Риски неплатежей по ипотеке вновь могут вызвать волну дефолтов, по охвату сравнимую с кризисом 2007—2009 годов, подчеркивается в докладе МВФ «Как падение цен на жилую недвижимость может деформировать финансовые рынки на фоне роста процентных ставок», который цитируют Ведомости.

Фото: www.youtube.com

Авторы доклада предупреждают о рисках неплатежей по ипотеке, которые становятся серьезной угрозой для стабильности развитых стран. Опасность заключается в том, что они могут вызвать волну дефолтов на финансовом рынке, по охвату сравнимую с кризисом 2007—2009 годов.

Эксперты отмечают, что ставки по ипотечным кредитам продолжают расти на фоне падения цен на недвижимость, создавая давление на заемщиков. Особо уязвимые группы — это заемщики с кредитами с плавающей ставкой и те, кто оформил ипотеку в 2020—2021 годах, когда цены на жилье подскочили на фоне пандемии COVID-19.

Фото: www.utmagazine.ru

Если в 2020 году ставка по ипотеке, по данным Freddie Mac, составляла 3%, то в 2022-м средняя ставка по ипотеке в странах с развитой экономикой выросла до 6,8%.

В докладе указывается, что страны с высокими показателями закредитованности населения и большим числом займов с плавающими процентами наиболее подвержены риску дефолта.

Учитываются также отношение непогашенного долга домохозяйств к их располагаемому доходу, ценовая динамика недвижимости, динамика изменения кредитных ставок и число домохозяйств, выплачивающих ипотеку.

Фото: www. rg.ru

В число таких стран входят Канада, Австралия, Люксембург, Норвегия, Швеция, Нидерланды и США. Низкий риск дефолта из-за падения рынка недвижимости — в Словакии, Словении, Италии, Венгрии, Греции, Латвии и Германии, отмечают аналитики.

Они считают, что соотношение долгов и доходов домохозяйств в развитых странах уже сравнимо с показателями 2007 года.

Фото: www.ranepa.ru

Заведующий лабораторией анализа институтов и финансовых рынков Института прикладных экономических исследований (ИПЭИ) РАНХиГС Александр Абрамов (на фото) считает повторение жилищного кризиса 2007—2009 годов маловероятным.

Он напомнил, что в тот период не существовало адекватной системы надзора над финансовыми инструментами, привязанными к ипотечному рынку, и за их деривативами. Это и привело к образованию пузыря, заключил специалист.

Фото: www.restate.ru

«С того момента были приняты жесткие меры в отношении всех финансовых структур для резервирования капиталов в случае наступления подобной ситуации, также практически исчез рынок секьюритизированных ценных бумаг, которые стали источником кризиса», — отметил Александр Абрамов.

И сейчас, добавил он, организации, выдающие ипотечные займы или покупающие ипотечные облигации, «обязаны иметь очень сложную систему управления рисками и резервирования капиталов, которая в общем поддерживает стабильность».

Фото: www.hse.ru

Старший преподаватель департамента мировой экономики НИУ ВШЭ Ксения Бондаренко (на фото) считает, что вероятность наступления сильного кризиса в секторе недвижимости высока. «Это обусловлено прежде всего быстрым ростом ключевых ставок, что повышает стоимость ипотеки, и продолжающейся инфляцией, которая давит на реальные доходы населения», — объяснила она свою точку зрения.

Эксперт полагает, что сходство с ситуацией 2007—2009 годов велико, и оно не ограничивается растущим соотношением долгов и доходов в развитых странах. Особенно тревожной, по словам экономиста, выглядит ситуация в экономике США.

В 2023 г. зафиксирован третий случай значительного сокращения кредитования в США за последние 50 лет. Кроме того, как следует из майского исследования Института Гэллапа, около 48% взрослого населения США выражают беспокойство за сохранность своих банковских средств.

Фото: www.csr.ru

Однако пока безработица в большинстве развитых экономик минимальна и риски остаются управляемыми, возражает первый заместитель генерального директора ЦСР Борис Копейкин (на фото).

«Хотя зарплаты отстают от инфляции, номинально они растут, и по кредитам платят, — указал он. — Тем не менее, если процентные ставки будут оставаться на повышенном уровне слишком долго, а безработица перейдет к росту, начало крупномасштабного кризиса неизбежно».

Это может произойти, уверен эксперт, несмотря на то, что банковский сектор лучше капитализирован по сравнению с 2007—2009 годами, а стандарты андеррайтинга были существенно ужесточены.

Фото: www.reuters.com

«Повышение ставок сказывается не только на ипотеке, быстрее из-за этого растут проценты по автокредитам и кредитным картам, — пояснил Борис Копейкин. — Также на фоне снижения посещаемости офисов негативные тенденции очевидны в секторе коммерческой недвижимости».

Эксперт напомнил, что прошлый раз эпицентром кризиса были США, где рынок недвижимости находится под большим давлением. Ипотечные ставки в 6%—7% уже стали новой нормой, хотя чуть более года назад они были ниже 4%, а в 2021 году не превышали 3%.

Это ведет к сильному падению спроса на жилье: по данным Национальной ассоциации риэлторов США, падение продаж домов на вторичном рынке только в апреле составило 3,4%.

Фото: www.na-zapade.ru

Значительные риски наблюдаются в экономике Швеции: более половины ипотечных кредитов там выдано с плавающими ставками, а долг населения по отношению к располагаемым доходам, по данным ОЭСР, примерно в 2 раза выше, чем в США.

Снижение прочих расходов домохозяйствами, чтобы расплатиться по кредитам, еще больше давит на экономику и на фоне падения спроса располагает к заметному росту банкротств в строительной отрасли (10% ВВП страны).

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: Допустить роста рискованной ипотеки нельзя!

ЦБ ограничит «нестандартные» схемы кредитования, которые, по его мнению, приводят к росту стоимости жилья и подвергают заемщиков рискам

ЦБ: ипотека с кешбэком несет риски для самих банков

Глава ЦБ предупредила банкиров о рисках быстрого роста ипотечного кредитования

ЦБ: механизм проектного финансирования застройщиков будет усовершенствован — прежде всего, с точки зрения оценки рисков

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек

Эксперты: меры ЦБ против ипотеки с сверхнизкими ставками смягчат разогрев рынка, но приведут к снижению объемов кредитования

ЦБ ограничит выдачу ипотечных кредитов с экстремально низкими ставками 

Эксперты: самая дорогая ипотека в Европе в Молдове, самая дешевая — во Франции

С 1 мая 2023 года ЦБ повышает требования по ипотечно му кредитованию на первичном рынке

Ипотека в США стала дороже российской льготной

Реализуемые меры господдержки рынка ипотечного кредитования требуют оптимизации и уточнений. К такому выводу пришла Счетная палата РФ (СП) по итогам анализа результатов действия льготной ипотеки на новостройки, «Семейной», «Дальневосточной», «Сельской» и для IТ-специалистов.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По данным аудиторов, наибольшую долю в выдачах льготных жилищных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край.

На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд.

В сегменте ИЖС в лидеры помимо Подмосковья и Краснодарского края вышли республики Башкортостан и Татарстан (более 5,5% на каждый субъект).

Наименьшее количество выданных на душу населения льготных ипотек зафиксировано в Мурманской области, республиках Дагестан, Ингушетия и Чечня.

Источник: Счетная палата РФ

В Ленинградской, Калужской, Тульской областях весьма популярной оказалась «Сельская ипотека». В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).

По данным СП, за 2021—2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025—2026 запланировано еще 492,3 млрд руб.

Как подчеркнули аудиторы, объем бюджетных субсидий стабильно превышал плановые цифры: в 2021-м — на 42,6%, в 2022-м — на 177,8%, в 2023-м — на 47,4%.

Фото: ach.gov.ru

«В целом анализ показал, что по пяти рассмотренным программам запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и ДОМ.РФ — можно признать эффективной», — сообщил на коллегии СП аудитор Алексей Саватюгин (на фото).

В то же время в ходе проверки был выявлен ряд недостатков. В частности, установлена взаимосвязь масштабной господдержки ипотечного кредитования с увеличением цен на первичном рынке жилья.

По расчетам аудиторов, снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 п. п. соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9% — 2%.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В итоге в 2021-м «первичка» подорожала на 26%, в 2022-м — на 21%. В эти годы каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках льготных программ, а в 2023-м — практически каждый второй.

При этом от всего количества и объема выданных по пяти льготным программам кредитов более 50% пришлось именно на массовую ипотеку на новостройки, не имеющую определенной социальной направленности.

Но рост цен на недвижимость подогрели не только госпрограммы, но и распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика». «В ее рамках банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20% — 30%», — напомнили аудиторы.

В качестве важного фактора роста цен они назвали и увеличение реальных доходов населения. В отчете говорится, что если средние зарплаты в регионе прибавляют 1%, то жилье на первичном рынке в ближайшие полгода дорожает примерно на 0,7%.

Динамика ставок по ипотеке в среднем по РФ на первичном и вторичном рынках жилья

Источник: Банк России

Следующая проблема — дисбаланс цен на рынках строящегося и готового жилья как минимум в 11 регионах РФ. Среди них:

• Астраханская область;

• Забайкальский край;

• Кировская область;

• Ленинградская область;

• Магаданская область;

• Московская область;

• Орловская область;

• Пензенская область;

• Республика Карелия;

• Свердловская область;

• Челябинская область.

В материалах СП отмечается, что в отдельных регионах ценовой разрыв достиг 30% — 60%.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Кроме того, предупредили аудиторы, нарастание негативных тенденций в экономике, падение стоимости залогового имущества по ипотеке на 20% и более (снижение рыночной цены 1 кв. м) может привести к необходимости досоздания кредитными организациями дополнительных резервов.

Их возможный объем они оценили в 4,49 млрд руб. (34,2% от размера капитала крупнейших банков на рынке жилищного кредитования).

Соответственно, государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета в целях предотвращения разрастания кризиса, пояснили специалисты Счетной палаты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Счетная палата: федеральный проект по созданию качественной городской среды реализуется успешно

Счетная палата: все нарушения и недостатки, выявленные в ходе проверки Минстроя, уже устранены

Счетная палата: в России нет единой методики расчета стоимости 1 кв. м в сельской местности

Для повышения энергоэффективности Счетная палата предложила запустить в стране «зеленую ипотеку»

Счетная палата РФ предлагает отменить выдачу льготной ипотеки на студии и «однушки». Депутаты, Минстрой и девелоперы — против

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Счетная палата: снижение доступности ипотеки — один из главных рисков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Счетная палата: инвентаризация долгостроев в России продвигается медленно

Счетная палата: Существует риск не решить в намеченные сроки проблему обманутых дольщиков