ЦИАН провел исследование рынка загородной недвижимости и его результаты любезно предоставил порталу ЕРЗ.РФ.

Фото: www.mirkvartir.ru

Аналитики выяснили, что сегодня средняя цена дома составляет 9,78 млн руб. (+18% за год). Если сравнивать с 2020 годом, то она практически удвоилась, при этом сократились площади домов и уменьшились участки.

Плюс к этому, по данным ЦИАН, спрос на рынке РФ превышает предложение. За год предложение снизилось на 8%, а спрос вырос на 6%. На сегодняшний день интерес к покупке дома или дачи проявляют 82% потенциальных покупателей.

Источник: ЦИАН.Аналитика

Общий объем предложений домов и дач опустился до абсолютного минимума за последние три года. На продажу в нынешнем марте было выставлено 267,3 тыс. лотов, что на 8% меньше, чем в марте 2022 года.

Площадь дома в лоте уменьшилась на четверть. Сокращается и площадь участков. Каждый четвертый дом имеет всего 6 соток земли. Половина домов стоят на участке от 6 до 12 соток.

Фото: www.yandex.net

Если сравнивать нынешний рост цен в 18%, то это все-таки не так много, как в период от весны 2021 года до весны 2022-го. Тогда средние цены подскочили на 38%.

До этого максимальный рост цен за последние три года (на 12% в месяц) был отмечен лишь в апреле 2020 года. Это был период ограничительных мер из-за пандемии коронавируса, что в том числе и подтолкнуло спрос на загородное жилье.

Фото: www.cian.ru

В 2023 году цены практически не менялись, мартовские значения были вполне сопоставимы с январскими.

Согласно исследованию ЦИАН, Москва и Московская область наращивают свою долю на рынке загородной недвижимости. 14,3% продаваемых в России домов и дач приходится именно на столичный регион. При этом здесь растет и предложение (+30% за год).

Источник: ЦИАН.Аналитика

В Петербургском регионе в продаже находится 3,4% домов от всего общероссийского объема (+30%).

По остальным регионам выбор, наоборот, снизился (-14%). То есть сокращение предложения на загородном рынке произошло за счет регионов, а не столиц.

Фото: www.netyerim.net

Лидером по объему предложений среди всех российских регионов, как и год назад, стал Краснодарский край. Его доля составляет 14,6% в объеме всех региональных рынков. Но при этом на Кубани за год выбор домов снизился на 8%.

На втором месте (без учета столичных агломераций) — Белгородская область (4,6% предложений). Причем в марте Белгородская область впервые вошла в тройку лидеров, потеснив Иркутскую область и Ставропольский край.

Кроме них лидирующие позиции также занимают Татарстан (который прибавил 12%), Ростовская область и Крым (хотя они и потеряли: область — 10%, а республика — 25%).

Источник: ЦИАН.Аналитика

За прошедший год структура предложения практически не изменилась. В марте 2022 года на дома приходилось 56%, участки занимали 42% рынка, таунхаусы — 2%.

Картина марта 2023 года следующая: 55% — это дома или дачи, 43% — земельные участки и 2% — таунхаусы.

Впрочем, от региона к региону структура предложений все-таки меняется. Например, в столичном регионе дома в продаже занимают только 45%, а земельные участки — 52%.

Фото: www.i.ytimg.com

В Краснодарском крае 72% объектов в продаже составляют дома и дачи, на участки приходится 25%.

В Петербургской агломерации дома занимают 41% рынка предложения, участки — 54%. В Крыму — соответственно 47% и 52%.

В Татарстане проще выбрать дом: 62% предложения против 36% по участкам.

Фото: www.whacker.club

Максимальная доля домов среди всех регионов приходится на Белгородскую область — 82%.

Таунхаусы имеют высокую долю предложений на рынке Санкт-Петербурга (21%), Новосибирской области (12%) и по 9% — в Москве и Калининградской области.

По мнению аналитиков, определенные ими тренды на ближайшее время сохранятся.

«В 2023 году ожидается дальнейшее снижение средней площади дома в продаже при росте стоимости за "квадрат"», — полагает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов (на фото).

По его мнению, в последние пару лет загородный формат стал более массовым для покупателя.

«Многие дома, — говорит он, — конкурируют уже не только внутри сегмента загородного рынка, но и с городской недвижимостью, выступая альтернативой по стоимости при существенно большей площади».

Также Алексей Попов считает, что положительную роль сыграют расширение льготной ипотеки на покупку дома и появление новых проектов комплексной загородной застройки.

«Это позволит сформировать отдельный сегмент первичного загородного рынка, который сейчас находится в дефиците», — резюмирует эксперт.

Другие публикации по теме:

Получить льготную ипотеку на ИЖС станет проще

Эксперты: российский рынок ИЖС развивается, а спрос на продукцию малоэтажного индивидуального домостроения растет

Объем выданной ипотеки на ИЖС в Банке ДОМ.РФ за месяц вырос почти на треть, за год — вчетверо

В общем объеме ипотеки от Сбербанка доля ипотеки на ИЖС за год выросла в пять раз — до 5%

Эксперты: средняя цена частного дома в России приблизилась к 6 млн руб.

На приобретение готовых домов в рамках ИЖС Сбербанк выдал в 2022 году ипотеки на 111 млрд руб.

Для выдачи ипотеки на ИЖС без подрядчика ДОМ.РФ распределил 17 банкам миллиард рублей

Сбербанк запустил ипотеку на ИЖС без привлечения подрядчика

Законопроект о жилых комплексах в сегменте ИЖС вызвал вопросы у экспертов

Эксперты: средняя цена частного дома в России за год выросла на 13% — до 5,1 млн руб.

Почему лизинг квартир не заменит ипотеку, цены на первичном рынке снижаться не будут, а кредит на жилье лучше, чем на покупку iPhone, рассказал в интервью «Российской газете» руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Про цены

В домах, которые должны вводиться в 2025 — 2026 годах, цены точно падать не будут, убежден эксперт. Маркетинговая стратегия не позволяет продавать будущее жилье дешевле, чем сегодня.

«Иначе люди почувствуют себя обманутыми и начнут откладывать покупку, — пояснил Михаил Гольдберг и добавил: — Кроме того, есть банковские ограничения — нельзя продавать дешевле, чем заложено в бизнес-плане».

Но с другой стороны, по его словам, цены и не будут сильно расти. В реальном выражении жилье уже дешевеет (дорожает медленнее инфляции), таким образом его доступность повышается.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Про ИЖС

За январь — сентябрь введено в эксплуатацию около 81 млн кв. м жилья, это примерно на 2% больше, чем за тот же период 2023-го. При этом ввод многоквартирных домов снизился на 19% — рост произошел за счет индивидуального жилищного строительства.

«По нашим опросам, 70% людей хотят жить в своем доме, — сообщил Михаил Гольдберг и уточнил: — Правда, потом оказывается, что он должен быть в 30 минутах от работы, рядом с детским садом и всей инфраструктурой».

С другой стороны, люди часто представляют себе сегмент ИЖС как дальнюю дачу, куда надо ехать на электричке. Реальность — где-то посередине.

«Есть немало городов, где большой процент жилфонда приходится на частный сектор. ИЖС будет развиваться именно там и в ближайших пригородах. Плюс Московская и Ленинградская области», — считает эксперт.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Этому поможет и растущая транспортная связанность внутри агломераций: появляются метро, комфортные электропоезда. «Скажем, из Малаховки можно за час доехать до центра Москвы. А раньше это занимало 2 — 2,5 часа», — отметил глава Аналитического центра ДОМ.РФ.

Кроме того, напомнил он, недавно был принят Федеральный закон об использовании в ИЖС счетов эскроу, что станет еще одним драйвером роста.

В мегаполисах потенциал для развития ИЖС — промзоны, которые практически не используются. В Москве эти резервы активно раскрывают, но во многих городах они почти не тронуты.

«Наверное, не везде есть смысл возводить на таких территориях башни-многоэтажки. Можно дать участки и под малоэтажное строительство», — полагает Михаил Гольдберг. В идеале, по его мнению, плотность населения должна падать от центра к окраинам.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Про счета эскроу

Говоря о проектном финансировании, эксперт отметил большой социальный эффект от введения счетов эскроу. Новых обманутых дольщиков, как это было раньше, не появляется, и нет урона для репутации кредитных организаций.

Про ипотеку

Главный аналитик госкорпорации не видит проблемы в уровне ипотечного кредитования. Сегодня, по данным ДОМ.РФ, жилищные займы выплачивают порядка 9 млн домохозяйств, или около 15% семей. Резерв есть, потому что в мировой практике показатель выше.

Примерно половина задолженности по кредитам приходится на ипотеку, и эта доля также может быть больше. В здоровой банковской системе она доходит до 70%.

Ипотека — это обеспеченный кредит, у которого есть залог. Процент просроченной задолженности по ней сегодня в РФ составляет всего 0,7%, а по потребительским займам — 7% — 8%.

«Соответственно, и для банка, и для регулятора лучше, чтобы как можно больше кредитов были ипотечными, а не (условно) на покупку iPhone», — подчеркнул Михаил Гольдберг.

Фото: imnhub.ru

Про альтернативы ипотеки

При перечислении других способов приобретения жилья эксперт назвал «хорошим вариантом» организацию строительно-сберегательных касс, но подчеркнул, что этот механизм действует только на стабильном рынке. В России в нынешних экономических условиях он может привести к появлению «обманутых вкладчиков».

Неплохими инструментами являются жилищные кооперативы, накопительные жилищные вклады, а вот лизинг квартир, как показывает мировая практика, не стал успешной альтернативой ипотеки.

Фото: © Dmitriy Shironosov / PantherMedia / Фотобанк Лори

Про аренду

ДОМ.РФ с 2016 года работает по нескольким направлениям аренды жилья: коммерческой, корпоративной, льготной для отдельных категорий граждан и студенческой.

Сейчас в портфеле госкорпорации 74 проекта в 19 регионах РФ. Например, в рамках программы «Доступное арендное жилье в ДФО» строится более 10 тыс. квартир.

«Чтобы "цивилизованное" арендное жилье стало массовым, нужно привлекать частных инвесторов. Для этого необходимо сформировать условия, чтобы длинные инвестиции стали привлекательными», — пояснил Михаил Гольдберг.

В первую очередь это будет зависеть от объема денежных средств, управляемых пенсионными фондами, страховыми компаниями, индивидуальными инвестиционными счетами нового типа, закон о которых скоро должен быть принят.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Прогноз

Ближайший год, по прогнозу эксперта, будет очень непростым, продажи жилья начнут падать. Но система устойчива, а у застройщиков сформирована «подушка безопасности» за счет высокого уровня распроданности жилья по текущим проектам.

«Надеюсь, что с 2026 года ключевая ставка ЦБ начнет снижаться, как и инфляция, после чего придет "новый ренессанс", — заявил Михаил Гольдберг (на фото) и резюмировал: — Денег на вкладах накоплено достаточно, и первый претендент, куда они придут — это, конечно, рынок жилья».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: цены на новостройки не растут, но и падать им некуда

Эксперты зафиксировали стагнацию цен на новостройки в крупнейших городах России

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — сентябрь 2024 года уменьшился на 18,9% (графики)

Росстат: ввод жилья в России за январь — сентябрь 2024 года вырос на 1,8% (графики)

В России установят целевые показатели доли строительства ИЖС с эскроу

Эксперты: доходы населения пока успевают за ростом ипотечных платежей

Госдума: система строительных сберегательных касс исключает появление обманутых дольщиков

Эксперты: почти 70% опрошенных россиян хотели бы переехать из квартиры в частный дом

Эксперты: население бьет рекорды, а вот результаты работы застройщиков оставляют желать лучшего

Эксперты: ИЖС с подрядом и эскроу — важный шаг в сторону развития цивилизованного рынка

ДОМ.РФ: в 2023 году на Дальнем Востоке было начато строительство 327 домов на 54 тыс. квартир общей площадью около 2,7 млн кв. м