Портал ЕРЗ.РФ провел опрос девелоперов и отраслевых экспертов на тему субсидирования ипотеки в рамках предложенных Правительством антисанкционных мер.  

Фото: www.e-megion.ru

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, «Деловая Россия» направила вице-премьеру Марату Хуснуллину предложения по господдержке стройиндустрии в кризис. В послании содержится призыв продлить действие госпрограммы льготной ипотеки на новостройки после 1 июля 2022 года и увеличить максимальный размер кредитов, выдаваемых в рамках программы (сегодня он составляет 3 млн руб.).

Фото: www.kubnews.ru

В Правительстве готовы оказать помощь масштабную программе ипотеки. В соответствии с обнародованным на днях проектом плана первоочередных мер поддержки отрасли в условиях введенных против России на субсидирование ипотеки в 2022 году выделяется 269,2 млрд руб. Конкретный акт Правительства должен быть принят не позднее 28 марта.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Каковы ожидания девелоперов и отраслевых экспертов от решения субсидировать льготную ипотеку на такую огромную сумму? Какой уровень ставки и верхний потолок ипотечного кредита представляются им оптимальными в нынешних условиях? На эти вопросы портала ЕРЗ.РФ ответили профессионалы рынка недвижимости.     

Яна КАДОМЦЕВА, директор по продажам компании Полис Групп (Санкт-Петербург):

Мы ждем увеличения лимита кредитования по ипотеке с господдержкой с апреля. Исходя из средней стоимости квартиры по нашей компании, нам бы подошло увеличение лимита до 6 млн руб., на что мы и рассчитываем.

Ставка должна подняться, но, скорее всего, не сильно, в рамках 1—2%.  Однозначно вырастет первоначальный взнос, некоторые банки подняли его уже до 20% по новым выдачам ипотеки. 

Искандер ЮСУПОВ, заместитель генерального директора девелоперской компании Унистрой (Республика Татарстан):

По нашим прогнозам ипотечная ставка будет принята в коридоре 10—12%. Принципиально важно, чтобы была увеличена сумма кредита — с 3 млн до 6-ти, а лучше до 8 млн. Это связано с тем, что в последние 2 года цены на квартиры очень выросли, а размер кредита в 3 млн руб. практически делал невозможной покупку в крупных городах.

И даже при всех предполагаемых мерах поддержки рост ставки и себестоимости заметно скажется на месячном ипотечном платеже — минимум в полтора, а то и в два раза по сравнению с показателем 2021 года.

Михаил ИВАНОВ, генеральный директор Группы компаний ННДК (Нижний Новгород):

270 млрд руб. — сумма действительно огромная, но в рамках федерального масштаба она не позволит покрыть полный объем продаж, который в настоящий момент уже выведен на рынок или выводится в ближайшей перспективе.

Но стоит отметить, что само наличие льготной ипотеки позволит поддержать рынок первичной недвижимости и строительную отрасль в целом в этот непростой период, потому что основной объем сделок на первичном рынке проходил именно с использованием ипотечных займов.

Если говорить про регионы, то верхний потолок должен быть 6—8 млн руб., а ставка при текущей рыночной обстановке 10—12%. Я считаю, это верхний предел адекватной ставки, при котором люди будут продолжать покупать квартиры.

Надежда КОРККА, управляющий партнер компании Метриум:

Субсидированная государством ипотека продемонстрировала свою эффективность как мера поддержки строительного комплекса еще в предыдущие кризисные периоды (2014—2015 гг. и в 2020-м). Особую важность она приобретает в текущих условиях, поскольку более 60% сделок на первичном рынке заключается с привлечением заемных средств. После существенного роста ключевой ставки именно на ипотеку с господдержкой приходится основная доля заявок. Отмечу, что данная сумма включает в себя субсидирование не только льготной и «Семейной ипотеки», но и иных программ, в том числе «Сельской» и «Дальневосточной» ипотеки. Поэтому вполне вероятно, что в дальнейшем она будет увеличена.

Важным фактором выступает наличие на первичном рынке достаточного объема предложения. В 2020—2021 годах именно стремительное вымывание наиболее доступных вариантов послужило одной из причин значительного роста цен.

По имеющейся информации, власти обсуждают размер ставки в коридоре 12—15%. Полагаю, что максимальная сумма кредита будет отличаться в зависимости от региона. Так, председатель профильной комиссии Мосгордумы Елена Николаева недавно выступила с инициативой об установлении данного показателя для Москвы в размере 20 млн руб., что в текущих условиях позволит расширить целевую аудиторию программ с господдержкой.  

Владимир ЩЕКИН, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):

Действительно, сумма на субсидирование ипотеки выделяется значительная. Напомню, что в 2021 году на все программы поддержки заемщиков власти выделили 92 млрд руб., а на 2022 год изначально закладывали 123 млрд руб. Причем на 2023 год в бюджете на господдержку предусматривались еще 130 млрд руб. То есть двухгодичную статью расходов предлагается потратить за один 2022 год.

Однако тогда речь шла о ставках около 5—7% годовых при ключевой ставке ЦБ РФ на тот момент около 8—10%. Сейчас ключевая ставка составляет 20%, а рыночные ипотечные ставки — 20—24% годовых. Соответственно, встает вопрос о том, до какого уровня власти будут субсидировать ипотеку. По-видимому, двукратное увеличение расходов на программу позволит сохранить или незначительно повысить ставки субсидирования в рамках госпрограмм. Это, безусловно, поддержит спрос в определенной мере, но все будет зависеть от конкретных новых параметров конфигурации субсидирования.

Нужно учитывать и тот факт, что за последний год цены на жилье выросли на 20—30%, поэтому прежние лимиты на размер кредита (12 млн рублей в «Семейной ипотеке» и 3 млн руб. — в «Господдержке-2020») уже неактуальны. Вместе с тем важно понимать, что готовность приобретать жилье сейчас зависит не только от условий кредитования. Субсидирование ипотеки должно работать в комплексе других мер, направленных на сохранение занятости и предотвращения резкого снижения доходов населения.

На мой взгляд, ставки по семейной ипотеке необходимо сохранить на прежнем уровне — около 5—6% годовых, потому что текущий кризис сильнее всего ударит именно по потенциальным клиентам рынка жилья из числа молодых семей. Что касается программы господдержки, то ставки по ней могут вырасти до 10—12% годовых, но в этом случае и лимиты на кредиты должны быть повышены. Более того, их необходимо сделать дифференцированными. Скажем, в Москве — не менее 15—20 млн руб., а в регионах — поднять до 5 млн руб. вместо прежних 3 млн руб.

Наталья ОСЕТРОВА, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:

Идеальный сценарий и для покупателей, и для застройщиков — если ставка по ипотечным кредитам будет держаться на уровне, который был в начале года — 8—9%. Верхняя планка кредита зависит от покупательской способности клиента и от устойчивости его бюджета. Мы работаем с эскроу-счетами в сегменте «бизнес-класс», наши клиенты выбирают разные сценарии сделки, но, как правило, действует комбинаторика, рассрочка от застройщика и какая-то часть в ипотеку, сложно указать максимальную сумму кредита — это от 10 млн руб. и выше. 

В Ленинградской области за январь-февраль 2022 года было заключено более 13 тыс. договоров ипотечного кредитования. В нашем проекте Gatchina Gardens мы используем на период строительства такой инструмент, как рассрочка от застройщика с последующим привлечением ипотеки. За весь период реализации проекта доля ипотеки в структуре спроса составила до 80% от общего объема сделок. В целом по региону объем сделок с ипотекой снизился по отношению к декабрю прошлого года примерно на 20%, но вырос по отношению к аналогичному периоду 2021 почти на треть.

Таким образом, мы можем сделать вывод, что рынок находится в состоянии баланса, и правительственные меры поддержки позволят восстановить равновесие.

Другие публикации по теме:

Застройщики правительству: Поддержите отрасль льготной ипотекой!

Эксперты: российский рынок ипотеки сегодня практически полностью зависит от программ господдержки

Ирек Файзуллин: готовится третий пакет антикризисных мер

Правительство обнародовало первоочередные меры поддержки строительной отрасли и ЖКХ

ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 20% годовых (график)

Минстрой: действующие условия госпрограмм льготной ипотеки завершатся в последний день марта

Cтавки ИЖК в ряде банков достигли 23—24% и выше

Эксперты: скорее всего, власти продлят льготную ипотеку на новостройки — но уже по ставке не менее 12%

Эксперты: ряд банков приостановил выдачу льготной ипотеки с господдержкой

Экспертное мнение: ипотеки в России больше нет!

О том, как строительная отрасль восстанавливается после кризиса, что происходит с доступностью жилья и будут ли предложены дополнительные меры поддержки застройщиков, в интервью ТАСС на Восточном экономическом форуме рассказал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Никита Стасишин. 

Фото: www.prufy.ru

О рынке ипотеки

«Президент России Владимир Путин поставил перед нами задачу — достичь прироста ипотечного портфеля на 2,5 трлн руб. в этом году, — рассказал замглавы Минстроя. — Что касается льготной ипотеки, после снижения ставки до 7% мы действительно видим рост выдачи. В июле россияне взяли порядка 19,5 тыс. ипотечных кредитов — это увеличение к июню на 55%. Эффект мы видим еще и благодаря тому, что стало возможным сочетать льготную ипотеку с другими программами, которые предлагают банки и застройщики, и тем самым увеличивать сумму кредита».

По его словам, институт развития ДОМ.РФ полагает, что при дальнейшей динамике выполнить поручение Президента реально. «В первую очередь мы надеемся, что будет дальнейшее снижение ключевой ставки», — отметил Никита Стасишин (на фото), добавив: — Выдача льготной ипотеки растет, однако это только часть в общем объеме выдачи. Предметно будем рассматривать необходимость введения дополнительных мер в сентябре».

Фото: www.minstroyrf.gov.ru

О ценах на новостройки

Сегодня уже нет такого роста цены, который был в пандемию, констатировал федеральный чиновник, связав это с увеличением объема предложения на рынке недвижимости.

«Если посмотреть данные Росстата, то за второй квартал стоимость жилья увеличилась всего на 6,5% по отношению к первому кварталу, — уточнил Стасишин. — С учетом нынешней инфляции можно говорить, что темпы роста цен на жилье снижаются, и это сказывается на доступности. Она увеличивается за счет всех тех мер поддержки, которые существуют, в том числе за счет льготной ипотеки».

Фото: www.tsargrad.tv

О вводе жилья

По проектным декларациям с привлечением средств граждан сегодня строится порядка 100 млн кв. м многоквартирного жилья.

«Эти объемы сопоставимы с докризисными, и даже есть динамика, — с удовлетворением отметил Никита Стасишин. — Градостроительный потенциал для строительства жилья в России составляет порядка 242 млн кв. м. В настоящее время выданы разрешения на строительство 150 млн кв. м — это означает, что застройщики купили землю и перевели ее под многоквартирное жилищное строительство», — пояснил федеральный чиновник.

Фото: www.aizo-67.ru

После небольшого весенне-летнего проседания сейчас наблюдается положительная динамика по запуску новых площадок, фиксируется прирост по выдаче разрешений, заметил замминистра.

«По данным регионов, за семь месяцев 2022 года выдано порядка 4 тыс. новых разрешений на строительство 26,5 млн кв. м жилья, — проинформировал он, уточнив: — Это рост на 18% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. При этом важно, чтобы застройщики понимали, что в перспективе трех — пяти лет у них будет сформирован хороший спрос. А для этого льготные программы должны действовать минимум на этот период времени», — подчеркнул Стасишин.

О мерах поддержки отрасли

Журналисты ТАСС спросили его, принято ли уже решение о том, когда будет снят мораторий на банкротство застройщиков, на включение домов в реестр проблемных объектов (ЕРПО), и ожидается в связи с этим рост количества долгостроев и обманутых дольщиков. Никита Стасишин ответил, что Минстрой предлагает отменить мораторий на включение в ЕРПО, а все остальные моратории пока продолжают действовать.

«Проект с соответствующими изменениями мы внесли в правительство, нам все его согласовали, — сообщил замглавы Минстроя, уточнив. — Думаю, что в сентябре он будет принят. Количество обманутых дольщиков после снятия моратория совершенно точно не увеличится. У нас работают механизмы эскроу-счетов, у нас работают фонды по защите прав участников долевого строительства, мы не фиксируем возможности банкротства застройщиков», — пояснил он.

«Ровно поэтому мы и отменяем мораторий. Не для того, чтобы у нас появились новые обманутые дольщики, а для того, чтобы жулики не могли, пользуясь этим мораторием, дурачить дольщиков и затягивать сроки сдачи домов», — подчеркнул Никита Стасишин.

Фото: www.bn.ru

По его словам, все 35 млрд руб., выделенные по программе льготного кредитования застройщиков по ставке 15%, запущенной в марте 2022 года, были выбраны.

Формула программы позволяла субсидировать ставку меньше 15%, рассказал он. «В результате эта программа оказалась одной из самых эффективных антикризисных мер, так как мы поддержали строительство более 20,5 млн кв. м жилья в 52 регионах России, — отметил Стасишин. — Застройщики получили льготные кредиты, их финансовые модели не были пересмотрены, это дало им возможность как запускать новые проекты, так и без увеличения стоимости квадратного метра для населения реализовывать текущие стройки», — заключил он.

Фото: www.edsro.center

О законодательных инициативах Минстроя

Основной такой инициативой чиновник назвал регулировку базового 214-ФЗ о долевом строительстве «в части того, чтобы люди четко понимали свои права при приемке квартир в новостройках и понимали гарантийные обязательства».

«Четко урегулируем споры при сдаче жилья, тем самым сильнее защитим людей, — пояснил Стасишин. — И в то же время, так как это будет понятно отрегулировано, мы не дадим возможности для проявления "потребительского терроризма" со стороны юридических компаний, которые взыскивают с застройщиков колоссальные суммы штрафов в своих интересах, а не в интересах граждан. В итоге это приводит к тому, что девелоперы просто не начинают новые проекты».

Фото: www.anspb.ru

По его словам, речь идет об антикризисной мере, которую теперь предлагается сделать бессрочной. «Соответствующее постановление правительства было принято в марте 2022 года, — напомнил заместитель министра. — Мы посмотрели его правоприменение — действительно стало проще и понятнее людям принимать квартиры. Сейчас мы это отрегулируем в законе. Рассчитываем, что он будет принят Госдумой в осеннюю сессию», — сообщил он.

Еще одна законодательная инициатива Минстроя, по его словам, связана с тем, «чтобы была возможность покупать квартиру на этапе строительства в ипотеку с меблировкой». Это даст возможность гражданам экономить порядка 30% на покупке мебели, уточнил Стасишин.

Фото: www.samolet.ru

«Сейчас только важно правильно прописать в законе предмет залога, это же отделимое имущество, но мы над этим работаем, — уточнил он, добавив: — Планируем, что закон также будет принят в осеннюю сессию».

Помимо этого Минстрой намерен «еще более эффективно откорректировать комплексное развитие территории в регионах, а также нюансы индивидуального жилищного строительства, в том числе с учетом последних поручений Президента России по итогам заседания президиума Госсовета», сообщил замминистра.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Отрасль готова превзойти прошлогодний исторический рекорд по вводу жилья

Никита Стасишин: Объем ввода жилья за пять месяцев на 46% превысил прошлогодний показатель

Росстат: за год новостройки в России подорожали в среднем на 31%, а стройматериалы — на 14%

Росстат: ввод жилья в России в I полугодии 2022 года вырос на 44% (графики)

Марат Хуснуллин: В I квартале в России выдано на 22% больше разрешений на строительство, чем годом ранее

Никита Стасишин: Найдутся деньги и на строительство недвижимости, и на возведение инфраструктуры для нее