Ввод жилья в стране, по данным Росстата, продолжает снижаться из-за сокращения объемов ввода многоквартирных домов. Как сообщил Коммерсант, опросивший по этому поводу экспертов, причина такой динамики в желании застройщиков ввести в период льготной ипотеки как можно больше жилья и в теперешнем сдерживании объема ввода для сохранения уровня цен.

Фото: stroiteh-msk.ru

Издание приводит данные Росстата: в январе — мае введено в эксплуатацию 43,7 млн кв. м жилья, это на 1,3% больше, чем годом ранее (43,2 млн кв. м).

При этом впервые с начала года месячный показатель оказался в отрицательной зоне: в мае ввод составил 7,1 млн кв. м, что на 0,5% меньше, чем было в мае 2023 года (7,2 млн кв. м).

В то же время ввод индивидуальных домов продолжает расти, что обусловлено наращиванием ипотечного кредитования сегмента ИЖС.

Источник: Росстат

Эксперты связывают снижение объемов с падением темпов ввода многоквартирных домов (МКД). За пять месяцев текущего года сокращение показателя составило 27% год к году, до 12,9 млн кв. м против 17,7 млн кв. м. В мае разрыв составил почти 40% — 1,7 млн кв. м против 2,8 млн кв. м годом ранее.

При этом, по данным ДОМ.РФ, пока объемы запуска новых проектов растут: за рассматриваемый период их выход на рынок составил 19,3 млн кв. м (+17% в годовом выражении), в мае запущено 3,9 млн кв. м новостроек, что почти на треть выше показателя 2023 года.

На этом фоне продолжается рост в сегменте ИЖС: 30,8 млн кв. м частных домов, что на 20,7% больше, чем в прошлом году (25,5 млн кв. м). В мае рост составил 24%, это максимальное значение с января (5,4 млн кв. м против 4,3 млн кв. м годом ранее).

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков (на фото) полагает, что системных причин для снижения объемов ввода МКД нет. Основным фактором, по его мнению, могло стать то, что «большая часть застройщиков, понимая, что льготная ипотека имеет свой срок, попыталась максимально ускорить темпы строительства, и все, что можно построить, было выведено на рынок в прошлом году».

Эксперт прогнозирует, что объемы ввода по итогам года будут сопоставимы с прошлогодними, а застройщики в ожидании сворачивания льготной ипотеки «думают над тем, как корректировать объемы продаж».

Фото: hse.ru

Замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная (на фото) видит причину снижения объемов ввода МКД в сокращении «массированной поддержки спроса из бюджета».

Она добавила, что застройщикам приходится ограничивать объемы ввода, чтобы сдержать падение цен и сохранить маржинальность.

Эксперт не ожидает в этом году восстановления темпов ввода до уровня 2023-го. Более того, она не исключает усиления тренда во втором полугодии.

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Президент фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) Надежда Косарева (на фото) обратила внимание на то, что в 2020 году запуски новых проектов МКД, ввод которых ожидается в 2024 году, были в 1,5 раза ниже, чем в 2021—2022 годах, когда начало новых проектов было простимулировано льготной ипотекой.

На этом фоне ввод МКД по итогам 2024 года, по ее мнению, будет в целом несколько ниже, чем в прошлом году, а в 2025-м может повторить объемы 2023 года.

Фото из архива Е. Николаевой

Президент НАМИКС Елена Николаева (на фото) объяснила динамику ИЖС не только сезонностью, но и распространением ипотеки на ИЖС и расширением проектов организованной застройки.

Фото: dpru.obs.ru

Руководитель экспертного совета Комиссии по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое Константин Пороцкий (на фото) согласен с тем, что рост вызван рекордными показателями ипотеки на ИЖС в 2023 году: при цикле строительства в 6—12 месяцев кредиты превращаются в сданные объекты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: темпы запуска новых проектов жилья по итогам пяти месяцев выросли на 17% 

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь — май 2024 года показали Москва, Санкт-Петербург и Краснодарский край

Максимальные объемы ввода жилья за январь — май 2024 года показали Московская область, Краснодарский край и Республика Татарстан

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — май 2024 года уменьшился на 26,9% (графики)

Росстат: ввод жилья в России за январь — май 2024 года вырос на 1,3% (графики)

Владимир Путин: Нужно строить больше комфортного и доступного жилья

Опубликован ТОП по вводу жилья по итогам января — мая 2024 года

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь — апрель 2024 года показали Санкт-Петербург, Москва и Новосибирская область 

Максимальные объемы ввода жилья за январь — апрель 2024 года показали Московская область, Краснодарский край и Республика Татарстан

Эксперты: впервые с 2019 года портфель строящегося жилья превысил 110 млн кв. м

На фоне изменения рынка жилья в России с повышением адресности льготных программ первичный и вторичный рынки ведут себя по-разному. Это показало исследование, впервые представленное платформами СберИндекс и Домклик, о разнице цен на жилье в объявлениях и при совершении сделок.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Эксперты отметили, что цены на новостройки выросли за счет распространения программ субсидирования со стороны застройщиков. На вторичном рынке жилья существует проблема высоких ставок рыночной ипотеки.

Ограничение доступности госпрограмм способствовало перетеканию части спроса с первичного на готовое жилье. Пока, по оценке специалистов, спрос на «вторичке» остается низким, но даже небольшой его переток с новостроек поддержал цены на готовое жилье во многих регионах.

Комментируя результаты исследования, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников (на фото ниже) рассказал, что стоимость жилья в объявлениях заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продается — и на первичном, и на вторичном рынках.

Фото: asros.ru 

«Цены предложений отличаются большей волатильностью по сравнению с ценами сделок. Анализ расхождения этих показателей оказывается намного более надежной метрикой, предсказывающей будущее движение рыночных цен», — пояснил аналитик.

По его словам, снижение спроса, последовавшее после изменения программ господдержки, как и ожидалось, привело к дальнейшему снижению цен.

Михаил Матовников полагает, что первыми признаками будущей динамики является не столько падение цен сделок, сколько сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок, обычно предшествующее началу динамики понижения.

Источник: СберИндекс, Домклик

По данным СберИндекса, в октябре средняя стоимость 1 кв. м на российском рынке новостроек равнялась 169,3 тыс. руб. Лидируют, безусловно, Москва и Санкт-Петербург (347,8 тыс. и 245,6 тыс. соответственно). Также выше общероссийского уровня цены в Московской области и Республике Татарстан.

Средняя цена предложения (по объявлениям Домклик) зафиксирована на отметке 188,4 тыс. руб. Это на 11,3% больше, чем по ипотечным сделкам. Лидеры те же: Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Республика Татарстан.

Аналитики подсчитали, что в октябре на эти регионы суммарно пришлось 21,9% от общего количества сделок, причем в обеих столицах порядка 40% — сделки с первичным жильем.

Из регионов с населением более 1 млн человек наименьшие цены зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: согласно заключенным в Сбере ипотечным сделкам, 1 кв. м в там стоит 110,6 тыс. руб., 111,3 тыс. руб., 117,2 тыс. руб. и 117,4 тыс. руб. соответственно. В объявлениях в этих регионах цена также минимальна.

Источник: СберИндекс, Домклик

В октябре аналитики отметили колебания ипотечного спроса: за октябрь количество сделок на «первичке» менялось от 1 до 11 тыс. в неделю.

При этом, согласно статистике ипотечных сделок Сбера, средняя стоимость 1 кв. м по стране увеличилась на 0,4%, до 169,3 тыс. руб.

В большинстве регионов-миллионеров прибавление цены оказалось больше: в Омской (+4,2%) и Нижегородской (+3,4%) областях, Санкт-Петербурге (+2,5%), Ленинградской области (+2,1%) и Республике Татарстан (+1,7%). Цены не изменились только в Москве (+0%) и Свердловской области (-0,1%).

Подорожание новостроек эксперты отмечают третий месяц подряд. А в ряде регионов — уже на протяжении более года: в Республике Башкортостан (21 мес.), Волгоградской (19 мес.), Ростовской (16 мес.), Самарской (15 мес.) и Воронежской (13 мес.) областях.

Источник: СберИндекс, Домклик

Цены в объявлениях оперативно следуют за спросом, однако цена сделок все же ведет себя консервативнее цены предложения и особенно уровня спроса.

Разрыв между ценами предложения и сделки растет при росте спроса и снижается при его падении. Таким образом, цена предложения играет роль демпфера, амортизируя воздействие колебаний спроса на цену сделки.

Источник: СберИндекс, Домклик

Разница между ценами предложения и сделки в целом по России сейчас находится на минимальном уровне за последние два года, что, по мнению аналитиков, говорит о скором снижении цен на первичном рынке.

По их наблюдениям, уровень продаж в 2% и менее от всего объема стройки в месяц приводит к замедлению роста цен, а затем — к их снижению. Уровень ниже 2% держится последние три месяца, что позволяет предположить, что цены на новостройки в ближайшее время начнут снижаться.

Источник: СберИндекс, Домклик

Проанализировав цены на вторичном рынке жилья и сравнив их с ценами новостроек, авторы исследования пришли к выводу, что закономерности на первичном и вторичном рынках одинаковы: наиболее волатилен спрос, а цены предложения и сделок повторяют его динамику, при этом цены сделок стабильнее цен предложения.

Источник: СберИндекс, Домклик

Завершение программы «Господдержка 2020» с июля 2024 года практически не сказалось на динамике цен вторичного рынка ни по предложению, ни по сделкам.

Источник: СберИндекс, Домклик

Эксперты зафиксировали значительное сокращение сделок на вторичном рынке с начала 2024 года. Разрыв между ценами предложения и сделки также минимален.

Скорее всего, в ближайшие месяцы цены на готовое жилье перейдут к снижению, прогнозируют аналитики Сбера.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты составили рейтинг городов Московской области по росту цен на жилье

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: в октябре в Санкт-Петербурге быстрее остальных продавались четырехкомнатные лоты

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен 

Эксперты: средняя цена 1 кв. м в новостройках «старой» Москвы выросла до 609,9 тыс. руб

Эксперты назвали города, где с отменой льготной ипотеки упали цены на жилье

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится