Аналитики ЦИАН подсчитали, что при «нулевой» ставке ИЖК конечная цена за квартиру в столичной или подмосковной новостройке может вырасти на четверть, зато ежемесячный платеж по ипотеке — снизиться на 40%.

В обзоре, любезно предоставленном порталу ЕРЗ.РФ, специалисты Аналитического центра ЦИАН отмечают, что снижение ставки ИЖК вплоть до «нулевой» — один из наиболее популярных способов поддержки спроса, который используют сегодня застройщики Московского региона.

Предпосылками такой маркетинговой политики служит растущая популярность среди покупателей жилья госпрограммы льготной ипотеки, активно продвигаемой федеральными властями. Как известно, субсидируемая государством ставка в период со второй половины апреля по вторую половину июня последовательно снижалась: сначала с 12% до 9%, а затем — до 7%.

Фото: www.novostroy-a.akamaihd.net

Поэтому неудивительно, что по итогам мая 73% всего числа сделок с новостройками на территории трех основных локаций Московского региона (Москва в старых границах, Новая Москва, Подмосковье) были совершены с привлечением ипотечных кредитов.

Каким образом застройщики (совместно с банками) умудряются предоставлять покупателям-ипотечникам дополнительные скидки по льготным ставкам ИЖК, субсидируемым государством?

Фото: www.storm24.media

Они это делают, используя три варианта одной схемы, сводящейся к тому, что увеличивается цена за саму квартиру, поясняют аналитики ЦИАН.

При первом варианте недополученная прибыль банков, выдающих ипотеку под ставки, ниже, чем по льготной ипотеке, просто закладывается в стоимость жилья. 

«То есть дольщик фактически за свой счет оплачивает сниженную ставку, переплачивая за саму квартиру. И это уже входит в цену», — рассказывают эксперты, уточняя, что девелоперы также дополнительно компенсируют ставку ИЖК за счет сокращения маржинальности.

Фото: www.utmagazine.ru

Второй вариант предполагает, что девелопер прибавляет к стоимости квартиры определенный процент (то есть снова покупатель самостоятельно оплачивает себе «нулевую» ипотеку).

При использовании третьего варианта дополнительная скидка к льготной ставке ИЖК действует не на весь срок кредита, а только в первые один-два, после чего ставка увеличивается. Такие программы выгодны, например, тем покупателям, кто планирует досрочное погашение за счет продажи старой квартиры после переезда в новостройку, поясняется в исследовании.

Фото: www.pronovostroy.ru

В обзоре приведены расчеты конечных затрат, которые несет привлеченный нарочито дешевой ипотекой покупатель, на примере конкретной квартиры в одном из проектов крупнейшего российского застройщика ПИК — столичном ЖК Матвеевский парк (рендер на фото).

Источник: ЦИАН.Аналитика по данным pik.ru

Базовая стоимость 2-комнатной квартиры в этом жилом комплексе —15,27 млн руб. За снижение ставки до 4,99% (одно из маркетинговых предложений ПИК) нужно доплатить 5% к стоимости жилья или 710 тыс. руб.

Чтобы снизить ставку до 1,99%, необходимо доплатить уже 10% от базовой стоимости при наличной оплате или 1,6 млн руб. А чтобы получить «нулевую» ипотеку, придется доплатить практически четверть к базовой цене квартиры — 23% или 3,5 млн руб.

Фото: www.makfin.ru

Но при всех этих затратах у покупателя есть одна выгода — уменьшается ежемесячный платеж по ипотеке, отмечают аналитики ЦИАН. Так, при ставке под 0,1% платеж будет на 10% меньше, чем при ипотеке под 1,99% и на 34% меньше, чем при ипотеке под 4,99%. Если же сравнить с обычной льготной ипотекой, то разница в ежемесячном платеже составляет 40%, подчеркивается в исследовании.

Наценка к стоимости квартиры за ипотеку с “нулевой” ставкой в проектах ключевых
девелоперов Московского региона

Источник: ЦИАН.Аналитика по данным застройщиков

В нем также указано (см. таблицу выше), насколько может вырасти базовая стоимость жилья от других крупных застройщиков Мосрегиона, предлагающих от себя льготную ипотеку по привлекательным ставкам:

По мнению руководителя Центра ЦИАН.Аналитика Алексея Попова (на фото), нельзя однозначно ответить на вопрос, что же выгоднее – стандартная ставка без наценки или переплата за «нулевую ипотеку». Эксперт склоняется к тому, что второй вариант разумнее предпочесть в том случае, если покупатель не планирует досрочно погашать кредит.

«Считаю, следующим шагом может стать не наценка за «нулевую» ипотеку, а предоставление скидки за оплату без привлечения кредита, такие примеры уже есть на рынке», — заметил Попов.

По его оценке, на банковских вкладах россиян сегодня находится в общей сложности 30 трлн руб., при этом ставки по депозитам падают, инвестиции в другие рынки ограничены.

«Поэтому в среднесрочной перспективе появятся клиенты с “живыми” деньгами, заинтересованные получить дисконт за отсутствие ипотеки», — предположил главный аналитик ЦИАН.

Другие публикации по теме:

Эксперты: скидки на покупку новостроек в Московском регионе составляют от 5% до 20%

Эксперты: майское снижение цен на столичные новостройки стало наиболее заметным за год

Эксперты: треть московских новостроек уже распродана

Эксперты: Московская область — наиболее привлекательный для девелоперов регион

Эксперты: льготная ипотека и скидки застройщиков будут формировать рынок новостроек во II квартале

Эксперты: благодаря льготной ипотеке спрос на новостройки массового сегмента в ближайшей перспективе сохранится

Эксперты: За год объем продаж на рынке новостроек Мосрегиона вырос почти на четверть по числу лотов

Аналитики Домклик рассмотрели структуру выданных ипотечных кредитов на рынке недвижимости за август 2024 года и выяснили их распределение между новостройками, готовым жильем и индивидуальным жилищным строительством (ИЖС).

По данным Домклик, в августе выдача ипотечных кредитов увеличилась на 5,7% по сравнению с июлем, до 52,6 тыс. Количество выдач оказалось ниже значений мая (77,2 тыс. кредитов) и июня (109,1 тыс.), но выше среднего показателя первого квартала (47 тыс.). А вот объем выдач в августе прибавил 11,7% относительно июля, до 232,3 млрд руб.

Эксперты отметили частичное восстановление спроса — до 17,6 тыс. (+62,4% с июля) и рост доли первичного рынка в общей структуре ипотечных выдач — до 33,4% (+11,7 п. п. с июля).

Комментируя результаты исследования, директор дивизиона Домклик Сбербанка Алексей Лейпи (на фото ниже) подчеркнул, что основным драйвером спроса на рынке новостроек остается «Семейная ипотека».

Фото: domclick.ru

«В августе доля выдач по программе составила 85,7% от общего количества кредитов на новостройки — самый высокий показатель за всю историю наблюдений», — уточнил он и добавил, что география выдач по этой программе в сегменте строящегося жилья практически не изменилась.

«Большая часть (62,1%) сделок по-прежнему заключается в крупнейших регионах страны. Тогда как в регионах, на которые распространяются расширенные условия, уровень спроса пока небольшой: в августе на них пришлось лишь 16%», — привел статистические данные топ-менеджер кредитной организации.

Увеличение доли новостроек произошло во всех регионах страны. Самые значительные изменения отмечены в Калининградской области (+23,2 п. п.), Республике Тыва (+22,6 п. п.), Кировской области (+21,9 п. п.), Санкт-Петербурге (+18 п. п.), Воронежской (+17,8 п. п.) и Волгоградской (+16,7 п. п.) областях. В Москве значение параметра увеличилось на 13,8 п. п.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Наибольшая доля первичного рынка в августовских выдачах зафиксирована в Республике Адыгея (50,4%), Москве (49%), Калининградской области (48,2%) и Санкт-Петербурге (46,1%).

На рынке готового жилья количество выдач с мая держится на уровне 32—35 тыс. В августе этот показатель снизился на 8,1%, до 31,8 тыс.

После прироста в июле на фоне завершения массовой ипотеки с господдержкой под 8% и корректировки условий «Семейной ипотеки» доля вторичного рынка уменьшилась в августе до 60,5% (-9,1 п. п. с июля).

Наибольшая доля вторичного рынка зафиксирована в Чеченской Республике (90,3%), Магаданской (83,3%), Тверской (82,7%), Саратовской (77,8%) и Курской (77,3%) областях.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Что касается строящихся частных жилых домов, то в этом сегменте аналитики отметили продолжение спада: в августе количество выдач снизилось до 1,6 тыс. Это самый низкий показатель с июля 2022 года.

Доля выдач на ИЖС также опустилась до минимальных 3% с апреля 2022 года (-2,1 п. п. относительно минувшего июля).

Эксперты связывают такой результат с одним из нововведений в условиях «Семейной ипотеки»: оформление льготного кредита на строительство дома возможно при использовании счетов эскроу.

Впрочем, в ряде регионов доля ИЖС в общем количестве выдач все же увеличилась: это Забайкальский (+6,8 п. п.), Камчатский (+5,6 п. п.) края и Республика Бурятия (+4,1 п. п.). В этих регионах доля выдач на ИЖС составила от 16% до 19%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в столичном регионе после отмены льготной ипотеки лучше всего себя «чувствуют» новостройки Новой Москвы

Эксперты: в крупнейших регионах доля льготной ипотеки остается выше 50%

Эксперты: льготные ипотечные программы, пусть с трудом, но продолжают поддерживать рынок

Эскроу в ИЖС: плюсы, риски и мнения экспертов

Эксперты назвали причины отрицательной динамики на московском рынке новостроек в августе

Эксперты: доля новостроек в общем количестве выданных ипотечных кредитов снизилась на 8,5 п. п.

Кирилл Царев (Сбербанк): спрос на кредиты остается на стабильно высоком уровне

Эксперты: в августе на рынке новостроек Московского региона продажи продолжили падать, снизилось и число сделок с ипотекой

Эксперты: в августе объем выдач ипотечных кредитов вырос более чем на 6%

Сбербанк увеличил лимиты по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке для IT» по программе ИЖС