Это максимальное подорожание за последние пять лет произошло на фоне беспрецедентного вымывания предложения и роста спроса, говорится в маркетинговом исследовании, проведенном специалистами компании Est-a-Tet по итогам уходящего года.

Источник: Est-a-Tet

Главные тенденции

Авторы аналитического обзора отмечают, что по итогам уходящего 2020 года на столичном рынке жилой недвижимости заметно увеличилась доля сделок в отношении новостроек. Если в IV квартале 2019 года этот показатель составлял 34%, то год спустя — 39%.

5%-процентное смещение в сторону «первички» проходило на фоне:

• пандемии;

• ослабления рубля;

• глобального переход участников рынка на онлайн-формат работы;

• запуска госпрограммы льготной ипотеки под 6,5%;

• стабильного снижения средней ставки ИЖК до рекордно низкого уровня.

Все это резко подхлестнуло спрос, способствовало снижению объемов предложения и, следовательно, росту цен, зафиксировали основные тенденции года, резюмироовали эксперты Est-a-Tet.   

Источник: Est-a-Tet

Цены

В IV квартале 2020 года средневзвешенная цена предложения квартир и апартаментов в старой Москве достигла максимального показателя за последние пять лет — 300 тыс. руб. за 1 кв. м, без учета элитного сегмента, говорится в обзоре.

За год она повысилась на 20,9%. В формате квартир этот показатель вырос на 24%, в формате апартаментов — на 15,4%.

По сравнению с III кварталом этого года ценовой рост составил 12,8%. В сегменте квартир: +15,8%, в сегменте апартаментов: +9,8%.

Для сравнения: по итогам 2019 года рост цен на столичное жилье в новостройках составил в среднем всего 7%.

Интенсивный годовой рост цен зафиксирован по итогам IV квартале 2020 года и в Новой Москве — в среднем 161 тыс. руб. за 1 кв. м (+29% относительно IV квартала 2019 года, +9,5% относительно III квартала этого года).

Фото: www.itd2.mycdn.me

По мнению авторов обзора, столь существенное подорожание вызвано следующими факторами:

• повышением себестоимости строительных материалов за счет инфляции и ослабления рубля,

• увеличением финансовой нагрузки на застройщиков после перевода отрасли на проектное финансирование,

• вымыванием ликвидного предложения и беспрецедентно высоким спросом.

Фото: www.phototass1.cdnvideo.ru

Предложение

На рынке новостроек столицы по-прежнему сохраняется тенденция к сокращению предложения, текущий объем является минимальным за последние пять лет, отмечается в обзоре.

Приведенные в нем цифры таковы:

• выставлено на продажу 32,5 тыс. квартир и апартаментов в 841 корпусе суммарной площадью 2,3 млн. кв. м на территории старой Москвы (-16% относительно III квартала этого года, -22% относительно IV квартала 2019 года);

• в формате квартир за квартал объем предложения снизился на 12,5%, за год — на 22%;

• в формате апартаментов в квартальной и годовой динамике объем предложения сократился на 24% — вследствие заявлений со стороны Минстроя России о возможном переводе апартаментов в жилье и дальнейшем запрете строительства этого формата недвижимости;

Фото: www.bogaziciis.com

• в Новой Москве на продажу выставлено 9,7 тыс. лотов в 177 корпусах суммарной площадью 501,6 тыс. кв. м, при этом за счет выхода новых корпусов в крупных проектах Новой Москвы в конце года объем предложения за квартал увеличился на 15,9%, а за год произошло снижение на 3,1%.

В разрезе ценовых сегментов столичного рынка новостроек годовая/квартальная динамика объемов предложения выглядит так:

• -26%/—17% — для жилья комфорт-класса,

• -26%/—21% — для жилья бизнес-класса,

• -5%/—13% — для жилья премиум-класса,

• -13%/ 15% — для элитного жилья.

В IV квартале первое место в структуре предложения занял комфорт-класс с показателем 40,2%, сместив бизнес-класс, доля которого составила 39,2%.

Фото: www.fxteam.ru

Вывод в продажу новых проектов

Аналитики Est-a-Tet фиксируют активность столичных девелоперов по выводу в продажу новых проектов, которая наблюдается во всех классах жилья, в том числе в премиальном и элитном сегментах, где ранее отмечался явный недостаток обновления продаж.

Так, объем предложения в новых проектах и корпусах по сравнению с III кварталом 2020 года увеличился на 98%, составив 278,4 тыс. кв. м.

При этом в представленных на реализацию новых проектах преобладает доля квартир и апартаментов бизнес-класса (66%), а на долю комфорт-класса приходится лишь 33%.

Источник: Est-a-Tet

Динамика и структура спроса

В обзоре зафиксировано, что в IV квартале объем реализованного жилья в старых границах Москвы увеличился на 94%, по сравнению с III кварталом, и на 82% — по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

В Новой Москве спрос вырос за квартал на 95%, за год — на 49,5%.

При этом подавляющее большинство застройщиков смогли не только отыграть весеннее падение спроса, но и существенно нарастить продажи по сравнению с ситуацией годичной давности.

«Увеличение в структуре спроса доли квартир небольших площадей говорит о возобновлении инвестиционного спроса», — делают вывод авторы обзора.

Фото: www.mds.yandex.net

По их мнению, в возвращении инвесторов на столичный рынок новостроек сыграло свою роль ослабление рубля и продолжающееся в течение нескольких месяцев снижение ключевой ставки ЦБ.

Оба фактора снизили ценность банковских депозитов как инструмента инвестирования и, напротив, повысили в этом качестве вложения в первичную недвижимость.

В итоге в структуре спроса на московские новостройки:

• вновь увеличилась доля комфорт-класса: с 55% до 61,9%;

• доля бизнес-класса уменьшилась с 41,5% до 33,9%;

• доля премиум-класса она выросла с 2,7% до 3,8%;

• доля элитного сегмента сократилась с 0,7% до 0,4%.

Фото: www.prnews.ru

Другие публикации по теме:

За год объем продаж жилья от застройщиков в Москве вырос более чем на четверть, а в Ленинградской области упал почти на треть

Эксперты: объем предложения новостроек массового сегмента в Москве упал до пятилетнего минимума, а объем продаж вырос до максимума

Московские новостройки продолжают продаваться на рекордном уровне

Эксперты: объем предложения нового жилья в столице упал до минимума четырехлетней давности

Эксперты: за год новостройки в Новой Москве подорожали на четверть

Эксперты: в августе спрос на столичное жилье вернулся к уровню до пандемии, а цены в годовой динамике выросли на 8%

Эксперты: в Москве и Подмосковье с августа резко повысился спрос на жилье

Рынок новостроек выступил локомотивом роста цен на недвижимость в РФ в июле-августе

Эксперты: в половине регионов страны рентабельность жилищного строительства нулевая, и даже ниже

ДОМ.РФ: рост цен на жилье будет умеренным

Эксперты: на столичном рынке новостроек предложение сокращается, а цены растут

Верховный Суд РФ определением №303-ЭС24-16745 от 05.02.2025 отменил решения нижестоящих судов, указав, что, несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, суд не принял мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

В суде рассматривался спор по иску администрации города Южно-Сахалинска (заявитель) к АО «Сахалин-Инжиниринг» (ответчик) об обязании в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению выявленных недостатков в построенном многоквартирном доме (МКД).

Согласно материалам дела, в марте 2017 года между заказчиком и ответчиком было заключено 12 муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир). По условиям контрактов жилые помещения предназначались для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

По актам приема-передачи в марте 2017 года спорные квартиры приняты администрацией от общества без замечаний и возражений. При этом в актах указано, что квартиры переданы в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроены, отвечают санитарным и техническим требованиям, существовавшим на день подписания актов.

В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений администрация обратилась в экспертную организацию по вопросу проведения строительно-технической экспертизы МКД. В результате проведенной внесудебной экспертизы было установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ и МКД не в полной мере соответствует проектной документации и требованиям технических регламентов в области безопасности строительства.

В экспертном заключении также указано, что МКД не отвечают требованиям безопасных для здоровья человека условий по таким показателям, как качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. При этом все выявленные недостатки являлись устранимыми, и эксперт предложил выполнить мероприятия по их устранению.

Полагая, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства, предусмотренные контрактами, администрация обратилась в арбитражный суд.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

При рассмотрении дела по ходатайству администрации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручили другой экспертной организации.

Согласно заключению эксперта от июня 2021 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества, по отдельным показателям не соответствуют требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Эксперт также отметил, что имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований. При этом уточнялось, что выявленные несоответствия не являются явными и не могли быть обнаружены без специальных познаний.

При рассмотрении дела по ходатайству общества была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов, представленному в суд в ноябре 2022 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД, соответствуют требованиям проектно-сметной документации, технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Жилые помещения являются безопасными для жизни и здоровья.

Эксперты также отметили, что имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные их неправильным использованием. В частности, некорректная работа системы вентиляции в вентилируемых помещениях вызвана демонтажем вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий нанимателями жилых помещений. Кроме того, имеется причинно-следственная связь между недостатком общего имущества МКД и недостатком жилых помещений: наличие локальных холодных участков конструкций в местах сопряжения, однако данный недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным естественной осадкой дома.

Таким образом, администрация, основываясь на выводах внесудебного экспертного заключения и заключения первоначальной судебной экспертизы, указывала на наличие строительных недостатков МКД. В свою очередь АО «Сахалин-Инжиниринг», руководствуясь выводами повторной судебной экспертизы, настаивало на эксплуатационном характере выявленных недостатков.

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации, суды учли заключение повторной судебной экспертизы, признав его надлежащим доказательством по делу, как и пояснения экспертов, проводивших экспертизы.

Отклоняя заключение первоначальной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел нарушений в процедуре ее проведения, не поставил под сомнение кандидатуру эксперта. При этом было указано, что заключение исполнено формально, является поверхностным, не содержит и не подтверждает обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Делая вывод о том, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика после передачи квартир, а в ходе длительной эксплуатации МКД, суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался заключением повторной экспертизы.

По мнению судов, в данном случае недостатки возникли не по вине ответчика, а в результате неправильной и длительной эксплуатации жилых помещений и мест общего пользования самими жильцами, а также ненадлежащего оказания услуг управляющей организацией по содержанию общедомового имущества, что нашло подтверждение в результате проведенных по делу экспертиз. Заключение первоначальной судебной экспертизы не принято судами как относимое и допустимое доказательство.

При этом суды отклонили ходатайство администрации о назначении повторной судебной экспертизы, поддержанное прокуратурой.

Верховный Суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов, указав, что при рассмотрении дела в отношении поставленных вопросов было получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная судебные экспертизы), которые содержат явно противоположные выводы.

Основанием для назначения повторной экспертизы явилось то, что ранее проведенная по делу экспертиза, подтвердившая некачественное выполнение строительных работ, имела существенные недостатки, которые вызывали сомнения в обоснованности заключения эксперта и не позволяли с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством.

Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.

Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на МКД не представлялась, обществом была представлена только исполнительная документация, касающаяся устройства системы вентиляции дома. При этом вывод о соответствии жилых помещений и общего имущества МКД проектно-сметной документации сделан экспертами исходя из наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также информации о техническом состоянии квартир.

Таким образом, в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на МКД, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения, подчеркнули в Верховном Суде.

При этом было указано, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках данного дела, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях дальнейшей оценки представленных доказательств.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Кроме того, судами оставлено без внимания то обстоятельство, что в материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в отношении МКД по уголовному делу. Данное уголовное дело находится в производстве следственного отдела по городу Южно-Сахалинску областного управления Следственного комитета РФ и возбуждено по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ, по факту ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей со стороны должностных лиц администрации, выразившихся в длительном неустранении выявленных многочисленных несоответствий санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам в жилых помещениях, предоставленных по договорам специализированного социального найма детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей.

Однако суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали указанные обстоятельства и доказательства, не дали им надлежащей правовой оценки. Суд округа указанные нарушения не устранил.

Верховный Суд указал, что как продавец АО «Сахалин-Инжиниринг» обязано передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как застройщик общество гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных технической документацией, строительными нормами и правилами. Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Верховный Cуд поддержал муниципалитет, отказавший застройщику в выдаче разрешения на строительство из-за отсутствия технических условий

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Верховный Суд: условия ДДУ, сокращающие гарантийный срок работ по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры, ничтожны

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ

Эксперт: самые дорогие недоделки — кривизна стен, проблемы с окнами и электрикой

Статьи КоАП об ответственности властей за требование неустановленных законом документов предложено уточнить 

Конституционный Суд обязал законодателя устранить неопределенность в вопросе продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота

Мосгосэкспертизу уполномочили на проведение судебной строительно-технической экспертизы самостроев