Forbes ознакомился с очередным исследованием ЦИАН и опубликовал его результаты.

Фото: plus.google.com

По данным аналитиков, за три года действия льготной ипотеки средняя стоимость 1 кв. м в новостройках России выросла на 82% — с 77,5 тыс. руб. в апреле 2020 года до 141,2 тыс. руб. в апреле 2023-го. Основной аргумент застройщиков — рост себестоимости строительства.

Два года назад стремительный подъем цен застройщики объясняли подорожавшими металлоконструкциями. Арматура в июле 2021 года на пике роста цен подорожала вдвое — до 58 тыс. руб. за тонну.

Фото: www.us86.ru

Однако в первой половине 2022 года цена арматуры снизилась до 41 тыс. руб. за тонну, но новостройки все равно продолжили дорожать. Во II квартале прошлого года резкий рост показала стоимость большинства стройматериалов, а вот цены новостроек его не поддержали.

Согласно исследованию ЦИАН, основной рост пришелся на I квартал, замедлился в апреле и остановился в мае и июне. Мониторинг цен Минстроя России вообще показывает, что к январю 2023 года с января прошлого цены на ряд ключевых стройматериалов снизились.

Фото: www.ria.ru

Выступая на одной из сессий XXIV Ясинской международной научной конференции, глава Минстроя Ирек Файзуллин (на фото) просил застройщиков «снизить цену немножко, чтобы продалось». По его мнению, «возможности такие есть».

Forbes опросил экспертов и девелоперов, и многие из них склонились к тому, что снижения цен вряд ли стоит ждать.

Руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК РКС Девелопмент (62-место в ТОП застройщиков Москвы) Елена Бакаржеева (на фото) подтверждает, что «по итогам прошлого года себестоимость строительства жилья в России вернулась к значению середины февраля 2022 года».

Фото: www.vk.com

При этом коммерческий директор данного застройщика Денис Крючков (на фото) не ждет в ближайшей перспективе сильной корректировки цен.

«Проекты, по которым уже законтрактованы объемы, не смогут изменить себестоимость, а по новым проектам будет перезаложен процент непредвиденных расходов», — объясняет он.

Фото: www.bitrix.ru

С тем, что себестоимость возведения домов в конце 2022 года — начале 2023 года снизилась за счет снижения стоимости целого ряда стройматериалов, согласен президент ГК Основа (64-е место в ТОП застройщиков Москвы) Александр Ручьев (на фото).

Тем не менее он полагает, что себестоимость снизилась «незначительно», а общая маржинальность проектов падает.

Нынешние высокие цены — это результат высокого спроса, а не подорожавших стройматериалов, уверены большинство экспертов, опрошенных Forbes.

Фото: www.zdanie.info

«Цена в первую очередь определяется спросом и предложением, причем именно на рынке новостроек, а не на рынке стройматериалов или рабочей силы, — убежден партнер и руководитель департамента управления строительными проектами CMWP Павел Якимчук (на фото).

Фото: www.glorax.com

«Стоимость недвижимости зависит не только от цен на материалы, но и от баланса спроса и предложения на рынке», — солидарен с ним вице-президент блока проектирования Gloraх (14-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Павел Гаврилов (на фото).

Однако, если смотреть на первые три месяца 2023 года, то, по оценке ЦИАН, продажи новостроек в Москве опустились уже на уровень 2018 года, но цены вслед за спросом почему-то не изменились.

Фото: www.сип-дом-в-крыму.рф

После волатильности в 2022 году с нынешнего февраля цены на стройматериалы, по данным Минстроя РФ, опять начали расти. По крайней мере, на арматуру они опять подскочили почти на 30%.

Даже если рост цен на 1 кв. м объясняется ростом стоимости стройматериалов, то, как считают ряд собеседников Forbes, и с этим можно бороться.

По мнению руководителя портала ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика (на фото), в случае падения спроса у застройщиков есть возможность снижать цены на квартиры.

Когда «несколько месяцев подряд сокращаются цены на стройматериалы, а также на земельные участки, это создает некоторую подушку безопасности для девелоперов», — поясняет специалист.

«Основной метод борьбы с волатильностью цен на стройматериалы — это фиксирование их стоимости в договорах на год, — говорит директор московского департамента Группы Аквилон (6-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Дмитрий Рогатых (на фото), добавив: — Этого можно добиться при постоянных объемах закупок за счет планируемых поставок».

Еще один способ — открыть собственный производственный комплекс, что и сделала Группа Аквилон в конце минувшего лета в Архангельске. Экономия по стройматериалам составила около 30%.

Вице-президент и директор департамента закупок ГК ФСК (6-е место в ТОП застройщиков Москвы) Александр Ткаченко (на фото) делится своими «лайфхаками» на предмет того, как снизить затраты на строительство.

В первую очередь, с его точки зрения, требуется провести качественные тендеры и выбрать подрядчика, предложившего оптимальную цену услуги.

Безусловно, еще нужно соблюдать условия договора, снижая таким образом риск для поставщиков и подрядчиков, а также искать пути механизации ручных процессов и т. д.

Другие публикации по теме:

Эксперты: объем предложения на столичном рынке новостроек за квартал снизился на 14,4%

Эксперты: больше всего сделок в новостройках Петербургского региона заключается с бюджетом от 4 млн до 8 млн руб.

Эксперты: самое доступное жилье в новостройках находится на Северном Кавказе

Эксперты: средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках в Москве снизилась, а в Подмосковье и Новой Москве выросла

Эксперты: за три года льготной ипотеки доля сделок в новостройках выросла до 78%, а жилье подорожало на 82%

Как поддержать спрос и обеспечить развитие строительной отрасли

В Петербургском регионе продажи в новостройках за месяц выросли на треть, а за год — упали вдвое

Эксперт: в первом квартале 2023 года лидером среди мегаполисов по ценам на жилье в новостройках стал Сочи

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

В прошлом году коэффициент доступности жилья (КДЖ) в России незначительно вырос. При этом за последние пять лет недвижимость подорожала весьма существенно. «Коммерсант» сопоставил ситуацию на российском рынке с мировыми трендами.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

По информации Института экономики города (ИЭГ), КДЖ в 2023-м достиг 3,7 — за столько лет домохозяйство из трех человек со среднедушевыми доходами может накопить на покупку квартиры площадью 54 кв. м при условии сбережения всего заработка. В 2022-м показатель оценивался в 3,9 года.

Значение до трех лет говорит о доступности жилья, от трех до четырех — покупка затруднена, от четырех до пяти — серьезно осложнена, более пяти — существенно недоступна.

Несмотря на незначительное улучшение КДЖ, ситуация на рынке недвижимости сейчас хуже, чем в докризисном 2019-м, когда семья могла накопить на квартиру за 3,2 года. Это значит, что в последние пять лет среднедушевой доход рос медленнее, чем стоимость жилья.

Коэффициент доступности жилья в России

Источники: ИЭГ, Росстат

По данным Росстата, в 2023 году медианный доход россиянина составлял 40,1 тыс. руб., среднедушевой — 53,1 тыс. руб. По сравнению с 2022-м этот показатель увеличился на 10%, а с 2019-м — на 52%.

В то же время стоимость жилья на первичном рынке за год выросла на 14,7%, а за пять лет — на 119%, до 140,3 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичном рынке «квадрат» в среднем стоил 97,4 тыс. руб. (+3,2% и +66,4% соответственно).

Динамика рынка жилья в Европе в 2023 году

Источник: EMF

В развитых странах доступность жилья еще ниже, чем в России. В Великобритании, например, по расчетам Аналитического центра ДОМ.РФ на основе данных Национальной статистической службы страны (ONS), с 1997 года КДЖ вырос с 3,6 до 8,1.

Средний заработок за это время увеличился в два раза, до £175 тыс., тогда как жилье подорожало примерно в пять раз, до £285 тыс.

В последние месяцы кредитные организации страны снижали ставки по ипотечным продуктам после того, как Банк Англии в августе уменьшил базовую ставку с 5,25% до 5%. При этом, как отметил главный экономист Nationwide Роберт Гарднер (на фото ниже), именно недорогие кредиты и стимулируют рост цен.

Фото: nationwidemediacentre.co.uk/resources/robert-gardner

В других европейских странах ситуация разная. Согласно отчету Hypostat, подготовленному Европейской ипотечной федерацией (EMF), в 2023 году заметнее всего недвижимость подорожала в трех государствах.

В Болгарии рост цен стал следствием увеличения объемов нового строительства. Это стимулировало покупателей чаще брать ипотеку, что в сочетании с инфляцией 8,6% привело к значительному изменению стоимости жилья.

В Греции дома и квартиры дорожали вслед за ростом спроса (+20% за прошлый год). Интерес формируют, в частности, иностранные инвесторы. В 2023-м зарубежные вложения в недвижимость здесь достигли рекордного уровня в €2,13 млрд (+7%).

В Литве рынок сегодня еще не восстановился после потрясений 2022 года, когда страна столкнулась с потоком релокантов после начала СВО.

В некоторых европейских государствах номинальные цены на жилье, напротив, снизились. Например, в Швеции, Люксембурге и Финляндии.

Фото: из архива В. Садыгова

В первых двух странах жизнь становится все дороже, что влияет на спрос и стоимость жилья, пояснил владелец агентства Nika Estate Виктор Садыгов (на фото).

Фото: intermark.ru

В Финляндии изменения происходят вследствие оттока россиян, полагает управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева (на фото).

Фото: из архива М. Буланова

В целом по Европе доступность жилья явно падает. Главной причиной, по словам управляющего партнера Tranio Михаила Буланова (на фото), стало ужесточение условий выдачи ипотеки.

Если раньше можно было получить кредит под 1% с первоначальным взносом 10%, то сейчас ставки выросли до 2% — 4%, а первый платеж доходит до 20% — 30%.

Фото: AREA

Рост ставок по ипотечным кредитам оказывает давление на инвестиционный рынок, снижая скорректированную на риск доходность недвижимости, добавила президент AREA Ирина Жарова-Райт (на фото).

В КНР ко второй половине 2024 года цены на новостройки снизились на 4,9% за год, следует из отчета Национального бюро статистики страны. Это произошло из-за падения спроса на строящееся жилье: в январе — июле объем продаж составил 541 млн кв. м, на 19% меньше, чем в 2023-м.

Кризис на рынке жилья Китая продолжается уже четвертый год, и он возник из-за неуверенности потенциальных покупателей в том, что девелоперы смогут достроить свои проекты.

Основания для этого есть. В январе суд Гонконга постановил ликвидировать крупнейшего китайского застройщика — компанию China Evergrande. Под угрозой банкротства находятся и некоторые другие китайские девелоперы.

Фото: © Кекяляйнен Андрей / Фотобанк Лори

Кризис на рынке недвижимости переживает Турция. В августе 2024 года количество сделок купли-продажи жилья по сравнению с аналогичным периодом 2023-го сократилось здесь на 48%.

В первую очередь на спрос давит недоступность ипотеки. Сегодня власти республики пытаются остановить гиперинфляцию в стране, и при ключевой ставке турецкого ЦБ в 50% кредиты на покупку жилья выдаются под 44% — 45% годовых.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, как растет доступность жилья

Эксперты выяснили, насколько доступным было жилье в 2023 году

Эксперты: какое жилье в мире можно купить по цене московской «двушки»

Эксперты назвали российские города с наиболее доступным жильем

Продажи недвижимости в Турции упали на 3,7%, но россияне не сдают лидирующих позиций

Эксперты: в мае спрос россиян на жилье в Турции вырос в 1,5 раза

Доступность жилья: как рассчитывать включенный в национальные цели показатель

Эксперты: доступность жилья — это ахиллесова пята рынка недвижимости

Эксперты: жилье в России становится все более недоступным, особенно в крупных городах

Эксперты: после 2008 года доступность жилья постоянно росла, а в последнее время она снизилась до уровня 2013-го

Показатели темпов ввода жилья в Китае снизились до пандемийных