Forbes ознакомился с очередным исследованием ЦИАН и опубликовал его результаты.

Фото: plus.google.com

По данным аналитиков, за три года действия льготной ипотеки средняя стоимость 1 кв. м в новостройках России выросла на 82% — с 77,5 тыс. руб. в апреле 2020 года до 141,2 тыс. руб. в апреле 2023-го. Основной аргумент застройщиков — рост себестоимости строительства.

Два года назад стремительный подъем цен застройщики объясняли подорожавшими металлоконструкциями. Арматура в июле 2021 года на пике роста цен подорожала вдвое — до 58 тыс. руб. за тонну.

Фото: www.us86.ru

Однако в первой половине 2022 года цена арматуры снизилась до 41 тыс. руб. за тонну, но новостройки все равно продолжили дорожать. Во II квартале прошлого года резкий рост показала стоимость большинства стройматериалов, а вот цены новостроек его не поддержали.

Согласно исследованию ЦИАН, основной рост пришелся на I квартал, замедлился в апреле и остановился в мае и июне. Мониторинг цен Минстроя России вообще показывает, что к январю 2023 года с января прошлого цены на ряд ключевых стройматериалов снизились.

Фото: www.ria.ru

Выступая на одной из сессий XXIV Ясинской международной научной конференции, глава Минстроя Ирек Файзуллин (на фото) просил застройщиков «снизить цену немножко, чтобы продалось». По его мнению, «возможности такие есть».

Forbes опросил экспертов и девелоперов, и многие из них склонились к тому, что снижения цен вряд ли стоит ждать.

Руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК РКС Девелопмент (62-место в ТОП застройщиков Москвы) Елена Бакаржеева (на фото) подтверждает, что «по итогам прошлого года себестоимость строительства жилья в России вернулась к значению середины февраля 2022 года».

Фото: www.vk.com

При этом коммерческий директор данного застройщика Денис Крючков (на фото) не ждет в ближайшей перспективе сильной корректировки цен.

«Проекты, по которым уже законтрактованы объемы, не смогут изменить себестоимость, а по новым проектам будет перезаложен процент непредвиденных расходов», — объясняет он.

Фото: www.bitrix.ru

С тем, что себестоимость возведения домов в конце 2022 года — начале 2023 года снизилась за счет снижения стоимости целого ряда стройматериалов, согласен президент ГК Основа (64-е место в ТОП застройщиков Москвы) Александр Ручьев (на фото).

Тем не менее он полагает, что себестоимость снизилась «незначительно», а общая маржинальность проектов падает.

Нынешние высокие цены — это результат высокого спроса, а не подорожавших стройматериалов, уверены большинство экспертов, опрошенных Forbes.

Фото: www.zdanie.info

«Цена в первую очередь определяется спросом и предложением, причем именно на рынке новостроек, а не на рынке стройматериалов или рабочей силы, — убежден партнер и руководитель департамента управления строительными проектами CMWP Павел Якимчук (на фото).

Фото: www.glorax.com

«Стоимость недвижимости зависит не только от цен на материалы, но и от баланса спроса и предложения на рынке», — солидарен с ним вице-президент блока проектирования Gloraх (14-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Павел Гаврилов (на фото).

Однако, если смотреть на первые три месяца 2023 года, то, по оценке ЦИАН, продажи новостроек в Москве опустились уже на уровень 2018 года, но цены вслед за спросом почему-то не изменились.

Фото: www.сип-дом-в-крыму.рф

После волатильности в 2022 году с нынешнего февраля цены на стройматериалы, по данным Минстроя РФ, опять начали расти. По крайней мере, на арматуру они опять подскочили почти на 30%.

Даже если рост цен на 1 кв. м объясняется ростом стоимости стройматериалов, то, как считают ряд собеседников Forbes, и с этим можно бороться.

По мнению руководителя портала ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика (на фото), в случае падения спроса у застройщиков есть возможность снижать цены на квартиры.

Когда «несколько месяцев подряд сокращаются цены на стройматериалы, а также на земельные участки, это создает некоторую подушку безопасности для девелоперов», — поясняет специалист.

«Основной метод борьбы с волатильностью цен на стройматериалы — это фиксирование их стоимости в договорах на год, — говорит директор московского департамента Группы Аквилон (6-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Дмитрий Рогатых (на фото), добавив: — Этого можно добиться при постоянных объемах закупок за счет планируемых поставок».

Еще один способ — открыть собственный производственный комплекс, что и сделала Группа Аквилон в конце минувшего лета в Архангельске. Экономия по стройматериалам составила около 30%.

Вице-президент и директор департамента закупок ГК ФСК (6-е место в ТОП застройщиков Москвы) Александр Ткаченко (на фото) делится своими «лайфхаками» на предмет того, как снизить затраты на строительство.

В первую очередь, с его точки зрения, требуется провести качественные тендеры и выбрать подрядчика, предложившего оптимальную цену услуги.

Безусловно, еще нужно соблюдать условия договора, снижая таким образом риск для поставщиков и подрядчиков, а также искать пути механизации ручных процессов и т. д.

Другие публикации по теме:

Эксперты: объем предложения на столичном рынке новостроек за квартал снизился на 14,4%

Эксперты: больше всего сделок в новостройках Петербургского региона заключается с бюджетом от 4 млн до 8 млн руб.

Эксперты: самое доступное жилье в новостройках находится на Северном Кавказе

Эксперты: средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках в Москве снизилась, а в Подмосковье и Новой Москве выросла

Эксперты: за три года льготной ипотеки доля сделок в новостройках выросла до 78%, а жилье подорожало на 82%

Как поддержать спрос и обеспечить развитие строительной отрасли

В Петербургском регионе продажи в новостройках за месяц выросли на треть, а за год — упали вдвое

Эксперт: в первом квартале 2023 года лидером среди мегаполисов по ценам на жилье в новостройках стал Сочи

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

При этом самые недоступные «квадраты» находятся в Крыму: откладывать деньги на покупку квартиры здесь потребуется более десяти лет, причем без учета затрат на еду и одежду, подсчитали аналитики ЦИАН, сравнив ценовую ситуацию в разных регионах России.

Фото: www.stroyvedomosti.ru

В основе исследования — методика, по условиям которой семья из двух взрослых и одного ребенка (или двух детей) весь свой доход откладывает на покупку 2-комнатной квартиры площадью 60 кв. м в новостройке, без учета расходов на еду, покупку одежды и прочие бытовые нужды.

Требуемый для покупки срок (с учетом семейного дохода, рассчитываемого, исходя из среднего уровня зарплаты по региону) является коэффициентом доступности жилья в новостройке соответствующего региона.

Согласно международной классификации, жилье попадает в категорию «доступное», если этот срок (коэффициент доступности) меньше трех лет. То, на которое можно накопить за срок от трех до четырех лет является «не очень доступным». В случае срока накопления от четырех до пяти лет жилье признается «сложнодоступным», более пяти лет — «недоступным».

Фото: www.newsae.ru

Результаты исследования позволяют сделать вывод о том, что самые доступные новостройки в России находятся в регионах с суровым климатом и высокими «северными» зарплатами.

Срок накопления на такое жилье (коэффициент доступности) для ряда регионов составил:

• для Ханты-Мансийского автономного округа — более трех лет (при средней зарплате около 90 тыс. руб. в месяц и средней цене 1 кв. м в 116 тыс. руб.);

• для Ямало-Ненецкого автономного округа — три года (122 тыс. и 150 тыс. руб. соответственно) — самый высокий коэффициент доступности среди всех субъектов РФ;

• для Сахалинской области — четыре года и два месяца (100 тыс. и 166 тыс. руб.).

Фото: www.tambovtoday.ru

В Оренбургской, Саратовской, Тамбовской областях коэффициент доступности жилья в новостройках такой же, как на Сахалине, с учетом того, что средняя зарплата (около 40 тыс. руб. в месяц) и средняя цена «квадрата» (65—67 тыс. руб.) здесь существенно ниже, чем в дальневосточном регионе.

Для Москвы показатель составил семь лет (при средней зарплате в 113 тыс. руб. и цене 1 кв. м в 318 тыс. руб.). А для Санкт-Петербурга — семь лет и четыре месяца (80 тыс. и 235 тыс. руб. соответственно).

В Татарстане и Краснодарском крае доступность жилья находится на столичном уровне.

Фото: www.yandex.net

Рекордсменом же по недоступности новых квартир стала, по версии ЦИАН, Республика Крым.

Зарплаты здесь ниже, чем, например, в Ростовской области (42 тыс. руб. в месяц), а жилье стоит в 1,5 раза дороже, чем в Донском крае. Иными словами, на местную «двушку» среднестатистическому крымчанину придется копить более 10 лет.

Фото: www.vita-property.ru

Авторы исследования специально подчеркивают, что рассчитывается именно идеальный коэффициент доступности, предполагающий направление всего среднемесячного семейного дохода (зарплата двух взрослых) на цели накопления. По факту же необходимо учитывать, что семье еще необходимо чем-то питаться, покупать необходимые в быту вещи и пр.

То есть, если с целью накопления на жилье в новостройке откладывать не более трети семейного дохода в месяц, то, например, москвичу придется ждать новоселья 21 год, а крымчанину — более 30 лет.

Фото: www.vedomosti.ru

Окончательный вывод, который можно сделать на основе расчетов ЦИАН, неутешительный: сегодня жилье в России (впрочем, как и в большинстве европейских стран) без привлечения ипотеки для среднестатистического жителя страны остается недоступным.

А ипотеку в России могут себе позволить, согласно ранее приводимым данным Минстроя, не более 50% граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Другие публикации по теме:

Эксперты: ключевой фактор изменения цен квартир в новостройках — не доходы населения, а динамика его численности

Около двух третей опрошенных россиян теперь больше экономят, чтобы купить или снять жилье

Минстрой: даже при нулевой ставке треть россиян не могут позволить себе ипотеку

Более 60% россиян не могут или не хотят позволить себе ипотеку

Эксперты: для того, чтобы накопить на квартиру, сегодня потребуется девять лет

Сколько лет понадобиться жителю российского мегаполиса, чтобы накопить на самую дешевую квартиру