Об этом глава Банка России заявила на пресс-конференции в пятницу, после того как совет директоров регулятора в очередной раз снизил ключевую ставку — на этот раз до 7,5%. По мнению экспертов, регулятор может установить минимальную ставку или повысить коэффициент риска.

Фото: www.newnevsky.ru

Эльвира Набиуллина (на фото) подчеркнула, что околонулевые ставки по «так называемым ипотекам от застройщиков» — это всего лишь маркетинговая манипуляция поведением потенциальных покупателей.

В реальности обещанная низкая ставка ИЖК с лихвой компенсируется завышенной стоимостью продаваемого жилья, пояснила глава регулятора.

«Хотелось бы предостеречь [покупателей — Ред.], что это чисто маркетинговый ход, и очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости, и потому уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится какой-то единоразовой компенсацией с банком», — цитирует главу ЦБ РИА Недвижимость.

Набиуллина пообещала, что регулятор будет пресекать подобные манипуляции, вводящие в заблуждение многих неискушенных покупателей жилья и вынуждающих их в погоне за иллюзией низкой ставки по факту сильно переплачивать за квартиру в новостройке.

По словам председателя Банка России в действительности льготные ставки могут быть только в рамках госпрограмм субсидирования ставок ИЖК.

Фото: www.pbs.twimg.com

«Потому что, если говорить о рыночной ставке, грубо говоря, ставка по ипотеке не может быть ниже, чем ставки по долгосрочным ОФЗ (6%), потому что это самое безрисковое вложение для банков», — пояснила Эльвира Набиуллина. — Если ставки не субсидированные, они могут быть только выше, чем ставки ОФЗ, и при инфляции 4% такая ставка может быть точно не ниже ставки ОФЗ длинной, не ниже 6%», — резюмировала глава ЦБ.

Вероятное инициирование Банком России запрета на ипотечные ставки застройщиков, близкие к нулю, не обвалит продажи недвижимости, однако повлияет на покупательский спрос, сообщили эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

Фото: www.f.mirkvartir.me

По оценке председателя совета директоров компании БЕСТ-Новострой Ирины Доброхотовой (на фото), сегодня в РФ до трети ипотечных сделок приходится на программы субсидирования ставки застройщиками – иногда практически до 0%.

При этом эксперт отметила, что «потенциальное прекращение выдачи кредитов с ультранизкими ставками» может повлиять на спрос при покупке недвижимости в столице, потому что за ее пределами околонулевые ставки «встречаются не так часто».

Фото: www.metrium.ru

Управляющий партнер компании Метриум Надежда Коркка (на фото) поставила под сомнение тот факт, что покупатели жилья в новостройках всерьез воспринимают нарочито низкие ставки ИЖК от застройщиков. По ее мнению, покупатели понимают, что для обслуживания такой ставки девелоперы повышают цену квартиры.

«Поэтому запрет на нулевую ипотеку не обвалит продажи, но усложнит конкуренцию среди застройщиков за клиентов», — резюмирует Коркка.

Что касается текущих сделок между застройщиками, заемщиками и банками, то все будет зависеть от стадии их договоренностей, предположила эксперт.  «Если ипотека уже одобрена и зарегистрирована, то изменение ее условий невозможно. Однако пока еще неоформленные на бумаге соглашения могут и не состояться», — заключила представитель Метриум.

Фото: www.storage.pravo.ru

Сегодня российское законодательство не содержит мер, направленных против субсидированной ипотеки, рассказала «Ведомостям» юрист коллегии адвокатов Delcredere Карина Анненкова, однако ЦБ может установить минимальную разрешенную ставку по ипотеке.

Регулятор будет оказывать влияние на банки, чтобы не допустить широкого втягивания кредитных организаций в подобные продажи, полагает адвокат и партнер юридической компании Legalplant Евгений Пугачев (на фото).

Фото: www.ngs.ru

Рыночных мер к застройщикам в данном случае нет и быть не может, отмечает президент Becar Asset Management Александр Шарапов (на фото). По его мнению, ЦБ может выпустить какие-то запретительные нормативные акты, но это приведет к ограничению конкуренции на рынке новостроек.

Ограничения сократят количество предложений от застройщиков, прогнозирует зампред банка «Зенит» Наталья Тутова (на фото ниже), что приведет к увеличению средней ставки на первичном рынке.

Фото: www.auditorium-cg.ru

В случае введения регулирования, например повышенных коэффициентов риска, число выдач в рамках таких программ резко снизится либо ставки по ним несколько вырастут, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин (на фото ниже).

Фото: www.auditorium-cg.ru

К концу года количество подобных предложений на рынке сократится и ситуация изменится без дополнительных мер, полагает зампред «Абсолют банка» Антон Павлов (на фото ниже), но сейчас околонулевые ставки оказывают ипотечному рынку хорошую поддержку, убежден специалист.

Фото: www.vedomosti.ru

Эксперт предлагает разработать требование к застройщикам раскрывать информацию о формировании цены и условиях продажи. Это даст рынку позитивный импульс, согласна Наталья Тутова.

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

ЦБ снизил ключевую ставку до 7,5% годовых (график)

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 37%

Эксперты: рост объема предложения и сокращение спроса на новостройки заставляют застройщиков прибегать к скидкам

Эксперты: скидки на покупку новостроек в Московском регионе составляют от 5% до 20%

Эксперты: льготная ипотека и скидки застройщиков будут формировать рынок новостроек во II квартале

Эльвира Набиуллина: Фаза активного роста ипотеки в России близится к завершению

В интервью «Ведомостям» курирующий строительную отрасль зампредседателя Правительства России поделился своим мнением о льготной ипотеке, ценах, кадрах, апартаментах и рассказал о своем отношении к действиям ЦБ.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

О темпах строительства

Сегодня, отметил Марат Хуснуллин (на фото ниже), одна из задач Кабинета министров состоит в том, чтобы сохранить темп ввода жилья на уровне не менее 100 млн кв. м в год.

Фото: t.me/mkhusnullin

В стройке, по его словам, нельзя получить результат сразу. Успех 2023-го обеспечили в том числе меры, принятые в 2020 — 2022 годах. Поэтому если сегодня не оказывать поддержку жилищному строительству, то в 2026-м, 2027-м на рынке «будет провал».

О льготной ипотеке

Выйти на 110 млн кв. м жилья во многом удалось благодаря льготной ипотеке. Она стала драйвером, в строительную сферу пошел капитал.

Но самое главное, что основным инвестором выступило население. Жители России за прошлый год профинансировали новое строительство на 8 трлн руб.

Фото: © Raev Denis / Фотобанк Лори

Покупка большей по площади квартиры или дома существенно влияет на демографию. Поэтому жилищное строительство и ипотека — это, безусловно, нужные механизмы.

«В этом смысле очень важно послание Президента, в котором по ряду вопросов были расставлены акценты, — подчеркнул вице-премьер. — Например, поддержка "Семейной ипотеки", сохранение программ на Дальнем Востоке. Мы надеемся, что эти меры помогут поддержать спрос».

Фото: © FotograFF / Фотобанк

О градпотенциале и ИЖС

Чтобы сохранить спрос, необходимо снижать цены. Это можно сделать, увеличивая предложение. Но в стране остро не хватает земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой.

Поэтому еще одна важнейшая задача — постоянно расширять градостроительный потенциал, и Правительство ставит перед собой цель довести его до 1 млрд кв. м.

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори

Кроме этого есть большой резерв в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС).

«По итогам прошлого года из 110 млн кв. м построенного жилья 59 млн пришлось на ИЖС. Мы хотели бы держать эту планку на уровне не ниже 50 млн кв. м в год», — сказал Марат Хуснуллин.

О стройматериалах

Стоимость жилья, безусловно, зависит и от стройматериалов, а цены на них за 2023 год выросли в среднем на 13%.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Подорожали перевозки, особенно по железной дороге. Учитывая, что в строительстве доля материалов составляет от 50% до 70% стоимости объекта, рост расходов на их транспортировку повлиял на цены по всему сектору, в том числе и на жилье.

От 10% до 50% в зависимости от специальности выросли в отрасли зарплаты, увеличились ставки по кредитам — это все также влияет на себестоимость.

«Была и объективная спекуляция. Пользуясь дефицитом, особенно локальным, некоторые местные производители задирали цены», — заявил заместитель премьер-министра.

Фото: www.us86.ru

О кадрах

Следующая проблема — кадры. При вводе порядка 110 млн кв. жилья в год дефицит трудовых ресурсов составляет около 400 тыс. человек.

Решать эту задачу, по мнению Марата Хуснуллина, можно повышением производительности труда (к 2030 году на 22% от уровня 2021-го) и перемещением людей из других отраслей.

Кроме того, необходимо вернуть мигрантов. В пандемию был ограничен их приток, что вызвало дефицит и удорожание рабочей силы.

Фото: © Александр Тарасенков Фотобанк / Лори

Об Эльвире Набиуллиной

«У меня с ней очень хорошие личные отношения, — заверил зампредседателя Правительства. — Проблема в том, что у нее свои задачи как у макрорегулятора. У нас свои функции. Но мы путем обсуждений и споров какие-то компромиссы находим».

Ключевая ставка, признал он, конечно, сказывается. Выросла стоимость финансовых услуг — самой ипотеки, страхования и прочего. Сейчас, по его данным, в цене 1 кв. м жилья соответствующие затраты составляют от 5% до 15%.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

В Кабинете министров понимают, что бороться с инфляцией необходимо, но, к сожалению, в конечном итоге страдает население.

«Мое мнение, я всегда это говорил, но повторюсь еще раз: ставка по ипотеке должна быть 5%», — добавил Марат Хуснуллин.

О счетах эскроу

С введением в 2019 году системы эскроу-счетов у людей появились гарантии, что они обманутыми дольщиками уже не станут.

Однако за это также пришлось заплатить. Стоимость 1 кв. м выросла на 5%, потому что проектное финансирование, кредиты на покупку земельных участков — это довольно дорого.

Фото: © Роман Балаев / Фотобанк Лори

Об апартаментах

Ответил вице-премьер и на вопрос об апартаментах.

Для их появления было три причины. Первое — это негибкое градостроительное законодательство по зонированию.

В генплане, например, было написано, что территория является промышленной зоной, хотя экономика поменялась, и там давно уже нет ни одного действующего предприятия.

Второе — инсоляция. Солнце в квартире должно быть не менее трех часов, но многим людям это все равно, потому что они уходят на работу утром и приходят вечером. Во многих странах инсоляция, кстати, не учитывается.

Фото: t.me/hals_development

И третье — жесткие нормативы по социальной инфраструктуре, но обеспечить доступность садика в 300 м от дома и школы в 500 м не везде возможно.

Пользуясь недочетами законодательства, инвесторы стали строить на таких территориях апартаменты, а не жилье.

«Эту задачу надо решать. Я думаю, что в этому году постараемся найти какой-то компромисс по апартаментам между всеми участниками», — резюмировал Марат Хуснуллин.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Минстрой: жилищное строительство сохраняет высокий темп

Эксперты: за два года кредитование ИЖС в России выросло в три раза, но настоящий бум еще впереди

По предложению Минфина лимиты по льготной ипотеке будут увеличены

Эксперты: в 2024 году ввод массового жилья в Москве вырастет почти на треть

Росстат: в январе — феврале 2024 года три четверти жилья было построено населением

Строительной отрасли страны не хватает 1 млн специалистов, Москве — более 30 тыс.

Эксперты: производители стройматериалов из-за проблем с импортом не успевают за строительством

Эксперты: к концу 2024 года дефицит кадров в строительстве составит 15%

Владимир Путин: программа «Семейная ипотека» будет продлена до 2030 года с сохранением базовых параметров

Эксперты: Москва стала лидером по выдаче ипотеки на апартаменты