, ставки по семейной ипотеке необходимо сохранить на прежнем уровне — около 5—6% годовых, потому что текущий кризис сильнее всего ударит именно по потенциальным клиентам рынка жилья из числа молодых семей. Что касается программы господдержки, то ставки по ней могут вырасти до 10—12% годовых, но в этом случае и лимиты на кредиты должны быть повышены. Более того, их необходимо сделать дифференцированными. Скажем, в Москве — не менее 15—20 млн руб., а в регионах — поднять до 5 млн руб. вместо прежних 3 млн руб.

Наталья ОСЕТРОВА, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:

Идеальный сценарий и для покупателей, и для застройщиков — если ставка по ипотечным кредитам будет держаться на уровне, который был в начале года — 8—9%. Верхняя планка кредита зависит от покупательской способности клиента и от устойчивости его бюджета. Мы работаем с эскроу-счетами в сегменте «бизнес-класс», наши клиенты выбирают разные сценарии сделки, но, как правило, действует комбинаторика, рассрочка от застройщика и какая-то часть в ипотеку, сложно указать максимальную сумму кредита — это от 10 млн руб. и выше. 

В Ленинградской области за январь-февраль 2022 года было заключено более 13 тыс. договоров ипотечного кредитования. В нашем проекте Gatchina Gardens мы используем на период строительства такой инструмент, как рассрочка от застройщика с последующим привлечением ипотеки. За весь период реализации проекта доля ипотеки в структуре спроса составила до 80% от общего объема сделок. В целом по региону объем сделок с ипотекой снизился по отношению к декабрю прошлого года примерно на 20%, но вырос по отношению к аналогичному периоду 2021 почти на треть.

Таким образом, мы можем сделать вывод, что рынок находится в состоянии баланса, и правительственные меры поддержки позволят восстановить равновесие.

Другие публикации по теме:

Застройщики правительству: Поддержите отрасль льготной ипотекой!

Эксперты: российский рынок ипотеки сегодня практически полностью зависит от программ господдержки

Ирек Файзуллин: готовится третий пакет антикризисных мер

Правительство обнародовало первоочередные меры поддержки строительной отрасли и ЖКХ

ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 20% годовых (график)

Минстрой: действующие условия госпрограмм льготной ипотеки завершатся в последний день марта

Cтавки ИЖК в ряде банков достигли 23—24% и выше

Эксперты: скорее всего, власти продлят льготную ипотеку на новостройки — но уже по ставке не менее 12%

Эксперты: ряд банков приостановил выдачу льготной ипотеки с господдержкой

Экспертное мнение: ипотеки в России больше нет!

Аналитики Домклик рассмотрели структуру выданных ипотечных кредитов на рынке недвижимости за август 2024 года и выяснили их распределение между новостройками, готовым жильем и индивидуальным жилищным строительством (ИЖС).

По данным Домклик, в августе выдача ипотечных кредитов увеличилась на 5,7% по сравнению с июлем, до 52,6 тыс. Количество выдач оказалось ниже значений мая (77,2 тыс. кредитов) и июня (109,1 тыс.), но выше среднего показателя первого квартала (47 тыс.). А вот объем выдач в августе прибавил 11,7% относительно июля, до 232,3 млрд руб.

Эксперты отметили частичное восстановление спроса — до 17,6 тыс. (+62,4% с июля) и рост доли первичного рынка в общей структуре ипотечных выдач — до 33,4% (+11,7 п. п. с июля).

Комментируя результаты исследования, директор дивизиона Домклик Сбербанка Алексей Лейпи (на фото ниже) подчеркнул, что основным драйвером спроса на рынке новостроек остается «Семейная ипотека».

Фото: domclick.ru

«В августе доля выдач по программе составила 85,7% от общего количества кредитов на новостройки — самый высокий показатель за всю историю наблюдений», — уточнил он и добавил, что география выдач по этой программе в сегменте строящегося жилья практически не изменилась.

«Большая часть (62,1%) сделок по-прежнему заключается в крупнейших регионах страны. Тогда как в регионах, на которые распространяются расширенные условия, уровень спроса пока небольшой: в августе на них пришлось лишь 16%», — привел статистические данные топ-менеджер кредитной организации.

Увеличение доли новостроек произошло во всех регионах страны. Самые значительные изменения отмечены в Калининградской области (+23,2 п. п.), Республике Тыва (+22,6 п. п.), Кировской области (+21,9 п. п.), Санкт-Петербурге (+18 п. п.), Воронежской (+17,8 п. п.) и Волгоградской (+16,7 п. п.) областях. В Москве значение параметра увеличилось на 13,8 п. п.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Наибольшая доля первичного рынка в августовских выдачах зафиксирована в Республике Адыгея (50,4%), Москве (49%), Калининградской области (48,2%) и Санкт-Петербурге (46,1%).

На рынке готового жилья количество выдач с мая держится на уровне 32—35 тыс. В августе этот показатель снизился на 8,1%, до 31,8 тыс.

После прироста в июле на фоне завершения массовой ипотеки с господдержкой под 8% и корректировки условий «Семейной ипотеки» доля вторичного рынка уменьшилась в августе до 60,5% (-9,1 п. п. с июля).

Наибольшая доля вторичного рынка зафиксирована в Чеченской Республике (90,3%), Магаданской (83,3%), Тверской (82,7%), Саратовской (77,8%) и Курской (77,3%) областях.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Что касается строящихся частных жилых домов, то в этом сегменте аналитики отметили продолжение спада: в августе количество выдач снизилось до 1,6 тыс. Это самый низкий показатель с июля 2022 года.

Доля выдач на ИЖС также опустилась до минимальных 3% с апреля 2022 года (-2,1 п. п. относительно минувшего июля).

Эксперты связывают такой результат с одним из нововведений в условиях «Семейной ипотеки»: оформление льготного кредита на строительство дома возможно при использовании счетов эскроу.

Впрочем, в ряде регионов доля ИЖС в общем количестве выдач все же увеличилась: это Забайкальский (+6,8 п. п.), Камчатский (+5,6 п. п.) края и Республика Бурятия (+4,1 п. п.). В этих регионах доля выдач на ИЖС составила от 16% до 19%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в столичном регионе после отмены льготной ипотеки лучше всего себя «чувствуют» новостройки Новой Москвы

Эксперты: в крупнейших регионах доля льготной ипотеки остается выше 50%

Эксперты: льготные ипотечные программы, пусть с трудом, но продолжают поддерживать рынок

Эскроу в ИЖС: плюсы, риски и мнения экспертов

Эксперты назвали причины отрицательной динамики на московском рынке новостроек в августе

Эксперты: доля новостроек в общем количестве выданных ипотечных кредитов снизилась на 8,5 п. п.

Кирилл Царев (Сбербанк): спрос на кредиты остается на стабильно высоком уровне

Эксперты: в августе на рынке новостроек Московского региона продажи продолжили падать, снизилось и число сделок с ипотекой

Эксперты: в августе объем выдач ипотечных кредитов вырос более чем на 6%

Сбербанк увеличил лимиты по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке для IT» по программе ИЖС