Риски неплатежей по ипотеке вновь могут вызвать волну дефолтов, по охвату сравнимую с кризисом 2007—2009 годов, подчеркивается в докладе МВФ «Как падение цен на жилую недвижимость может деформировать финансовые рынки на фоне роста процентных ставок», который цитируют Ведомости.

Фото: www.youtube.com

Авторы доклада предупреждают о рисках неплатежей по ипотеке, которые становятся серьезной угрозой для стабильности развитых стран. Опасность заключается в том, что они могут вызвать волну дефолтов на финансовом рынке, по охвату сравнимую с кризисом 2007—2009 годов.

Эксперты отмечают, что ставки по ипотечным кредитам продолжают расти на фоне падения цен на недвижимость, создавая давление на заемщиков. Особо уязвимые группы — это заемщики с кредитами с плавающей ставкой и те, кто оформил ипотеку в 2020—2021 годах, когда цены на жилье подскочили на фоне пандемии COVID-19.

Фото: www.utmagazine.ru

Если в 2020 году ставка по ипотеке, по данным Freddie Mac, составляла 3%, то в 2022-м средняя ставка по ипотеке в странах с развитой экономикой выросла до 6,8%.

В докладе указывается, что страны с высокими показателями закредитованности населения и большим числом займов с плавающими процентами наиболее подвержены риску дефолта.

Учитываются также отношение непогашенного долга домохозяйств к их располагаемому доходу, ценовая динамика недвижимости, динамика изменения кредитных ставок и число домохозяйств, выплачивающих ипотеку.

Фото: www. rg.ru

В число таких стран входят Канада, Австралия, Люксембург, Норвегия, Швеция, Нидерланды и США. Низкий риск дефолта из-за падения рынка недвижимости — в Словакии, Словении, Италии, Венгрии, Греции, Латвии и Германии, отмечают аналитики.

Они считают, что соотношение долгов и доходов домохозяйств в развитых странах уже сравнимо с показателями 2007 года.

Фото: www.ranepa.ru

Заведующий лабораторией анализа институтов и финансовых рынков Института прикладных экономических исследований (ИПЭИ) РАНХиГС Александр Абрамов (на фото) считает повторение жилищного кризиса 2007—2009 годов маловероятным.

Он напомнил, что в тот период не существовало адекватной системы надзора над финансовыми инструментами, привязанными к ипотечному рынку, и за их деривативами. Это и привело к образованию пузыря, заключил специалист.

Фото: www.restate.ru

«С того момента были приняты жесткие меры в отношении всех финансовых структур для резервирования капиталов в случае наступления подобной ситуации, также практически исчез рынок секьюритизированных ценных бумаг, которые стали источником кризиса», — отметил Александр Абрамов.

И сейчас, добавил он, организации, выдающие ипотечные займы или покупающие ипотечные облигации, «обязаны иметь очень сложную систему управления рисками и резервирования капиталов, которая в общем поддерживает стабильность».

Фото: www.hse.ru

Старший преподаватель департамента мировой экономики НИУ ВШЭ Ксения Бондаренко (на фото) считает, что вероятность наступления сильного кризиса в секторе недвижимости высока. «Это обусловлено прежде всего быстрым ростом ключевых ставок, что повышает стоимость ипотеки, и продолжающейся инфляцией, которая давит на реальные доходы населения», — объяснила она свою точку зрения.

Эксперт полагает, что сходство с ситуацией 2007—2009 годов велико, и оно не ограничивается растущим соотношением долгов и доходов в развитых странах. Особенно тревожной, по словам экономиста, выглядит ситуация в экономике США.

В 2023 г. зафиксирован третий случай значительного сокращения кредитования в США за последние 50 лет. Кроме того, как следует из майского исследования Института Гэллапа, около 48% взрослого населения США выражают беспокойство за сохранность своих банковских средств.

Фото: www.csr.ru

Однако пока безработица в большинстве развитых экономик минимальна и риски остаются управляемыми, возражает первый заместитель генерального директора ЦСР Борис Копейкин (на фото).

«Хотя зарплаты отстают от инфляции, номинально они растут, и по кредитам платят, — указал он. — Тем не менее, если процентные ставки будут оставаться на повышенном уровне слишком долго, а безработица перейдет к росту, начало крупномасштабного кризиса неизбежно».

Это может произойти, уверен эксперт, несмотря на то, что банковский сектор лучше капитализирован по сравнению с 2007—2009 годами, а стандарты андеррайтинга были существенно ужесточены.

Фото: www.reuters.com

«Повышение ставок сказывается не только на ипотеке, быстрее из-за этого растут проценты по автокредитам и кредитным картам, — пояснил Борис Копейкин. — Также на фоне снижения посещаемости офисов негативные тенденции очевидны в секторе коммерческой недвижимости».

Эксперт напомнил, что прошлый раз эпицентром кризиса были США, где рынок недвижимости находится под большим давлением. Ипотечные ставки в 6%—7% уже стали новой нормой, хотя чуть более года назад они были ниже 4%, а в 2021 году не превышали 3%.

Это ведет к сильному падению спроса на жилье: по данным Национальной ассоциации риэлторов США, падение продаж домов на вторичном рынке только в апреле составило 3,4%.

Фото: www.na-zapade.ru

Значительные риски наблюдаются в экономике Швеции: более половины ипотечных кредитов там выдано с плавающими ставками, а долг населения по отношению к располагаемым доходам, по данным ОЭСР, примерно в 2 раза выше, чем в США.

Снижение прочих расходов домохозяйствами, чтобы расплатиться по кредитам, еще больше давит на экономику и на фоне падения спроса располагает к заметному росту банкротств в строительной отрасли (10% ВВП страны).

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: Допустить роста рискованной ипотеки нельзя!

ЦБ ограничит «нестандартные» схемы кредитования, которые, по его мнению, приводят к росту стоимости жилья и подвергают заемщиков рискам

ЦБ: ипотека с кешбэком несет риски для самих банков

Глава ЦБ предупредила банкиров о рисках быстрого роста ипотечного кредитования

ЦБ: механизм проектного финансирования застройщиков будет усовершенствован — прежде всего, с точки зрения оценки рисков

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек

Эксперты: меры ЦБ против ипотеки с сверхнизкими ставками смягчат разогрев рынка, но приведут к снижению объемов кредитования

ЦБ ограничит выдачу ипотечных кредитов с экстремально низкими ставками 

Эксперты: самая дорогая ипотека в Европе в Молдове, самая дешевая — во Франции

С 1 мая 2023 года ЦБ повышает требования по ипотечно му кредитованию на первичном рынке

Ипотека в США стала дороже российской льготной

В сентябре 2024 года Росреестр Москвы зарегистрировал 6,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что на 27% больше, чем в предыдущем месяце, но на 53% меньше, чем в сентябре 2023 года, когда был установлен абсолютный рекорд — 13,6 тыс. ДДУ. Эксперты детально проанализировали статистику первого месяца осени и пришли к выводу, что спрос на приобретения жилья в столице стабилизируется.

Источник: Метриум, по данным Росреестра Москвы

Согласно информации Росреестра, всего за третий квартал 2024 года в Москве дольщики и застройщики заключили более 18,7 тыс. ДДУ, что на 45% меньше, чем в аналогичный период 2023 года.

Число ипотечных сделок в сентябре в Москве немного увеличилось. (+1%, 9,6 тыс. кредитов) по сравнению с августом 2024-го (9,5 тыс.). Однако это на 26% меньше, чем в сентябре 2023 года (12,9 тыс. ипотечных сделок).

Всего за третий квартал 2024 года покупатели жилья в Москве получили более 31,1 тыс. ипотечных кредитов (-23% относительно аналогичного периода 2023 года).

Источник: Метриум, по данным Росреестра Москвы

В сентябре вырос спрос на рынке готового жилья: Росреестр зарегистрировал здесь порядка 11,4 тыс. договоров купли-продажи (+2% к показателю августа, но -33% по сравнению с сентябрем 2023-го).

В третьем квартале покупатели «вторички» в Москве заключили 35,8 тыс. соглашений (-28% относительно показателя того же периода 2023-го).

Источник: Метриум, по данным Росреестра Москвы

Руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов (на фото ниже) отметил, что увеличению показателей зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве способствовали «направленные действия застройщиков по поддержанию спроса на рынке первичной недвижимости».

Фото: rosreestr.gov.ru

«Более того, этот рост соответствует аналогичной динамике августа — сентября последних лет (2021—2024), когда в среднем показатели регистрации сделок с квартирами увеличивались на 28,4% за месяц, а суммарно в жилом и нежилом фонде — на 16,5%», — уточнил руководитель столичного управления регистрационного ведомства.

Акционер, управляющий партнер ГК ОСНОВА Олег Колченко (на фото ниже) полагает, что сентябрьская динамика спроса свидетельствует о «сглаживании» ситуации, которая наблюдалась летом в связи с отменой льготной и IT-ипотеки, а также изменениями условий других программ субсидирования.

Фото: osnova.group

«Тем не менее в большей мере этим изменениям были подвержены проекты комфорт-класса с долей ипотеки до 80%, — подчеркнул эксперт и добавил: — На сегменте бизнес-класса эти изменения сказались в меньшей степени, а на проекты с апартаментами и вовсе не оказали влияния».

Одним из основных факторов повышения активности покупателей Олег Колченко считает их возвращение из отпуска, на период которого они откладывали вопрос о приобретении недвижимости. Согласно статистике ГК ОСНОВА, в сентябре по сравнению с августом зафиксирован рост реализации лотов на 26% в метрах и на 17,2% в привлеченных деньгах.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова (на фото) также придерживается мнения о сезонной динамике спроса, но допускает и действие других факторов, повлиявших на активность клиентов в пределах статистической погрешности. В качестве аргумента эксперт привела тот факт, что доля ипотечных сделок на первичном рынке в сентябре оказалась минимальной с февраля (59%).

«Поскольку жилищные кредиты будут дорожать и дальше в свете готовящегося очередного повышения ключевой ставки, спрос на них может снова сократиться до конца 2024 года, — предположила Швецова, добавив: — Также на ситуацию с выдачами займов способно негативно повлиять ожидаемое исчерпание лимитов в рамках семейной ипотеки».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) допускает, что стабилизация спроса на рынке готового жилья вполне может быть временной.

«При ставках по кредитам на покупку вторичного жилья более 20% число соглашений будет снижаться. Сделки будут эпизодическими и довольно сложными по структуре, в частности альтернативными», — прогнозирует специалист.

Он считает, что значительную долю продаж будут составлять квартиры от застройщиков в готовых домах, так как в этом случае ипотечные заемщики могут рассчитывать на доступные ставки в рамках госпрограмм (в Москве — исключительно семейной ипотеки).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: граждане продолжают брать ипотеку несмотря на заградительные ставки

Эльвира Набиуллина: Объемы выдач кредитов по «Семейной ипотеке» будут сопоставимы с прошлым годом

Росреестр: рынок ипотечного кредитования в столице сохранил ежемесячный объем

Эксперты рассказали о падении спроса и цен на столичном рынке жилья

Эксперты: в сентябре доля льготной ипотеки сохранилась на уровне 48%

Эксперты: в III квартале спрос в новостройках «старой» Москвы поддерживали «Семейная ипотека» и скидки от застройщиков

Эксперт: на рынке новостроек без перемен, выдачи ипотеки продолжают падать

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

ЦБ почти на полгода отменил ограничение полной стоимости кредитов по ипотеке

Эксперты сообщили о возобновившейся продаже жилья с дешевой ипотекой