Аналитики ЦИАН подсчитали, что при «нулевой» ставке ИЖК конечная цена за квартиру в столичной или подмосковной новостройке может вырасти на четверть, зато ежемесячный платеж по ипотеке — снизиться на 40%.

В обзоре, любезно предоставленном порталу ЕРЗ.РФ, специалисты Аналитического центра ЦИАН отмечают, что снижение ставки ИЖК вплоть до «нулевой» — один из наиболее популярных способов поддержки спроса, который используют сегодня застройщики Московского региона.

Предпосылками такой маркетинговой политики служит растущая популярность среди покупателей жилья госпрограммы льготной ипотеки, активно продвигаемой федеральными властями. Как известно, субсидируемая государством ставка в период со второй половины апреля по вторую половину июня последовательно снижалась: сначала с 12% до 9%, а затем — до 7%.

Фото: www.novostroy-a.akamaihd.net

Поэтому неудивительно, что по итогам мая 73% всего числа сделок с новостройками на территории трех основных локаций Московского региона (Москва в старых границах, Новая Москва, Подмосковье) были совершены с привлечением ипотечных кредитов.

Каким образом застройщики (совместно с банками) умудряются предоставлять покупателям-ипотечникам дополнительные скидки по льготным ставкам ИЖК, субсидируемым государством?

Фото: www.storm24.media

Они это делают, используя три варианта одной схемы, сводящейся к тому, что увеличивается цена за саму квартиру, поясняют аналитики ЦИАН.

При первом варианте недополученная прибыль банков, выдающих ипотеку под ставки, ниже, чем по льготной ипотеке, просто закладывается в стоимость жилья. 

«То есть дольщик фактически за свой счет оплачивает сниженную ставку, переплачивая за саму квартиру. И это уже входит в цену», — рассказывают эксперты, уточняя, что девелоперы также дополнительно компенсируют ставку ИЖК за счет сокращения маржинальности.

Фото: www.utmagazine.ru

Второй вариант предполагает, что девелопер прибавляет к стоимости квартиры определенный процент (то есть снова покупатель самостоятельно оплачивает себе «нулевую» ипотеку).

При использовании третьего варианта дополнительная скидка к льготной ставке ИЖК действует не на весь срок кредита, а только в первые один-два, после чего ставка увеличивается. Такие программы выгодны, например, тем покупателям, кто планирует досрочное погашение за счет продажи старой квартиры после переезда в новостройку, поясняется в исследовании.

Фото: www.pronovostroy.ru

В обзоре приведены расчеты конечных затрат, которые несет привлеченный нарочито дешевой ипотекой покупатель, на примере конкретной квартиры в одном из проектов крупнейшего российского застройщика ПИК — столичном ЖК Матвеевский парк (рендер на фото).

Источник: ЦИАН.Аналитика по данным pik.ru

Базовая стоимость 2-комнатной квартиры в этом жилом комплексе —15,27 млн руб. За снижение ставки до 4,99% (одно из маркетинговых предложений ПИК) нужно доплатить 5% к стоимости жилья или 710 тыс. руб.

Чтобы снизить ставку до 1,99%, необходимо доплатить уже 10% от базовой стоимости при наличной оплате или 1,6 млн руб. А чтобы получить «нулевую» ипотеку, придется доплатить практически четверть к базовой цене квартиры — 23% или 3,5 млн руб.

Фото: www.makfin.ru

Но при всех этих затратах у покупателя есть одна выгода — уменьшается ежемесячный платеж по ипотеке, отмечают аналитики ЦИАН. Так, при ставке под 0,1% платеж будет на 10% меньше, чем при ипотеке под 1,99% и на 34% меньше, чем при ипотеке под 4,99%. Если же сравнить с обычной льготной ипотекой, то разница в ежемесячном платеже составляет 40%, подчеркивается в исследовании.

Наценка к стоимости квартиры за ипотеку с “нулевой” ставкой в проектах ключевых
девелоперов Московского региона

Источник: ЦИАН.Аналитика по данным застройщиков

В нем также указано (см. таблицу выше), насколько может вырасти базовая стоимость жилья от других крупных застройщиков Мосрегиона, предлагающих от себя льготную ипотеку по привлекательным ставкам:

По мнению руководителя Центра ЦИАН.Аналитика Алексея Попова (на фото), нельзя однозначно ответить на вопрос, что же выгоднее – стандартная ставка без наценки или переплата за «нулевую ипотеку». Эксперт склоняется к тому, что второй вариант разумнее предпочесть в том случае, если покупатель не планирует досрочно погашать кредит.

«Считаю, следующим шагом может стать не наценка за «нулевую» ипотеку, а предоставление скидки за оплату без привлечения кредита, такие примеры уже есть на рынке», — заметил Попов.

По его оценке, на банковских вкладах россиян сегодня находится в общей сложности 30 трлн руб., при этом ставки по депозитам падают, инвестиции в другие рынки ограничены.

«Поэтому в среднесрочной перспективе появятся клиенты с “живыми” деньгами, заинтересованные получить дисконт за отсутствие ипотеки», — предположил главный аналитик ЦИАН.

Другие публикации по теме:

Эксперты: скидки на покупку новостроек в Московском регионе составляют от 5% до 20%

Эксперты: майское снижение цен на столичные новостройки стало наиболее заметным за год

Эксперты: треть московских новостроек уже распродана

Эксперты: Московская область — наиболее привлекательный для девелоперов регион

Эксперты: льготная ипотека и скидки застройщиков будут формировать рынок новостроек во II квартале

Эксперты: благодаря льготной ипотеке спрос на новостройки массового сегмента в ближайшей перспективе сохранится

Эксперты: За год объем продаж на рынке новостроек Мосрегиона вырос почти на четверть по числу лотов

Аналитики компании Метриум подсчитали, что в июле — сентябре на первичном рынке массового сегмента в старых границах столицы было представлено 19,2 тыс. квартир и 2,2 тыс. апартаментов в 100 проектах. Общий объем предложения по сравнению с результатами трех предыдущих месяцев увеличился на 8,8%.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Максимальный рост показателя аналитики отметили в Зеленоградском административном округе (0,68 тыс. лотов, +47% за квартал).

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по округам г. Москвы,
количество лотов и средневзвешенная цена, руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

По их мнению, это было обусловлено стартом новых корпусов в ЖК Зеленый парк.

Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности,
количество лотов

Источник: Метриум

В распределении предложения по стадиям строительной готовности наибольшая доля пришлась на этап монтажа этажей (50,3%, -0,8 п. п. за квартал).

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности,
количество лотов

Источник: Метриум

В июле — сентябре увеличилась доля студий в экспозиции (23,1%, +0,7 п. п.), двухкомнатных лотов (30,1%, +0,5 п. п.), при этом сократилась доля однокомнатных (37,6%, -0,6 п. п.) и трехкомнатных (8,9%, -0,4 п. п.).

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

До 29% (-0,4 п. п. за квартал) снизилась доля квартир и апартаментов без отделки, до 55,2% (-0,7 п. п.) — с чистовой, выросло количество вариантов white box (15,8%; +1,1 п. п.).

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента
по площадям и бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

За счет скидок от застройщиков в III квартале увеличилось предложение в диапазоне цены до 10 млн руб. (21%, +5 п. п.).

Средневзвешенная цена предложения массового сегмента по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м составила 329 тыс. руб. (-4,2%). Квартиры подешевели до 334 тыс. руб. (-4,9%) за «квадрат», апартаменты подорожали до 275 тыс. руб. (+1,1%).

По итогам последних трех месяцев цена 1 кв. м сократилась во всех округах. Наиболее значительное снижение произошло в СВАО (326 тыс. руб., -8%), и это обусловлено скидками от компании ПИК, поскольку на нее приходится 80% предложения в округе.

Рейтинг самых доступных апартаментов в сентябре 2024 года:

• ЖК Wellbe, 19,4 кв. м за 4,8 млн руб.;

• ЖК Citimix, 20,7 кв. м за 5,2 млн руб.;

• апарт-комплекс «Пятницкое 58», 20,2 кв. м за 5,5 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир:

• ЖК Зеленый Парк, 19,9 кв. м за 5,3 млн руб.;

• ЖК Алтуфьевское 53, 20,5 кв. м за 5,6 млн руб.;

• ЖК Никольские Луга, 19,1 кв. м за 5,7 млн руб.

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке массового сегмента по кварталам

Источник: Метриум

В III квартале было заключено 5,6 тыс. сделок по ДДУ (-38% за три месяца). При этом в сентябре специалисты зафиксировали рост — 2,06 тыс. ДДУ (+21,5% к августу).

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента
по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, ДОМ.РФ

Доля продаж с ипотекой упала на 12 п. п., до 72%. Средняя рыночная ставка, по оценке аналитиков, составила 20,5% (к концу сентября она поднялась до 22%).

В июле — сентябре максимальная доля сделок зафиксирована в ЮВАО (22%, +1 п. п. за квартал). За ним идут ЗАО (16%, +2 п. п.) и САО (14%, -2 п. п.).

В ЮВАО благодаря скидочной активности девелопера первые места заняли ЖК Level Южнопортовая (318 ДДУ) и ЖК Level Нижегородская (247 ДДУ).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«В III квартале лидерами стали проекты, в которых представлено множество инструментов стимулирования продаж, включая скидки и беспроцентные рассрочки», — отметил управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото)

Спрос в июле — сентябре, по его словам, поддерживала и «Семейная ипотека», особенно на фоне разговоров о том, что в банках заканчиваются бюджетные лимиты, а условия программы будут ужесточены.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: доля предложения в столичных небоскребах увеличилась на 10%

Эксперты: в сентябре продажи квартир и апартаментов в Московском регионе выросли на 26%

Эксперты: какие скидки нынешней осенью предлагают в новостройках Москвы

Эксперты: предложение новостроек в «старой» Москве за год выросло на 15%

Эксперты рассмотрели цены и объем предложения в столичных новостройках в сентябре

Эксперты назвали районы Москвы с наибольшим сокращением предложения в новостройках

Москва замыкает тройку лидеров по стоимости жилья

Эксперты назвали районы Новой Москвы, где снизились цены на новостройки

Эксперты оценили рост стоимости жилья в новостройках Москвы

Названы самые строящиеся районы Москвы