За время действия льготной ипотеки объем строительства многоквартирных домов в России увеличился на 15%. При этом цены на квартиры выросли в два — два с половиной раза. «МК» выяснял, как в эти годы вели себя региональные рынки.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

По данным аналитиков, на 30 самых крупных российских городов сегодня приходится 63% от всего объема строительства в стране. На первую тройку (Москва, Краснодар и Санкт-Петербург) — 25%.

«Несмотря на одинаковые ипотечные стимулы, рынки на льготную ипотеку реагировали по-разному», — отметил президент Российской гильдии риелторов (РГР) Артемий Шурыгин (на фото ниже).

Фото: grmonp.ru

По его словам, наиболее заметным рост жилищного строительства был в Хабаровске, Екатеринбурге, Владивостоке, Тюмени, Туле (в 1,5 — 2 раза). Снижение объемов за четыре года показали Санкт-Петербург, Красноярск, Рязань, Уфа, подмосковный Красногорск.

Распределение жилья в новостройках по комнатности и площадям также не является откровением. Сегодня в многоквартирных домах (МКД) строится 2,4 млн квартир. Более половины из них — «однушки» (1,28 млн), далее следуют «двушки» (791 тыс.) и «трешки» (311 тыс.).

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори 

Многокомнатных квартир на всю страну 40 тыс. штук. Средний размер 66% строящихся квартир не превышает 55 кв. м., и последние два года этот показатель не меняется.

Максимальные цены на жилье традиционно наблюдаются в Москве (300 тыс. руб. — 400 тыс. руб. за 1 кв. м в новостройках массового сегмента), Санкт-Петербурге (200 тыс. руб. — 360 тыс. руб.) и Сочи (200 тыс. руб.— 400 тыс. руб.).

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

В большинстве других городов цены находятся в диапазоне 100 тыс. руб. — 150 тыс. руб. за «квадрат».

Предложение на рынке новостроек за год выросло на 12%. В том числе за счет ранее нераспроданного жилья в мегаполисах. На первичном рынке оно составляет 52,9 млн кв. м, на вторичном — 50 млн кв. м.

Спрос на покупку недвижимости, напротив, снижается. Количество сделок в III квартале на вторичном рынке по сравнению с тем же периодом 2023 года упало на 35%, до 546 тыс., на первичном — вдвое, до 125 тыс.

Снижение продаж в новостройках произошло везде, и сильнее всего в Красноярском (-45%), Краснодарском (-39%) краях и Ростовской области (-31%).

Фото из архива И. Киселевой 

Если говорить об ипотеке, то, по информации члена комитета по ипотеке РГР Ирины Киселевой (на фото), общий спад выдачи жилищных кредитов за год составил 64%.

Потенциальные покупатели отложили приобретение жилья на несколько лет. Большинство из них (60%) планируют решить квартирный вопрос в ближайшие два — три года. 19% считают, что быстрее, чем за пять лет, сделать это не удастся.

Почему же в такой ситуации не снижаются цены новостроек? Их поддерживают программы застройщиков и льготная ипотека. Когда на рынке есть пониженные ставки, то нет предпосылок для падения цен.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Иная картина наблюдается на вторичном рынке. В половине регионов стоимость квартир в готовом жилом фонде с июня снизилась, в остальных (за редким исключением) этот процесс начался осенью.

ТОП регионов здесь возглавили три республики — Чеченская (-27%), Ингушетия (-12%) и Карачаево-Черкесия (-5,4%).

Еще один фактор, влияющий на рынок недвижимости, — внутренняя миграция, усилившаяся в последние месяцы.

В основном люди переезжают в Центральную Россию. Наибольший отток наблюдается с Дальнего Востока и Северного Кавказа, соответственно на этих территориях снижается интерес к покупке жилья.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: за год разрыв цен на строящееся и готовое жилье увеличился

Эксперты: в большинстве российских городов перед Новыми годом продолжается рост цен на новостройки

Росстат: ввод жилья в России за январь — октябрь 2024 года вырос на 1,6% (графики)

Минфин: рынок жилья практически полностью живет за счет госдотаций на льготную ипотеку

Эксперты: с отменой льготной ипотеки увеличилось число отказов на выдачу жилищных кредитов

Главный аналитик Сбера: жилищное строительство — самый пострадавший от кризиса сектор экономики

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках

Эксперты: в следующем году выдача ипотеки упадет до уровня пятилетней давности, периода пандемии ковида

Эксперты: в 2025 году девелоперы резко сократят инвестиции в площадки под строительство жилья

Эксперт: в ноябре выдачи ипотеки продолжали падать, и ситуация на первичном и вторичном рынках не меняется уже полгода 

Полная стоимость кредита на новостройки в Сбере сегодня составляет 30,026% — 34,307%, а на «вторичку» — 30,315% — 34,609%. Это заградительные ставки, которые отобьют желание влезать в долги у кого угодно. «Новые Известия» выяснили у экспертов, чего ожидать дальше и стоит ли вообще сегодня покупать квартиру.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

В нынешних условиях, особенно если речь идет о новостройках, можно рассчитывать лишь на замедление темпов роста цен, прежде всего в сегментах эконом- и среднего класса, считает коммерческий директор AVA Group Тамара Коломийцева (на фото ниже).

Фото: AVA Group

Исключение составляют курортные зоны, где стоимость квартир продолжит расти как минимум на уровне инфляции, поскольку всегда найдутся клиенты, готовые приобрести там жилье за собственные средства.

С тем, что динамика цен в нынешнем году будет зависеть от региона, согласен специалист по коммерческой недвижимости компании COMRES Заур Джиоев (на фото ниже).

Фото из архива З. Джиоева

«Спрос снижается не везде, — отметил он и уточнил: — В крупных городах с более высоким уровнем доходов населения падение будет меньше».

У желающих приобрести жилье остается надежда на то, что в ближайшие месяцы для поддержания спроса банки хотя бы уменьшат свои наценки. Однако эксперт развеял эти иллюзии.

«В условиях высокой ключевой ставки ЦБ и общей нестабильности они это сделать не смогут, — пояснил Джиоев и добавил: — Но бороться за клиентов продолжат, предлагая различные программы и бонусы, что, впрочем, на конечный результат повлияет незначительно».

Фото из архива О. Нарт

Каких-либо особых возможностей для снижения цены нет и у девелоперов. Основатель New&Now Agency Ольга Нарт (на фото) напомнила, что продолжает расти стоимость материалов и рабочей силы, уровень инфляции и затрат на обслуживание кредитных линий. Все это закладывается в цену 1 кв. м.

Если где-то и можно будет увидеть уступки по цене, то, по ее мнению, только на «вторичке».

«На это пойдут те владельцы объектов, кому срочно понадобятся деньги, — пояснила специалист. — Хотя размер дисконтов будет сдержанным — не более 10% — 15%, чтобы потом купить что-то взамен».

Фото из архива Н. Макарова

К этому надо прибавить то, что рубль дешевеет, и девелоперы стремятся сохранить свои доходы в долларовом эквиваленте.

И это, по словам финансового обозревателя Никиты Макарова (на фото), будет продолжаться до тех пор, пока ключевая ставка ЦБ не снизится.

Единственное, на что в 2025 году стоит рассчитывать покупателям жилья, это различные стимулирующие программы от застройщиков.

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

«В последние месяцы набирают популярность новые модели сделок на первичном рынке — рассрочки, субсидированная ипотека, специальные акции и предложения», — перечислил коммерческий директор Яндекс Недвижимости Евгений Белокуров (на фото).

По его данным, осенью средний размер скидок в крупных городах составлял 3% — 5%, в 2025 году этот показатель может увеличиться.

Если говорить о вторичном жилье, то эксперт убежден, что здесь у владельцев существует и более заманчивая альтернатива в виде сдачи недвижимости в аренду.

Фото: agencies.domclick.ru

Впрочем, продажи на рынке готового жилья все-таки возможны. Ведущий эксперт компании «Этажи» Илья Павлюк (на фото) советует лишь лучше торговаться с владельцами квартир.

Старый жилой фонд, констатировал он, остается чуть ли не единственным вариантом для миллионов россиян как минимум до тех пор, пока не снизятся ставки по ипотеке.

Доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин (на фото ниже) разделяет мнение Евгения Белокурова о том, что тенденция к росту популярности аренды в 2025 году сохранится.

Фото из архива Д. Морковкина

Общий прогноз по рынку недвижимости на 2025 год выглядит так:

• цены на новостройки будут держаться на прежнем уровне или немного расти за счет сокращения предложения;

• на «вторичке» можно добиться скидки в 5% — 10%, если не зацикливаться на одном варианте и смотреть все, что есть на рынке;

• банки не откажутся от сверхприбыли, а ставки по ипотеке поползут вниз только вместе с ключевой ставкой ЦБ, и случится это в лучшем случае во второй половине года;

• в выигрыше остаются только владельцы квартир, которые можно сдавать в аренду.

Таким образом, резюмируют «НИ», в 2025 году нас, кажется, ждет «большой застой».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: за год в России выросли спрос, предложение и цены аренды квартир

Эксперты: использование инструментов стимулирования спроса будет расширяться, а продажи — снижаться

Прогнозы экспертов о спросе и ценах на жилье в 2025 году

Эксперты: в 2025 году спрос на первичном рынке снизится на 20% — 25%

Эксперт: в ближайшее время застройщики будут вынуждены сворачивать свой бизнес на рынке многоквартирного жилья

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках

Эксперты: прогнозы на 2025 год по ставкам на льготную и рыночную ипотеки и ценам на жилье

Эксперт прогнозирует 15-процентное падение цен на недвижимость на год-полтора

Эксперты: около 80% опрошенных россиян отложили покупку жилья из-за дорогой ипотеки

Комиссия РСПП: рентабельность девелоперского бизнеса не дает оснований прогнозировать снижение цен на новостройки