Центр конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ «Высшая школа экономики» (ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ) провел исследование делового климата в строительстве в I квартале 2024 года и своими выводами любезно поделился с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото предоставлено пресс-службой Брусники

В представленном обзоре эксперты использовали результаты ежеквартальных опросов, проводимых Росстатом среди руководителей более 6,2 тыс. строительных организаций из 82 субъектов РФ.

Динамика индекса предпринимательской уверенности и его компонент, %

Источники: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

Основной композитный индикатор исследования — индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) в январе — марте снизился за квартал на 2 п. п., до -13%, однако специалисты ВШЭ считают это вполне нормальным.

Они напомнили, что в последние полтора года ИПУ не покидал пределов от -11% до -14%, и, если исходить из методологии расчетов, эти значения являются нейтральными или даже благоприятными. В 2016—2021 годах уверенности у руководителей в отрасли было намного меньше.

Динамика физического объема работ и числа заключенных договоров, балансы (разность долей
респондентов, отметивших увеличение и уменьшение значения показателя), %

Источники: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

Средний уровень загрузки строительных мощностей по сравнению с IV кварталом прошлого года снизился на 3 п. п., до 55%.

67% респондентов оценили имеющийся на момент обследования портфель заказов как «нормальный» и «выше нормального» (65% и 2%, соответственно).

23% участников опроса сообщили о росте физического объема строительно-монтажных работ, 56% изменений не зафиксировали.

Число заключенных договоров в отчетном периоде выросло у 18% организаций.

Динамика текущей и ожидаемой численности занятых в строительстве, балансы, %

Источники: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

В январе — марте эксперты выявили самую низкую долю респондентов (16%), сообщивших о сокращении кадров. В иные годы поквартальные изменения данного показателя достигали 37%.

При этом специалисты обратили внимание на «галопирующий» рост нехватки квалифицированных рабочих, что становится существенной проблемой для подрядчиков. Этот показатель за последние три года ухудшился с 15% до 31% — самое высокое значение данного фактора за все время наблюдений.

Одним из основных средств борьбы с указанной проблемой является рост производительности труда за счет модернизации производства и внедрения современной техники. Однако для реализации этого маневра сегодня существует серьезный финансовый барьер в виде высокой ключевой ставки ЦБ.

На стройках также наблюдается нехватка миграционной рабочей силы, которую перехватывают более высокодоходная промышленность, всегда активные в этом транспорт, ЖКХ, а с учетом сезонности — и сельское хозяйство.

Динамика оценок изменения цен на строительные материалы

Источники: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

В отрасли продолжилась тенденция фонового роста как «чужих» цен на стройматериалы, так и «своих» — на строительно-монтажные работы. Об этом сообщили 74% и 51% респондентов соответственно;

Несмотря на достаточно высокое значение показателя, эксперты отметили, что еще два года назад доля участников опросов, говоривших о росте «чужих» цен, стабильно превышала 80%.

Динамика изменения цен на строительно-монтажные работы

Источники: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

Что касается «своих» цен, то здесь оценки и прогнозы со стороны строителей всегда были гораздо оптимистичней.

Уровень загрузки производственных мощностей, %

Источники: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

Средний уровень загрузки строительных мощностей в январе — марте 2024 года, согласно исследованию, сократился на 3 п. п., до 55%.

Однако, как пояснили специалисты ИСИЭЗ, это сезонная коррекция, которая всегда наблюдается при сравнении «тучного» IV квартала с наименее активным началом нового года. Они убеждены, что к середине лета загрузка выйдет на уровень 60%, а далее будет расти.

В числе проблем, лимитирующих строительную деятельность, участники опроса и эксперты ВШЭ назвали высокий уровень налогообложения, дефицит кадров (прежде всего квалифицированных рабочих), высокую стоимость стройматериалов и растущую ставку по банковским кредитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты ВШЭ: уверенность строителей в будущем растет — значит, отрасль продолжит свое развитие

Эксперты ВШЭ: III квартал для строителей прошел без провалов, но и без взлетов

Эксперты ВШЭ: пессимизм еще есть, но уверенность строителей и устойчивость к рискам растет

Эксперты ВШЭ: инерция 2022 года пока влияет на деловую активность в строительстве

Эксперты ВШЭ: строители теряют оптимизм

Эксперты ВШЭ: по уровню адаптации к сложной экономической ситуации строительство оказалось одной из самых успешных отраслей

Эксперты ВШЭ: строительство по-прежнему остается одной из самых независимых от внешней конъюнктуры отраслей

Эксперты ВШЭ: с начала года строительство стойко сопротивлялось неблагоприятным экономическим факторам

Эксперты ВШЭ: строительство ждет незначительное снижение деловой активности с последующей фазой подъема на границе 2023—2024 годов

Эксперты ВШЭ: строительная отрасль продолжит расти, но медленнее, чем в 2021 году

4 марта 2025 года Верховный Суд РФ вынес определение №127-КГ24-25-К4 по делу, в котором рассматривался спор о взыскании с застройщика разницы стоимости между общей площадью переданного объекта долевого строительства и проектной общей площадью данного объекта.

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

Согласно материалам дела, 25.05.2021 между дольщиком Орловой М. С. (истец) и застройщиком в лице ООО СЗ «Квартал 5.6» (ответчик) был заключен договор долевого участия в строительстве (ДДУ) квартиры.

Цена ДДУ была определена как произведение проектной общей приведенной площади (ПОПП) на стоимость 1 кв. м в размере 77 527,69 руб. и составляла 4 409 000 руб. Согласно договору, ПОПП квартиры составляет 56,87 кв. м и подлежит уточнению после завершения строительства.

21.12.2022 сторонами был подписан акт о передаче объекта долевого строительства (ОДС), в соответствии с которым застройщик передал, а истец приняла объект, общая площадь которого составила 55,2 кв. м, что на 1,67 кв. м меньше, чем указано в ДДУ. В соответствии с договором застройщик обязан был выплатить стоимость разницы площадей в течение 10 рабочих дней.

10.04.2023 истцом подано заявление о перерасчете стоимости разницы площадей и возврате разницы. 17.07.2023 ответчику направлена претензия с требованием выплатить стоимость разницы площадей, а также уплатить неустойку и проценты за пользование чужими денежными средствами, однако ответа на претензию не последовало.

После чего Орлова М. С. обратилась в суд. После принятия судом искового заявления к производству ответчиком уплачена стоимость разницы между проектной общей приведенной площадью квартиры и общей фактической площадью в размере 129 471,24 руб.

С учетом уточнения требований Орлова М. С. просила взыскать с ООО СЗ «Квартал 5.6» неустойку в размере 804 016,40 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 452,58 руб., а также штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присужденной судом суммы.

Решением Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым исковые требования были удовлетворены, а позже они оставлены в силе Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым и Четвертым кассационным судом общей юрисдикции.

Рассмотрев кассационную жалобу застройщика, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла основания для ее удовлетворения.

Суд высшей инстанции указал, что условиями договора допускалось изменение общей площади ОДС в любую сторону не более чем на 5%. Цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства/создания объекта долевого строительства) является договорной и определяется как произведение ПОПП ОДС и стоимости 1 кв. м общей приведенной площади объекта.

Цена договора подлежит изменению, в том числе в случае изменения общей приведенной площади ОДС по отношению к ПОПП ОДС более чем на 1 кв. м. При изменении общей приведенной площади ОДС по отношению к ПОПП более чем на 1 кв. м стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за 1 кв. м.

ВС РФ указал, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 214-ФЗ). Согласно п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ, в случаях когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади в ряде случаев.

Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, отметили в Верховном Суде РФ.

Согласно условиям ДДУ, стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с его условиями, подчеркнул суд высшей инстанции.

Между тем, применяя к спорным правоотношениям положения Закона о защите прав потребителей, суды не установили, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства к отступлениям от условий договора или иным недостаткам такого объекта по смыслу 214-ФЗ, а следовательно, является ли нарушение установленного договором срока выплаты стоимости разницы площадей правовым основанием для взыскания с ответчика неустойки на основании Закона о защите прав потребителей или для уплаты им процентов за пользование чужими денежными средствами.

При этом суды не дали должной правовой оценки условиям договора, предусматривающим изменение площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, а также изменение в связи с этим цены договора.

Кроме того, ВС РФ указал на нарушение норм гражданского процесса при рассмотрении дела.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ посчитала, что нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Решения нижестоящих судов отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Верховный Суд разъяснил, когда мораторий на начисление неустоек не поможет застройщику

На РСН–2025 обсудили перспективы стройотрасли и проблему «потребительского экстремизма»

Эксперты: мораторий на неустойки не даст застройщикам разориться

Застройщики страны получили новогодний подарок

Эксперт: новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов не повлияет на сроки сдачи жилья

Мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку вернули. Улучшит ли это ситуацию со сдачей объектов: мнение экспертов

Новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафов за просрочку сдачи объектов

Правительство продлило мораторий на проведение проверок юрлиц на 2024 год

Мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку вернули. Улучшит ли это ситуацию со сдачей объектов: мнение экспертов

Верховный Суд разъяснил, как применять ключевую ставку ЦБ при расчете за просрочку передачи объекта дольщику

Новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафов за просрочку сдачи объектов

В случае просрочки передачи объекта дольщику застройщики уникальных объектов будут выплачивать неустойку в ограниченном размере

Антикризисные послабления для застройщиков отменены, готовы ли они к работе по старым правилам: мнения экспертов 

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Депутаты вновь возвращаются к законопроекту о «потребительском терроризме

Мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до конца июня 2023 года

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке