В III квартале 2024 года рынок недвижимости оказался под давлением двух негативных факторов: сокращения льготных программ и роста ключевой ставки ЦБ. Что будет дальше и для кого сегодня актуальна ипотека — в этом разбирался «Коммерсант».

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

В первом полугодии, по данным издания, российские банки предоставили клиентам на покупку недвижимости более 2,85 трлн руб. Несмотря на инициативы регулятора по «охлаждению» рынка, этот результат оказался всего на 6% ниже по сравнению с январем — июнем 2023-го.

«В основном ипотеку оформляют клиенты, у которых остро стоит жилищный вопрос, требуется размен или недостает небольшой суммы для покупки выбранного объекта», — пояснил зампредседателя правления Абсолют Банка Антон Павлов (на фото ниже).

Фото: Абсолют Банк

Раньше ипотеку использовали и для приобретения инвестиционных квартир, которые покупались для сдачи в аренду.

«Пик спроса на такие варианты был наиболее высоким в период действия госпрограмм с субсидированием при отсутствии ограничений по количеству ипотечных кредитов, оформленных заемщиком на льготных условиях», — напомнил топ-менеджер банка.

Фото: auditorium-cg.ru

«Брать ипотеку под 20% имеет смысл в том случае, если необходимо срочно улучшить свои жилищные условия», — согласен гендиректор агентства Frank RG Юрий Грибанов (на фото).

Однако идти сегодня на такой кредит для покупки квартиры в инвестиционных целях, по его убеждению, — «это плохая идея».

Фото: t.me/acraratingagency

Одним из способов поддержки спроса даже в условиях роста ставок являлись единовременные комиссии банков за установление пониженной процентной ставки.

«Это востребовано на рынке, необходимо было лишь правильно посчитать экономический эффект и определить для себя график фактического погашения задолженности», — считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото).

Фото из архива А. Земляновой

Чтобы исключить подобную практику, ЦБ ввел ипотечный стандарт. Впрочем, по мнению главного аналитика Совкомбанка Анны Земляновой (на фото), на смену запрещенным инструментам придут какие-то другие.

«До конца года мы еще можем увидеть рост выдач ипотеки по спецпредложениям от застройщиков», — предположила специалист.

Эксперты солидарны в том, что увеличение ключевой ставки ЦБ до 19%, исчерпание лимитов по льготным программам существенно отразились на показателях продаж.

Фото: Nikoliers

«В этих условиях девелоперам придется откладывать запуск нового строительства или продавать часть активов вследствие увеличения стоимости проектного финансирования», — прогнозирует директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис (на фото).

Не исключает она и замедления ввода жилья в эксплуатацию, но не раньше чем через два-три года — среднего цикла строительства объектов многоквартирной застройки.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — сентябрь 2024 года уменьшился на 18,9% (графики)

Никита Стасишин: Надеюсь, что 2025-й будет годом «живой недвижимости»

ДОМ.РФ поделил между банками последние лимиты по «Семейной ипотеке»

Виталий Мутко: По итогам девяти месяцев запуски новых жилых проектов выросли на 10%, до 35,2 млн кв. м

В сентябре 2024 года застройщики вывели на рынок на 10% больше МКД, чем годом ранее (графики)

Эксперты: какие скидки нынешней осенью предлагают в новостройках Москвы

Никита Стасишин: Минстрой не видит рисков снижения объема ввода нового жилья

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперт: после аномальной жары на рынке ипотеки ударили заморозки, потепление начнется не раньше 2026 года

Эксперты: ни дефицит новостроек, ни снижение доходности по банковским вкладам не станут стимулами роста покупательской активности

Компания «Яков и Партнёры» провела исследование «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию» и своими выводами любезно поделилась с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: «Яков и Партнёры»

Специалисты подготовили три сценария возможного развития событий на первичном рынке РФ.

Объем рынка новостроек, трлн руб.

Источник: «Яков и Партнёры»

По их мнению, диапазон падения объемов продаж может составить 19% — 35%.

Источники: SberCIB, Банк России, «Яков и Партнёры»

Рост себестоимости строительства при уменьшении реальных цен на жилье в некоторых строительных компаниях приведет к убыткам.

Фото: «Яков и Партнёры»

«Маржинальность девелопмента может упасть до 10%, а то и уйти в минус, против 15% — 60% в 2023 году. В результате уже в 2025-м треть застройщиков понесут убытки», — уточнила в беседе с «Российской газетой» директор практики «Недвижимость и развитие территорий» компании «Яков и Партнёры» Анна Данченок (на фото).

Источники: Росстат, Минфин РФ, «Яков и Партнёры»

Аналитики напомнили, что в последние три года государственная поддержка существенно ускорила рост рынка. Объем ввода новостроек увеличился на 28 млн кв. м, а в расчете на одного жителя страны — на 8%.

При этом застройщики столкнулись с рядом вызовов:

• за счет роста зарплат, стоимости стройматериалов, ключевой ставки и, соответственно, финансирования их затраты увеличились;

• после сокращения программ льготного кредитования и разгона ипотечных ставок снизился спрос.

Источник: «Яков и Партнёры»

Эксперты рассмотрели схожие кризисы в Японии, США, Китае и пришли к заключению, что лучшим сценарием в нынешней ситуации станет реализация набора решений по стратегической диверсификации, операционному развитию и совершенствованию продукта.

Ведущие девелоперы исследованных стран фокусировались на четырех — восьми инструментах, и это позволило им наращивать бизнес даже в кризисный период.

Лидеры российского рынка уже используют многие инструменты, но значительный задел для роста эффективности компаний остается.

Фото предоставлено компанией Брусника

Итак. Стратегическая диверсификация:

• широкое региональное присутствие, запуск проектов на зарубежных рынках;

• выход в новые ценовые сегменты и типы недвижимости;

• открытие собственных бизнес-юнитов на разных этапах девелоперского цикла;

• приобретение конкурентов.

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

Операционное развитие:

• ГЧП по инфраструктурным и общественным объектам, КРТ, программа реновации;

• оптимизация штата, использование и развитие автоматизированных систем закупок и управления проектами;

• развитие fee-девелопмента, франшизы, управление коммерческой недвижимостью, создание собственных подрядчиков;

• запуск компании-разработчика ПО в сфере недвижимости, применение технологий BIM, внедрение платформ для автоматизации строительного процесса и привлечения подрядчиков.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Совершенствование продукта:

• умные планировки квартир;

• супераппы (многофункциональные мобильные приложения) с доступом к районной экосистеме;

• системы умного дома, автоматизированный учет ресурсов, цифровой доступ;

• карта клиентского трафика для B2B;

• гибкое ценообразование;

• постоянный пересмотр стратегии продаж.

Источник: «Яков и Партнёры»

Для максимального эффекта от развития этих направлений эксперты рекомендуют двигаться по простой схеме, состоящей из пяти шагов.

В зависимости от фокуса компании и успеха в реализации подходов ее выручка в долгосрочной перспективе, по прогнозам специалистов компании «Яков и Партнёры», может увеличиться до 150%, EBITDA — до 290%, EBITDA margin — до 55%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эксперты: несмотря на увеличение зарплат, в строительной отрасли растет дефицит кадров

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Антикризисные упрощенные процедуры в строительстве планируется продлить на год

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее