Аналитики Метриум в своем новом исследовании прогнозируют влияние на отрасль в наступившем году как позитивных, так и негативных факторов, берущих свое начало в 2019—2021гг.

Фото: www.papabankir.ru

О вероятном развитии господдержки ипотеки

Так, по их мнению, в этом году федеральный центр может запустить новые госпрограммы поддержки ипотечных заемщиков по типу льготной ипотеки на новостройки или «Семейной ипотеки».

Фото: www.in-news.ru

Какая у них будет модель, пока говорить рано, но вероятнее всего власти вернутся к субсидированию ставок ИЖК, что позволит сохранить высокий спрос на рынке недвижимости, полагают эксперты Метриум.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

О возможном переформатировании схемы с эскроу

Они также не исключают, что власти могут в этом году переформатировать модель проектного финансирования (с использованием счетов эскроу) в сторону более комфортных для застройщиков условий.

Наиболее очевидная реформа — это предоставление девелоперам возможности получать часть средств дольщиков с эскроу-счетов по мере завершения определенных этапов строительства под контролем банка (так проектное финансирование работает в большинстве развитых стран), говорится в аналитическом обзоре компании.

Его авторы напоминают, что в апреле 2021 года эта тема поднималась на обсуждении в Совете Федерации. Резко против выступили только представители финансового блока Правительства и Центробанк. Более взвешенную позицию заняли парламентарии и представители строительной отрасли.

«В наступающем году тема снова появится в повестке дня, так как повышение ключевой ставки ЦБ означает и рост ставок по кредитам для застройщиков», — уверены аналитики.

Фото: www.infokanal55.ru

Они также исходят в своем прогнозе о введении поэтапного раскрытия счетов эскроу из того, что в условиях «более низкого спроса повышение кредитной нагрузки на проект может привести к дополнительному росту цен, а также замедлению строительства», что противоречит стратегической цели нацпроекта увеличить объем ввода жилья до 120 млн кв. м в год в ближайшие восемь лет.

Об упрощении регистрации недвижимости для застройщиков

Упростить жизнь застройщикам может еще одна законодательная новация, ставшая уже почти реальностью, отмечается в исследовании.

Речь идет о том, что в декабре Совет Федерации отправил на подпись Президенту поправки в 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности», а также в Земельный и Градостроительный кодексы.

Согласно этим поправкам, если застройщик возводил недвижимость за свой счет, то при вводе объекта в эксплуатацию права собственности на соответствующие сооружения (помещения и машино-места в нем) будут закрепляться (регистрироваться) автоматически.

Инвесторы строительства, в соответствии с еще не вступившем в силу законом, тоже станут будущими правообладателями этой собственности. При этом орган власти, выдающий разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ), самостоятельно будет отправлять заявления о постановке на кадастровый учет объекта и регистрацию права собственности на него в Росреестр.

И хотя эти нормы пока не относятся к долевому строительству, но они помогут застройщикам быстрее оформлять в собственность объекты инфраструктуры, уточняют аналитики Метриум.

Фото: www.siapress.ru

О риске снижения спроса

Они также обратили внимание на такую позитивную тенденцию 2021 года, как заметная активность покупателей на рынке новостроек.

Так, по итогам III квартала прошедшего года было зарегистрировано на 24% больше договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), чем за аналогичный период 2019 года, а если сравнить с тем же периодом 2020 года, то спрос снизился всего на 6%.

«То есть клиенты были более активными, чем в допандемийный год, и немного менее активны, чем в пиковый период 2020-го. Это значит, что даже несмотря на заметный рост цен, а также повышение ипотечных ставок, в основной своей массе дольщики остались на рынке и продолжают приобретать жилье», — поясняют авторы исследования.

Они также зафиксировали тот факт, что покупатели строящегося жилья привлекали ипотеку в сентябре 2021 года на 56% чаще, чем в сентябре 2019-го, и всего на 6% реже, чем в сентябре 2020-го.

Фото: www. 9111.ru

Аналитики затрудняются дать однозначный прогноз, сохранится ли этот тренд активности на рынке в наступившем году. Они не исключают, что нет, так как сохраняются негативные тенденции: высокая инфляция (более 8%), уменьшение доходов населения, рост цен на жилье.

«Среди опрошенных экспертами PwC и портала «Единый ресурс застройщиков» большинство девелоперов считают сокращение числа сделок самой главной угрозой в 2022 году, хотя пока уровень продаж остается выше, чем во все допандемийные годы», — подчеркивают эксперты Метриум.

Фото: www.tochka-raz.ru

О дальнейшем росте цен на стройматериалы

К числу негативных факторов для отечественного строительного комплекса они относят и вероятное продолжение роста мировых цен на стройматериалы из-за возникшего дефицита их производства на фоне пандемии.

«В 2021 году себестоимость строительства увеличилась на 20-25%, что вызывало повышение цены “квадрата” и для конечного потребителя. В 2022 году история может повториться», — предупреждают аналитики.

Со ссылкой на данные европейской консалтинговой компании Inverto они перечислили виды товаров, цены на которые вырастут скорее всего и в этом году: алюминий, железо и сталь, пластик, бумага, древесина, целлюлозная продукция, медь, химические компоненты.

Все это неизбежно вызовет рост стоимости строительных и отделочных материалов, что приведет к дополнительному повышению цен на жилье, делают вывод эксперты Метриум.

Фото: www. 9111.ru

Об угрозе новой волны Covid-19

Они также отмечают, что сохраняются риски для строительного комплекса и рынка жилья и с точки зрения эпидемиологической ситуации (пример с быстрым распространением нового штамма «Омикрон» в самом конце 2021 года показывает, что пандемия от завершения далека), усугубление которой чревато закрытием границ и введением локдаунов.

Фото: www.yandex.ru

«В целом, 2022 год скорее вызывает больше позитивных, чем негативных ожиданий, — подытожила выводы своих коллег управляющий партнер компании Метриум Надежда Коркка (на фото).

По ее словам, за период высокого спроса застройщики накопили значительную финансовую «подушку», чтобы нивелировать негативный эффект от возможных рисков, а также для запуска новых проектов и расширения масштабов деятельности.

«В то же время, конечно, мы ожидаем, что так или иначе власти поддержат покупателей жилья в новом году с учетом непростой экономической ситуации», — выразила надежду эксперт и подчеркнула, что особое внимание властям стоит сосредоточить на сфере ценообразования в отрасли.

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Рост стоимости стройматериалов сегодня для отрасли — угроза номер один

Эксперты: средняя цена частного дома в России за год выросла на 13% — до 5,1 млн руб.

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Федеральные власти выделили дополнительные средства для поддержки ипотечного кредитования

Герман Греф: Госпрограмму льготной ипотеки на новостройки стоит продлить после 1 июля 2022 года, но придать ей адресный характер

Новый закон позволяет застройщику по одному заявлению получить и разрешение на ввод, и регистрацию прав на объект

НОСТРОЙ: Застройщикам нужно предоставить налоговые каникулы, 50-процентное субсидирование кредитов, поэтапный допуск к счетам эскроу и другую поддержку

Банк России опубликовал информацию о рисках ипотеки с аккредитивами и при переуступке договоров долевого участия.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

В опубликованном сообщении регулятор отмечает, что он фиксирует появление новых схем при покупке строящегося жилья, несущих риски для покупателей.

В частности, описаны следующие схемы:

• при выдаче ипотеки банки совместно с застройщиками предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Риски для граждан при данной схеме связаны с тем, что в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн руб., средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их и при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, поскольку ДДУ по факту не был полностью оплачен.

• застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором находится сумма, эквивалентная лишь первоначальной (заниженной) цене квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Здесь риски для граждан возможны в случае дефолта застройщика: при невыполнении застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).

Банк России усматривает в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в 214-ФЗ. Руководство регулятора считает такие практики недопустимыми и доведет свою позицию до кредитных организаций (в том числе в рамках надзорного диалога).

Сообщается, что Банк России в ближайшее время планирует:

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

• завершить работу по созданию Комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. В нем будет указываться на недопустимость навязывания людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов. Так, ограничения по сроку нахождения заемных средств на счете заемщика до перевода на счет эскроу (в том числе на аккредитиве) должны стать частью стандарта защиты интересов ипотечных заемщиков. В случае несоблюдения стандарта будут применяться предусмотренные законодательством меры принуждения. Если банк предоставляет неполную и (или) недостоверную информацию заемщику, Банк России рассмотрит возможности применения 192-ФЗ в части приостановки продаж таких продуктов.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

• проработать возможность внесения в регулирующие законодательные акты изменений, направленных на то, чтобы завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как через использование схемы с аккредитивом) соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска (LTV3, коэффициентах риска в расчете нормативов достаточности капитала и макропруденциальных надбавок к ним, в перспективе — на МПЛ4). Это ограничит выдачу таких рискованных кредитов. Будет также проведена надзорная проверка корректности оценки банками стоимости недвижимости при расчете LTV.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

• обсудить с Правительством России возможности внесения изменений в правила выдачи ипотеки с господдержкой, направленных на то, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно, что в конечном счете защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой.

• обратиться в Минстрой России с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в 214-ФЗ, которые препятствовали бы реализации описанных выше схем.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В перечень кредитных учреждений, имеющих право работать с эскроу, ЦБ добавил два новых банка (список)

ЦБ обратился в ФАС по поводу комиссий банков в рамках льготной ипотеки

Эксперты: в 2024 году ипотечные ставки будут недоступны для заемщиков — и психологически, и финансово

Помогут ли надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке не допустить массовых дефолтов по кредитам: мнение экспертов

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

Банк России разъяснил положения об определении уровня кредитоспособности застройщиков, использующих счета эскроу

ЦБ разъяснил порядок расчета авансов застройщиков