Пятерку региональных ценовых лидеров возглавляет Москва, Московская область ее замыкает.

     

Фото: www.infinica.ru

    

Мониторинг рынка недвижимости, проведенный рядом исследовательских компаний по итогам уходящего года, свидетельствует о значительном росте цен на индустриальное жилье.

Федеральный отраслевой портал «МИР КВАРТИР» проанализировал цены на строящееся жилье в 69 крупных городах России. Как показало исследование, цена 1 кв. м российских новостроек за год подорожала на 7,4%, а средняя цена за квартиру — на 6 % (см. таблицу).

    

Фото: www.o-krohe.ru

     

Самые высокие цены — традиционно в Москве. Здесь один «квадрат» по версии портала «МИР КВАРТИР» сегодня стоит в среднем 200 тыс. руб. (прирост за год — 0,5%), а квартира в новостройке — 11,78 млн руб. (+12,7%). 

На втором месте — Санкт-Петербург: 114,7 тыс. руб. (прирост +8,9%) и 7,78 млн руб. (+7,8%), соответственно.

На третьем — Сочи: 103,4 тыс. руб. (+15,8%) и 6,49 млн руб. (+8,5%).

На четвертом месте расположился Владивосток: 99,9 тыс. руб. (+15,9%) и 5,39 млн руб. (+17,4%).

На пятом — Московская область: 89,8 тыс. руб. (+7,2%) и 4,71 млн руб. (прирост — на 8,1%) соответственно.

  

Цены на квартиры в новостройках по городам России   

№	Город	Ср. цена, руб./кв. м	Прирост за  год	Ср. цена квартиры, руб.	Прирост за  год
1	Москва	200 843	0,5%	11 778 013	12,7%
2	Санкт-Петербург	114 746	8,9%	7 164 148	7,8%
3	Сочи	103 381	15,8%	6 496 082	8,5%
4	Владивосток	99 861	15,9%	5 392 789	17,4%
5	Московская область	89 794	7,2%	4 717 662	8,1%
6	Казань	76 759	16,4%	4 531 388	11,1%
7	Ленинградская область	72 011	9,3%	3 730 743	18,2%
8	Якутск	71 764	8,6%	3 457 088	4,7%
9	Севастополь	70 505	6,4%	4 481 964	1,9%
10	Екатеринбург	70 235	9,8%	4 178 765	22,7%
11	Архангельск	70 186	6,2%	3 854 954	0,2%
12	Симферополь	69 851	−5,3%	4 397 120	−6,1%
13	Сургут	69 762	9,2%	4 296 904	4,2%
14	Хабаровск	68 184	−1,4%	3 760 605	−2,9%
15	Нижний Новгород	65 547	−0,9%	3 932 335	−3,9%
16	Уфа	65 251	14,3%	3 403 751	5,9%
17	Новосибирск	60 289	5,3%	3 238 401	16,9%
18	Тюмень	58 108	1,8%	3 152 426	−2,3%
19	Пермь	58 097	10,1%	3 171 183	17,5%
20	Калининград	57 733	17,4%	3 791 366	19,5%
21	Чита	56 622	0,1%	3 518 170	−7,5%
22	Белгород	55 831	1,3%	3 29067	0,6%
23	Иркутск	55 398	8,6%	2 685 789	−11,0%
24	Томск	53 880	15,6%	2 702 370	17,7%
25	Красноярск	53 363	13,7%	2 895 572	21,1%
26	Ростов-на-Дону	52 977	−8,4%	2 791 258	−13,3%
27	Мурманск	52 738	7,5%	2 742 785	0,2%
28	Ижевск	52 344	15,6%	2 697 035	17,3%
29	Набережные Челны	51 633	15,2%	2 921 104	8,2%
30	Калуга	50 645	0,4%	3 038 478	−6,6%
31	Астрахань	50 244	14,2%	3039638	−0,2%
32	Ярославль	48 737	6,3%	2910580	9,3%
33	Краснодар	47 426	4,0%	2548993	−2,4%
34	Пенза	47 258	10,1%	2 528 156	−2,5%
35	Тула	47 099	4,4%	2 796 495	2,7%
36	Саранск	46 444	5,0%	2 588 380	6,0%
37	Самара	46 434	−3,4%	2 709 194	−5,5%
38	Улан-Удэ	46 352	18,3%	2 077 741	13,2%
39	Барнаул	45 809	8,5%	2 467 637	19,1%
40	Волгоград	45 547	5,9%	2 517 956	−4,7%
41	Тверь	45 174	0,8%	2 433 646	3,0%
42	Воронеж	44 592	2,2%	2 393 539	−2,5%
43	Ульяновск	44 288	11,9%	2 617 767	3,8%
44	Киров	44 166	9,1%	2 467 075	23,1%
45	Курган	42 541	15,1%	2 210 745	16,2%
46	Рязань	42 223	3,3%	2 441 398	1,0%
47	Нижний Тагил	42 068	15,2%	2 106 048	14,7%
48	Вологда	41 651	6,1%	2 233 084	13,6%
49	Череповец	41 530	6,0%	2 284 955	7,0%
50	Смоленск	41 508	1,3%	2 436 043	3,1%
51	Курск	41 193	15,6%	2 496 237	12,5%
52	Липецк	40 950	9,8%	2 271 064	5,7%
53	Тольятти	40 771	1,8%	2 412 360	−12,2%
54	Омск	40 528	2,2%	2 124 332	4,7%
55	Кемерово	40 353	5,7%	2 013 608	3,3%
56	Владимир	40 043	2,7%	2 127 076	6,2%
57	Челябинск	39 714	6,5%	2 233 940	17,7%
58	Чебоксары	39 444	8,4%	2 218 506	6,8%
59	Иваново	39 431	−0,5%	2 141 221	4,1%
60	Новокузнецк	39 270	15,3%	2 061 200	10,7%
61	Орел	38 921	14,0%	1 980 152	−5,2%
62	Ставрополь	37 765	6,3%	1 977 874	−11,2%
63	Оренбург	37 663	5,9%	1 934 571	3,8%
64	Волжский	37 001	9,2%	2 164 896	12,4%
65	Владикавказ	36 429	10,5%	2 516 321	14,6%
66	Брянск	34 096	6,9%	1 971 822	5,4%
67	Саратов	33 838	12,9%	1 956 687	16,5%
68	Махачкала	29 883	15,5%	2 073 437	12,0%
69	Магнитогорск	29 034	−5,7%	1 484 650	−2,8%
	Среднее	54 556	7,4%	3 075 063	6,0%

Источник: mirkvartir.ru

    

«Отличительной чертой 2018 года на рынке недвижимости стала активизация спроса, особенно на бюджетные новостройки, на фоне относительно дешевой ипотеки и перспективы сворачивания долевого строительства в том виде, в каком к нему привыкли покупатели — с низкими ценами настарте продаж», — отмечает генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко (на фото). — Благодаря этому ценники в большинстве городов пошли вверх, даже несмотря на выход на рынок (особенно в Москве) большого числа объектов на стадии котлована», — фиксирует тенденцию аналитик.

      

Фото: www.mirkvartir.me

       

Объектом исследования «Метриум» стала столичная недвижимость. Согласно проведенному мониторингу, в ноябре средняя стоимость 1 кв. м в новостройках массового сегмента Москвы достигла рекордного показателя — 161,4 тыс. руб.

Также эксперты отметили эксперты самый высокий темп прироста стоимости столичного жилья в годовом выражении с конца 2015 года — на 7,5%.

По данным «Метриум» средняя цена квартиры в московских новостройках по состоянию на ноябрь составила 9,6 млн руб. или на 10,3% больше, чем в ноябре 2017 года (8,7 млн).

Значительнее всего за год подорожали однокомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась на 9,7% — до 6,8 млн руб.

Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 7,7% — до 9,8 млн рублей.

Средняя стоимость трехкомнатных квартир выросла на 4,8% — до 13,1 млн руб.

На 4,2% подорожали студии: их стоимость в ноябре достигла 5 млн руб.

     

      

По мнению управляющего партнера «Метриум» Марии Литинецкой (на фото), столь внушительный рост в 2018 году цен на индустриальное жилье эконом- и комфорт-класса в столице определяется, по большому счету, двумя факторами:

1) ростом спроса (на 48%) со стороны самих покупателей, обусловленному повышением доступности ипотеки;  

2) девальвацией рубля и ускорением инфляции, которые привели к повышению цен на большинство материалов и услуг, используемых в строительстве.

«Полагаю, что до конца текущего года тенденция к росту цен на массовые новостройки Москвы получит развитие, — дает свой прогноз Мария Литинецкая. — Скорее всего, в следующем году по инерции расценки продолжат увеличиваться в I квартале», — заключает эксперт.

  

Фото: www.n911.ru

     

Аналитики ЦИАН также отмечают в столице рекордный объем предложений в данном сегменте. Это показатель вырос на 32,5% по сравнению с 2017 годом. 

Всего же на московский рынок было выведено в этом году 10,6 млн кв. м жилья против 8 млн кв. м год назад, или 660 новых корпусов против 610 соответственно.

В части новых предложений по-прежнему лидирует Новая Москва: 16% от новых предложений всего столичного региона.

На втором месте — Северо-Восточный округ (8,7%), на третьем — Западный (6,3%).

Согласно наблюдению аналитиков ЦИАН, в массовом сегменте новостроек сохраняется тенденция по укрупнению корпусов и увеличению этажности. Размер среднего столичного  корпуса в этом году превысил 300 квартир, а высотность превысила 17 этажей.

      

  

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Что происходит с ценами на новостройки в Москве

Минстрой определил, как оценивать стоимость одного квадратного метра жилья

Владимир Якушев: Слухи о подорожании жилья стимулируют граждан активнее покупать его

Котлован вновь популярен у покупателей жилья. Но на ценах это пока не отразилось

Цена предложений новостроек в сентябре продолжила расти (графики)

«Метриум»: Объем предложения массовых новостроек Москвы за год сократился на треть

Снижение государственной поддержки ипотечного рынка и повышение ключевой ставки ЦБ привели к сокращению продаж в новостройках столицы в июле — сентябре по сравнению с II кварталом на 31%. Стоит ли теперь ожидать банкротства девелоперов — в этом вместе со специалистами разбиралась редакция IRN.RU.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

О финансовых итогах года говорить пока рано, но в 2024-м первичное жилье продолжало дорожать и выручка застройщиков падала медленнее, чем спрос, отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

По оценкам аналитиков, за 10 месяцев общая сумма полученных столичными девелоперами средств составила 1,44 трлн руб. — абсолютный максимум в этом периоде за всю историю рынка.

Впрочем, динамика продаж не учитывает роста объемов строительства. Поэтому, чтобы понять насколько отрасль устойчива, необходимо смотреть на показатель распроданности квартир, от которого зависит наполнение счетов эскроу.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Проект будет закрыт с прибылью для застройщика после погашения проектного финансирования, если на момент ввода он реализует 70% квартир, уточнил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

  

Динамика продаж в строящихся объектах Москвы

Год	2020	2021	2022	2023	2024
Объем строительства, млн м2	16	15,6	14,3	16,9	18,6
Не продано	30%	37%	36%	42%	45%
Продажи не открыты	21%	15%	16%	16%	11%
Продано, в т. ч.	50%	48%	48%	43%	44%
до 20% проектного объема	1%	1%	3%	1%	2%
21-40% проектного объема	3%	4%	6%	6%	5%
41-60% проектного объема	5%	7%	9%	9%	8%
61-80% проектного объема	11%	9%	11%	12%	11%
более 80% проектного объема	30%	27%	20%	14%	18%

Источник: NF Dom

 

С этой точки зрения ситуация в столице просто отличная. По данным на 11 ноября, в Москве было распродано 76% площадей в домах, которые сдаются в 2024-м и 61% — в тех МКД, что введут в следующем году.

Для сравнения: в целом по стране эти показатели составляют 67% и 45% соответственно.

Понимая, что льготную ипотеку не будут продлевать бесконечно, застройщики продавали жилье опережающими темпами. И дороже, чем планировали изначально. Такая тактика позволила девелоперам создать хороший запас на счетах эскроу.

 

Как изменились доходы столичных девелоперов по ДДУ

Сегмент	Выручка в июне 2024 г., млрд руб.	Выручка в октябре 2024 г., млрд руб.	Динамика
Всего	193,1	152,3	-21,1%
Массовый	49,6	37,4	-24,6%
Бизнес	66,2	53,8	-18,7%
Премиум	23,9	27,8	+16,3%
Элитный	8,8	14,6	+65,9%
Новая Москва	44,5	18,8	-57,8%

Источник: Метриум

 

Хотя в текущем году застройщики и получат рекордный объем финансовых средств, в разных сегментах ситуация различная. По сравнению с пиковым июнем в октябре в плюсе остались только премиум- и делюкс-классы.

Компании, сделавшие ставку на массовое жилье, за год потеряли 40% выручки. Причина понятна, их клиенты сильнее всего зависят от ипотеки.

  

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

На 01.10. 2024 средняя ставка по проектному финансированию в Центральном федеральном округе составляла 7,96%, увеличившись за год на 2,46 п. п., при том что ключевая ставка ЦБ выросла на 6 п. п.

Сегодня те застройщики, кто выводит на рынок новые проекты, кредитуются под 25% — 29%. По мере наполнения счетов эскроу ставка будет снижаться, но при нынешнем уровне спроса ждать этого придется долго.

Особенно, если учитывать, что до 40% новостроек в Москве продается в рассрочку, которую гендиректор компании ГК Dominanta Денис Бородако (на фото ниже), назвал не более чем «пустышкой», поскольку она не приносит денег на счета эскроу и не выводит на спецставку.

 

Фото: пресс-служба Dominanta

 

В итоге это может привести к резкому снижению объемов строительства в стране. Чтобы такого не произошло, предлагается субсидировать из бюджета проектное финансирование до уровня 12% — 14%.

Но даже если власти этого не сделают, в Москве все равно строить будут много. В последние годы девелоперы активно покупали землю под свои проекты (причем и в рамках КРТ), и просто «заморозить» их не получится.

Еще хуже то, что эти участки приобретались по дорогим бридж-кредитам.

  

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

  

Теоретически, со временем такие займы должны конвертироваться в проектное финансирование, но цикл превращения «бумажных проектов в бетонные» измеряется годами, а при текущей ключевой ставке ЦБ себестоимость земли до выхода на стройку легко может удвоиться.

Поэтому, по мнению исполнительного директора НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяны Подкидышевой (на фото), сегодня многие застройщики и пытаются избавиться от лишних площадок.

 

Фото: Key Capital

 

Помимо снижения доходов и дорогих кредитов девелоперские компании сталкиваются с другими рисками. Главный из них — рост себестоимости строительства, отмечает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото).

Повышение цен на стройматериалы напрямую сказывается на конечной стоимости проектов и ухудшает финансовое положение застройщиков.

 

Фото: fsk.ru

 

К проблеме себестоимости можно отнести и дефицит кадров, вызванный увеличением объемов строительства, оттоком мигрантов, и, как следствие, ростом зарплат, считает директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото).

 

Фото из личного архива Е. Тарасовой

 

Тем не менее, несмотря на все перечисленное, по убеждению коммерческого директора компании Plus Development Елены Тарасовой (на фото), массовые банкротства девелоперских компаний в обозримом будущем Москве не грозят.

Во-первых, для этого нет причин: глобально ситуация на рынке пока не внушает опасений.

 

Фото: NF Group

 

Во-вторых, банкротства, по словам управляющего директора NF Dom Натальи Сазоновой (на фото), невыгодны и банкам, которые должны будут достраивать жилье, если девелоперы не выдержат бремени своих обязательств.

А когда ситуация начнет влиять на устойчивость банковской системы, государство будет напрямую субсидировать уже кредитные организации.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Но, скорее всего, власти (по крайней мере региональные) вмешаются намного раньше.

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) напомнил, что московское правительство ведет постоянный мониторинг и при необходимости включается в решение проблем дольщиков.

В результате за последнее время банкротство пережил только один застройщик — Seven Suns Development, и власти столицы действительно очень быстро нашли ему замену. Теперь перед дольщиками недостроенных им объектов отвечает вполне стабильная Capital Group.

 

Фото: banki.ru

 

В общем, ничего катастрофического пока не предвидится.

«Государство и системные банки будут оборонять инвестиционно-строительный рынок до последнего патрона», — резюмировал управляющий партнер ЖК LES Олег Дедков (на фото).

В зоне риска находятся лишь компании, неграмотно рассчитавшие финансовую модель, а также новые проекты в бюджетных сегментах. Особенно, если земля для них была приобретена относительно недавно.

 

Фото: kf.expert

 

«Те, кто занимался жилищным строительством, исходили из предпосылки, что ключевая ставка ЦБ снизится и деньги будут доступны. Теперь они осознали, что это надолго», — заметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков (на фото).

Длительное падение продаж, безусловно, чревато проблемами и для крупных девелоперов, которые ориентируются на масштабы и объемы сделок. Если падение спроса продлится больше года, то у них могут возникать сложности.

 

Фото из личного архива И. Доброхотовой

 

В любом случае, по мнению экспертов, в том числе основателя БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирины Доброхотовой (на фото), наиболее вероятный вариант развития событий, если дела у застройщика пойдут плохо, — это дружественное поглощение банком или другим девелопером.

Не исключено слияние с государственными компаниями и появление новых финансово-инвестиционных групп. Собственно, этот процесс уже идет: в октябре Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Главный аналитик Сбера: жилищное строительство — самый пострадавший от кризиса сектор экономики

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве 

Застройщики тормозят вывод новых проектов, увольняют сотрудников офисов продаж, а в Москве начали дешеветь квартиры

Эксперты: сегодня в зоне риска находятся те застройщики, кто сделал ставку на льготную ипотеку

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД у концерна «Россиум»

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются 

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет