Эксперты онлайн-сервиса Сбера изучили изменения стоимости 1 кв. м на первичном и вторичном рынках жилья в крупнейших регионах РФ за первые шесть месяцев текущего года.

Фото: www.capital-vikup.ru

Новостройки

Сравнивая данные за январь и июнь, аналитики выяснили, что в большинстве регионов стоимость 1 кв. м в новостройках незначительно выросла — в пределах 5%.

В начале года еще наблюдались последствия ажиотажа, связанного с заявлениями и слухами об отмене льготной ипотеки и об ограничении субсидирования со стороны застройщиков.

Но в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области увеличение спроса на новостройки оказалось краткосрочным. Уже в феврале произошло его снижение до уровня начала IV квартала 2022 года и даже ниже.

Тем не менее в ряде регионов цены продолжили рост, и высокий спрос на первичное жилье фиксировался фактически до марта.

Весь I квартал количество сделок на первичном рынке также росло. Даже в марте число ипотечных выдач (около 27 тыс.) существенно превысило показатели второй половины 2022 года (до 18 тыс., исключая ажиотажный декабрь).

И во II квартале количество выдач продолжало оставаться высоким (свыше 25 тыс.)

Резкий рост спроса на ипотеку привел к колебаниям цен в большинстве лидирующих по этому показателю регионов.

Так, в Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Московской и Тюменской областях в апреле цены по отношению к марту изменились сразу на 2%, но вплоть до июня стоимость продолжала колебаться в поисках нового равновесия.

В июне цена первичного жилья в крупнейших регионах вновь пошла вверх. Прирост составил 1%—2%, и лидером здесь являлась Республика Татарстан (+9%).

Фото: www.incdn.profile.ru

«Вторичка»

Эксперты напомнили, что в конце прошлого года из-за ажиотажа по поводу возможной отмены льготной ипотеки, конкуренция за покупателей между рынком новостроек и готового жилья была достаточно жесткой.

В итоге стоимость вторичных квартир в большинстве субъектов РФ снизилась. В крупнейших регионах (Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Тюменской областях), где эта борьба была наиболее яркой, стоимость 1 кв. м упала на 2%—4%.

В начале 2023 года в столичном регионе тренд на снижение сохранился. Причина — в новом всплеске интереса к другим категориям жилья («первичка», ИЖС) и, как следствие, в высокой степени неопределенности.

И вот в июне повышение цены вторичного жилья началось практически везде.

Фото: blog.domclick.ru

«В среднем стоимость по стране увеличилась более чем на 2% — наибольший прирост с сентября 2022 года, — отметил и. о. директора дивизиона Домклик Алексей Лейпи (на фото) и уточнил: — Исключение составил лишь Санкт-Петербург, где фиксируется несущественное снижение на 1%».

По мнению экспертов, столь значительное и однородное повышение стоимости вызвано ростом спроса на вторичном рынке.

Они связывают это с возможным увеличением ключевой ставки ЦБ (которое в итоге и произошло 21 июля).

Кроме того, эксперты Домклик считают, что многие заемщики переключились на вторичный рынок в связи с отменой околонулевой ипотеки минувшей весной.

Другие публикации по теме:

Эксперты: рисков затоваренности жилищного рынка новостройками нет

ЦБ: выдача ипотеки продолжает расти, при этом доля проблемных кредитов остается низкой

Эксперты: новым рекламным слоганом вместо «Покупай выгоднее» становится «Покупай быстрее»

Сбер фиксирует заметный рост ипотеки

Эксперты: шесть месяцев спрос шел вверх, а во II полугодии главным трендом будет выжидание

Эксперты: спрос на жилье в Москве находится на высоком, отнюдь не кризисном, уровне

Эксперты: утверждение ЦБ о 40—60-процентном ценовом разрыве между «первичкой» и «вторичкой» не соответствует действительности

Эксперты: рынок ипотечного кредитования к концу года может достичь 6 млрд руб. (графики)

Эксперт: у роста выдачи ипотечных кредитов в России есть ряд конкретных причин

Эксперт: у роста выдачи ипотечных кредитов в России есть ряд конкретных причин

Еще в июне лидеры банковского рынка начали поднимать ставки по базовым ипотечным программам. В конце июля в результате средняя ставка по рыночной ипотеке почти достигла 19%. В том, как будут вести себя в августе потенциальные заемщики и застройщики, разбирались «Известия».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

По данным опроса, проведенного «Известиями», 29 июля ПСБ увеличил проценты по ряду ипотечных программ в среднем на 1,5 п. п., и сегодня базовая ставка в этом кредитном учреждении составляет 18,5%. Однако, судя по информации на сайте, она может дойти до уровня 21%.

1 августа Газпромбанк повысил ставки по ипотеке на 1,4 п. п. — до 22,5%. Совкомбанк 21 июля увеличил проценты по базовым программам на 1 п. п. Уралсиб поднял ипотечную ставку на 0,4 п. п. до 19,9%. Ак Барс Банк прибавил 0,6 п. п., также до 19,9%. В ВТБ, Альфа Банке, Банке «Санкт-Петербург» не исключают возможного повышения ставки в ближайшее время.

Глава направления экспертной аналитики финансового маркетплейса Банки.ру Инна Солдатенкова (на фото ниже) уточнила, что за неделю с 22 по 28 июля средняя ставка по рыночной ипотеке увеличилась на 0,3 п. п. — до 18,9% годовых (средняя максимальная ставка изменилась аналогично).

Фото: banki.ru

По данным маркетплейса, рост полной стоимости кредита (ПСК) составил 0,17 п. п., до 21,3% годовых.

Увеличение ставок по ипотеке связано с повышением ключевой ЦБ сразу на 2 п. п., до 18%, которое произошло 26 июля на заседании Совета директоров Банка России.

Эксперты прогнозируют рост в ближайшее время среднего уровня рыночных ставок по жилищным кредитам на 1,5% — 2,5%. При этом большинство из них отмечают, что по сегодняшним ставкам граждане не готовы брать ипотеку, предпочитая перейти к сберегательной модели и положить деньги на депозит, в том числе для накопления первоначального взноса.

Фото: banki.ru

Независимый эксперт Андрей Бархота (на фото) прогнозирует сокращение количества сделок по базовым программам на 30% — 40% в январе — сентябре 2024 года из-за заградительных ставок по сравнению с аналогичным показателем годом ранее.

Он пояснил, что устойчивый спрос на ипотеку сохраняется только в том случае, когда средний уровень ставок по рыночным программам не превышает 12%. Если этот показатель выше, то продажи на вторичном рынке обрушиваются на 30% — 50%, а на первичном — еще сильнее.

Нынешний уровень ставок означает, что граждане будут совершать только срочные сделки. Бархота ожидает, что для поддержания продаж застройщикам, вероятно, придется делать скидки в размере не менее 10%.

Фото: IRN.RU

Глава портала «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко (на фото) подсчитал, что при ставке около 20% и первоначальном взносе 30% ежемесячный платеж по ипотеке на квартиру за 10 млн руб. будет составлять около 118 тыс. руб.

Аренда же аналогичной по площади квартиры обойдется как минимум вдвое дешевле. При этом за 20 лет пользования таким кредитом переплата будет трехкратной: свыше 20 млн руб.

Эксперт придерживается мнения, что продавцам готового жилья в какой-то момент придется начать снижать цены, поскольку, согласно среднесрочному прогнозу регулятора, ставка ЦБ останется двузначной не только в 2025-м, но и в 2026 году. 

Старший директор по корпоративным рейтингам агентства Эксперт РА Дмитрий Сергиенко подчеркнул, что отмена массовой льготной ипотеки на новостройки с 1 июля повысила интерес к вторичной недвижимости, восстановив ее статус. Но высокая стоимость квадратного метра и ставки выше 20% вынуждают россиян откладывать покупку жилья до лучших времен.

Сегодняшние рыночные ставки по ипотечным продуктам — однозначно заградительные для подавляющего большинства россиян, убежден эксперт.

Единственный реалистичный сценарий покупки недвижимости с ипотечным продуктом в сегодняшних условиях, с точки зрения Сергиенко, — это крайне высокая заинтересованность в объекте, а также надежда на снижение в ближайшие годы ставок в экономике и рефинансирование ипотеки уже под более низкий процент.

Фото из архива В. Чернова

Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов (на фото) ожидает фиксирования годовых процентов по рыночной ипотеке на уровне 19% — 22% годовых, а среднего ПСК — в пределах от 20% до 24%.

Он напомнил, что первичный рынок продолжает поддерживать «Семейная ипотека». «За время действия безадресной госпрограммы застройщики успели накопить значительные объемы прибыли, — заметил Чернов. — Но постепенное падение спроса вынудит их сократить объемы строительства нового жилья на 30% — 50%».

Эксперты единодушны во мнении, что ситуация на рынке ипотеки на готовое жилье начнет улучшаться вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. Это возможно только при устойчивом тренде на снижение инфляции в России.

Участники рынка ожидают, что начало смягчения денежно-кредитной политики регулятором стоит ждать не ранее I квартала 2025 года.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: после перезапуска программы число заявок на «Семейную ипотеку» снизилось на 22%

Эксперты о продлении льготной IT-ипотеки и ожидаемых результатах

Эксперты рассчитали переплату по ипотеке при рыночной ставке

Эксперты: ставки по рыночной ипотеке уже являются заградительными

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ снизит спрос на ипотеку в пределах от 30% до 50%

Эксперты: переход на фиксированные выплаты может обернуться введением плавающих ставок по льготной ипотеке

Эксперты подсчитали, сколько нужно платить по «Семейной ипотеке» в 2024 году

Эльвира Набиуллина: Доступность жилья повысится, но не стоит ожидать мгновенной подстройки цен

Застройщики: решение ЦБ о повышении ключевой ставки было ожидаемым

ЦБ повысил ключевую ставку до 18% годовых (график)

Эксперт спрогнозировал формирование спроса на жилье в перспективе 1,5 лет