Аналитики Метриум в своем новом исследовании прогнозируют влияние на отрасль в наступившем году как позитивных, так и негативных факторов, берущих свое начало в 2019—2021гг.

Фото: www.papabankir.ru

О вероятном развитии господдержки ипотеки

Так, по их мнению, в этом году федеральный центр может запустить новые госпрограммы поддержки ипотечных заемщиков по типу льготной ипотеки на новостройки или «Семейной ипотеки».

Фото: www.in-news.ru

Какая у них будет модель, пока говорить рано, но вероятнее всего власти вернутся к субсидированию ставок ИЖК, что позволит сохранить высокий спрос на рынке недвижимости, полагают эксперты Метриум.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

О возможном переформатировании схемы с эскроу

Они также не исключают, что власти могут в этом году переформатировать модель проектного финансирования (с использованием счетов эскроу) в сторону более комфортных для застройщиков условий.

Наиболее очевидная реформа — это предоставление девелоперам возможности получать часть средств дольщиков с эскроу-счетов по мере завершения определенных этапов строительства под контролем банка (так проектное финансирование работает в большинстве развитых стран), говорится в аналитическом обзоре компании.

Его авторы напоминают, что в апреле 2021 года эта тема поднималась на обсуждении в Совете Федерации. Резко против выступили только представители финансового блока Правительства и Центробанк. Более взвешенную позицию заняли парламентарии и представители строительной отрасли.

«В наступающем году тема снова появится в повестке дня, так как повышение ключевой ставки ЦБ означает и рост ставок по кредитам для застройщиков», — уверены аналитики.

Фото: www.infokanal55.ru

Они также исходят в своем прогнозе о введении поэтапного раскрытия счетов эскроу из того, что в условиях «более низкого спроса повышение кредитной нагрузки на проект может привести к дополнительному росту цен, а также замедлению строительства», что противоречит стратегической цели нацпроекта увеличить объем ввода жилья до 120 млн кв. м в год в ближайшие восемь лет.

Об упрощении регистрации недвижимости для застройщиков

Упростить жизнь застройщикам может еще одна законодательная новация, ставшая уже почти реальностью, отмечается в исследовании.

Речь идет о том, что в декабре Совет Федерации отправил на подпись Президенту поправки в 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности», а также в Земельный и Градостроительный кодексы.

Согласно этим поправкам, если застройщик возводил недвижимость за свой счет, то при вводе объекта в эксплуатацию права собственности на соответствующие сооружения (помещения и машино-места в нем) будут закрепляться (регистрироваться) автоматически.

Инвесторы строительства, в соответствии с еще не вступившем в силу законом, тоже станут будущими правообладателями этой собственности. При этом орган власти, выдающий разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ), самостоятельно будет отправлять заявления о постановке на кадастровый учет объекта и регистрацию права собственности на него в Росреестр.

И хотя эти нормы пока не относятся к долевому строительству, но они помогут застройщикам быстрее оформлять в собственность объекты инфраструктуры, уточняют аналитики Метриум.

Фото: www.siapress.ru

О риске снижения спроса

Они также обратили внимание на такую позитивную тенденцию 2021 года, как заметная активность покупателей на рынке новостроек.

Так, по итогам III квартала прошедшего года было зарегистрировано на 24% больше договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), чем за аналогичный период 2019 года, а если сравнить с тем же периодом 2020 года, то спрос снизился всего на 6%.

«То есть клиенты были более активными, чем в допандемийный год, и немного менее активны, чем в пиковый период 2020-го. Это значит, что даже несмотря на заметный рост цен, а также повышение ипотечных ставок, в основной своей массе дольщики остались на рынке и продолжают приобретать жилье», — поясняют авторы исследования.

Они также зафиксировали тот факт, что покупатели строящегося жилья привлекали ипотеку в сентябре 2021 года на 56% чаще, чем в сентябре 2019-го, и всего на 6% реже, чем в сентябре 2020-го.

Фото: www. 9111.ru

Аналитики затрудняются дать однозначный прогноз, сохранится ли этот тренд активности на рынке в наступившем году. Они не исключают, что нет, так как сохраняются негативные тенденции: высокая инфляция (более 8%), уменьшение доходов населения, рост цен на жилье.

«Среди опрошенных экспертами PwC и портала «Единый ресурс застройщиков» большинство девелоперов считают сокращение числа сделок самой главной угрозой в 2022 году, хотя пока уровень продаж остается выше, чем во все допандемийные годы», — подчеркивают эксперты Метриум.

Фото: www.tochka-raz.ru

О дальнейшем росте цен на стройматериалы

К числу негативных факторов для отечественного строительного комплекса они относят и вероятное продолжение роста мировых цен на стройматериалы из-за возникшего дефицита их производства на фоне пандемии.

«В 2021 году себестоимость строительства увеличилась на 20-25%, что вызывало повышение цены “квадрата” и для конечного потребителя. В 2022 году история может повториться», — предупреждают аналитики.

Со ссылкой на данные европейской консалтинговой компании Inverto они перечислили виды товаров, цены на которые вырастут скорее всего и в этом году: алюминий, железо и сталь, пластик, бумага, древесина, целлюлозная продукция, медь, химические компоненты.

Все это неизбежно вызовет рост стоимости строительных и отделочных материалов, что приведет к дополнительному повышению цен на жилье, делают вывод эксперты Метриум.

Фото: www. 9111.ru

Об угрозе новой волны Covid-19

Они также отмечают, что сохраняются риски для строительного комплекса и рынка жилья и с точки зрения эпидемиологической ситуации (пример с быстрым распространением нового штамма «Омикрон» в самом конце 2021 года показывает, что пандемия от завершения далека), усугубление которой чревато закрытием границ и введением локдаунов.

Фото: www.yandex.ru

«В целом, 2022 год скорее вызывает больше позитивных, чем негативных ожиданий, — подытожила выводы своих коллег управляющий партнер компании Метриум Надежда Коркка (на фото).

По ее словам, за период высокого спроса застройщики накопили значительную финансовую «подушку», чтобы нивелировать негативный эффект от возможных рисков, а также для запуска новых проектов и расширения масштабов деятельности.

«В то же время, конечно, мы ожидаем, что так или иначе власти поддержат покупателей жилья в новом году с учетом непростой экономической ситуации», — выразила надежду эксперт и подчеркнула, что особое внимание властям стоит сосредоточить на сфере ценообразования в отрасли.

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Рост стоимости стройматериалов сегодня для отрасли — угроза номер один

Эксперты: средняя цена частного дома в России за год выросла на 13% — до 5,1 млн руб.

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Федеральные власти выделили дополнительные средства для поддержки ипотечного кредитования

Герман Греф: Госпрограмму льготной ипотеки на новостройки стоит продлить после 1 июля 2022 года, но придать ей адресный характер

Новый закон позволяет застройщику по одному заявлению получить и разрешение на ввод, и регистрацию прав на объект

НОСТРОЙ: Застройщикам нужно предоставить налоговые каникулы, 50-процентное субсидирование кредитов, поэтапный допуск к счетам эскроу и другую поддержку

Повышение Банком России ключевой ставки на 2 п. п. увеличивает расходы на субсидирование программы «Семейная ипотека». Часть банков уже не раз меняли условия выдачи льготных ипотечных кредитов. Как это повлияет на доступность льготного кредитования, выясняли опрошенные СМИ эксперты.  

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Аналитики федеральной компании «Этажи» подсчитали, что увеличение расходов на субсидирование «Семейной ипотеки» составит сразу 9,5% после повышения ключевой ставки до 21%.

Руководитель ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова убеждена, что до конца годам банкам потребуется очередное увеличение или перераспределение лимитов, поскольку рост «ключа» значительно увеличивает расходы бюджета на субсидирование «Семейной ипотеки», и выделенных средств крупным банкам оказывается недостаточно, чтобы планомерно выдавать льготные кредиты.

В настоящий момент «Семейная ипотека» — это, пожалуй, самый востребованный инструмент для приобретения жилья с помощью кредитования, а новые ограничения со стороны банков подогревают спрос потенциальных заемщиков на нее, полагает Татьяна Решетникова (на фото ниже).

Фото: q.etagi.com

Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов считает, что банки из ТОП-5 по ипотечном кредитованию могут в скором времени вновь исчерпать лимиты по «Семейной ипотеке».

Исчерпание лимитов, по его мнению, приведет к массовому повышению минимального первоначального взноса по программе до 50%.

По мнению гендиректора РАСК, проблема может возникнуть практически с любым банком из ТОП-5, на которые приходится около 85% всего лимита по программе.

Эксперт отметил, что «если крупнейший кредитор Сбербанк прекращает запись на новые сделки, то потенциальные заемщики, которые ранее планировали взять ипотеку там, будут рассматривать возможность оформления в другом месте».

Фото из архива Ф. Выломова

«Соответственно, если не пересматривать условия предоставления, то и другие банки могут в скором времени заявить об исчерпании лимитов. Скорее всего, массовым станет повышение уровня минимального первоначального взноса до 50%», — прогнозирует Федор Выломов (на фото).

Исполнительный директор компании «Этажи» Регина Дыдалина (на фото ниже) также не исключает появления новых ограничений по выдаче «Семейной ипотеки» со стороны банков.

«Это понимают и те, кто имеет на нее право, поэтому спрос на программу сейчас стабильный, — пояснила она и добавила: — Многие боятся новых изменений условий выдачи или ограничений категорий получателей, поэтому ускоряются с улучшением жилищных условий».

Фото из архива Р. Дыдалиной

Напомним, в конце сентября Минфин РФ сообщал о том, что общего текущего лимита «Семейной ипотеки» хватит до ноября. Финансовое ведомство и ДОМ.РФ также планировали усовершенствовать механизм распределения квот между банками.

В середине октября ДОМ.РФ как оператор льготных программ перераспределил оставшиеся средства на сумму 140 млрд руб.

По информации топ-менеджера финансового института развития в жилищной сфере Светланы Некрасовой (на фото ниже), тогда 93,5 млрд руб. из 140,1 млрд руб., или 66,7%, получил Сбер, 33,3 млрд руб. (23,7%) — Альфа Банк. Оставшаяся сумма поделена между Банком Уралсиб, Россельхозбанком, Т-Банком, Банком ЗЕНИТ и ГЕНБАНКом.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

По информации ТАСС, основанной на данных ДОМ.РФ, на 24 октября банки выдали кредитов по этой программе на 5,6 трлн руб., а совокупный лимит на выдачу «Семейной ипотеки» в 5,9 трлн руб. в РФ исчерпан на 95%.

Таким образом, общий остаток средств составляет около 296,8 млрд руб. Только за месяц, с 25 сентября по 25 октября 2024 года, российские банки оформили кредиты по «Семейной ипотеке» на сумму 729 млрд руб., что почти в 2,5 раза превышает остаток.

Из пяти крупнейших по лимитам по этой программе кредитных организаций, по данным ДОМ.РФ, квота у Сбера выбрана на 95,6%, у ВТБ — на 98,4%, Альфа-банка — на 97,6%, Промсвязьбанка — на 93%, Банка ДОМ.РФ — на 86,7%.

И уже 30 октября Сбербанк объявил о заморозке записи на сделки по «Семейной ипотеке» из-за исчерпания выделенного лимита.

Как всегда, следом за флагманом аналогичное решение принял ВТБ, также приостановив с 31 октября запись на сделки по «Семейной ипотеке».

Объяснение у всех стандартное: решение принято в связи с исчерпанием оставшегося лимита по этой программе. И обещание также стандартное: как только Правительство РФ выделит новые лимиты, работа по «Семейной ипотеке» оперативно возобновится.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Сбер приостановил прием заявок на «Семейную ипотеку» и повысил ставки по кредитам, выдаваемым сверх исчерпанного лимита

Эксперты: почему Сбер изменил условия выдачи льготной ипотеки

ВТБ поднял ставки по своим базовым программам ипотеки

ВТБ повысил ставки по ипотеке

Сбербанк повышает ставки по ипотеке сразу на 3 п. п.

Объем портфеля финансирования строительства жилья в Сбере достиг 5,2 трлн руб.

Никита Стасишин: около 90 млрд руб. выделят Сбербанку на «Семейную ипотеку»

Минфин: лимитов на программы льготной ипотеки хватит до ноября

ВТБ: снижения ставок по ипотеке можно ожидать не ранее второго полугодия следующего года

Минфин: с момента запуска первой программы льготной ипотеки в 2018 году было выдано около 3 млн кредитов с господдержкой на 13 трлн руб. 

ВТБ резко повысил первоначальные взносы по льготным ипотечным программам: мнения экспертов