Об этом глава Банка России заявила на пресс-конференции в пятницу, после того как совет директоров регулятора в очередной раз снизил ключевую ставку — на этот раз до 7,5%. По мнению экспертов, регулятор может установить минимальную ставку или повысить коэффициент риска.

Фото: www.newnevsky.ru

Эльвира Набиуллина (на фото) подчеркнула, что околонулевые ставки по «так называемым ипотекам от застройщиков» — это всего лишь маркетинговая манипуляция поведением потенциальных покупателей.

В реальности обещанная низкая ставка ИЖК с лихвой компенсируется завышенной стоимостью продаваемого жилья, пояснила глава регулятора.

«Хотелось бы предостеречь [покупателей — Ред.], что это чисто маркетинговый ход, и очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости, и потому уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится какой-то единоразовой компенсацией с банком», — цитирует главу ЦБ РИА Недвижимость.

Набиуллина пообещала, что регулятор будет пресекать подобные манипуляции, вводящие в заблуждение многих неискушенных покупателей жилья и вынуждающих их в погоне за иллюзией низкой ставки по факту сильно переплачивать за квартиру в новостройке.

По словам председателя Банка России в действительности льготные ставки могут быть только в рамках госпрограмм субсидирования ставок ИЖК.

Фото: www.pbs.twimg.com

«Потому что, если говорить о рыночной ставке, грубо говоря, ставка по ипотеке не может быть ниже, чем ставки по долгосрочным ОФЗ (6%), потому что это самое безрисковое вложение для банков», — пояснила Эльвира Набиуллина. — Если ставки не субсидированные, они могут быть только выше, чем ставки ОФЗ, и при инфляции 4% такая ставка может быть точно не ниже ставки ОФЗ длинной, не ниже 6%», — резюмировала глава ЦБ.

Вероятное инициирование Банком России запрета на ипотечные ставки застройщиков, близкие к нулю, не обвалит продажи недвижимости, однако повлияет на покупательский спрос, сообщили эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

Фото: www.f.mirkvartir.me

По оценке председателя совета директоров компании БЕСТ-Новострой Ирины Доброхотовой (на фото), сегодня в РФ до трети ипотечных сделок приходится на программы субсидирования ставки застройщиками – иногда практически до 0%.

При этом эксперт отметила, что «потенциальное прекращение выдачи кредитов с ультранизкими ставками» может повлиять на спрос при покупке недвижимости в столице, потому что за ее пределами околонулевые ставки «встречаются не так часто».

Фото: www.metrium.ru

Управляющий партнер компании Метриум Надежда Коркка (на фото) поставила под сомнение тот факт, что покупатели жилья в новостройках всерьез воспринимают нарочито низкие ставки ИЖК от застройщиков. По ее мнению, покупатели понимают, что для обслуживания такой ставки девелоперы повышают цену квартиры.

«Поэтому запрет на нулевую ипотеку не обвалит продажи, но усложнит конкуренцию среди застройщиков за клиентов», — резюмирует Коркка.

Что касается текущих сделок между застройщиками, заемщиками и банками, то все будет зависеть от стадии их договоренностей, предположила эксперт.  «Если ипотека уже одобрена и зарегистрирована, то изменение ее условий невозможно. Однако пока еще неоформленные на бумаге соглашения могут и не состояться», — заключила представитель Метриум.

Фото: www.storage.pravo.ru

Сегодня российское законодательство не содержит мер, направленных против субсидированной ипотеки, рассказала «Ведомостям» юрист коллегии адвокатов Delcredere Карина Анненкова, однако ЦБ может установить минимальную разрешенную ставку по ипотеке.

Регулятор будет оказывать влияние на банки, чтобы не допустить широкого втягивания кредитных организаций в подобные продажи, полагает адвокат и партнер юридической компании Legalplant Евгений Пугачев (на фото).

Фото: www.ngs.ru

Рыночных мер к застройщикам в данном случае нет и быть не может, отмечает президент Becar Asset Management Александр Шарапов (на фото). По его мнению, ЦБ может выпустить какие-то запретительные нормативные акты, но это приведет к ограничению конкуренции на рынке новостроек.

Ограничения сократят количество предложений от застройщиков, прогнозирует зампред банка «Зенит» Наталья Тутова (на фото ниже), что приведет к увеличению средней ставки на первичном рынке.

Фото: www.auditorium-cg.ru

В случае введения регулирования, например повышенных коэффициентов риска, число выдач в рамках таких программ резко снизится либо ставки по ним несколько вырастут, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин (на фото ниже).

Фото: www.auditorium-cg.ru

К концу года количество подобных предложений на рынке сократится и ситуация изменится без дополнительных мер, полагает зампред «Абсолют банка» Антон Павлов (на фото ниже), но сейчас околонулевые ставки оказывают ипотечному рынку хорошую поддержку, убежден специалист.

Фото: www.vedomosti.ru

Эксперт предлагает разработать требование к застройщикам раскрывать информацию о формировании цены и условиях продажи. Это даст рынку позитивный импульс, согласна Наталья Тутова.

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

ЦБ снизил ключевую ставку до 7,5% годовых (график)

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 37%

Эксперты: рост объема предложения и сокращение спроса на новостройки заставляют застройщиков прибегать к скидкам

Эксперты: скидки на покупку новостроек в Московском регионе составляют от 5% до 20%

Эксперты: льготная ипотека и скидки застройщиков будут формировать рынок новостроек во II квартале

Эльвира Набиуллина: Фаза активного роста ипотеки в России близится к завершению

Аналитики ЦИАН подсчитали, что при «нулевой» ставке ИЖК конечная цена за квартиру в столичной или подмосковной новостройке может вырасти на четверть, зато ежемесячный платеж по ипотеке — снизиться на 40%.

В обзоре, любезно предоставленном порталу ЕРЗ.РФ, специалисты Аналитического центра ЦИАН отмечают, что снижение ставки ИЖК вплоть до «нулевой» — один из наиболее популярных способов поддержки спроса, который используют сегодня застройщики Московского региона.

Предпосылками такой маркетинговой политики служит растущая популярность среди покупателей жилья госпрограммы льготной ипотеки, активно продвигаемой федеральными властями. Как известно, субсидируемая государством ставка в период со второй половины апреля по вторую половину июня последовательно снижалась: сначала с 12% до 9%, а затем — до 7%.

Фото: www.novostroy-a.akamaihd.net

Поэтому неудивительно, что по итогам мая 73% всего числа сделок с новостройками на территории трех основных локаций Московского региона (Москва в старых границах, Новая Москва, Подмосковье) были совершены с привлечением ипотечных кредитов.

Каким образом застройщики (совместно с банками) умудряются предоставлять покупателям-ипотечникам дополнительные скидки по льготным ставкам ИЖК, субсидируемым государством?

Фото: www.storm24.media

Они это делают, используя три варианта одной схемы, сводящейся к тому, что увеличивается цена за саму квартиру, поясняют аналитики ЦИАН.

При первом варианте недополученная прибыль банков, выдающих ипотеку под ставки, ниже, чем по льготной ипотеке, просто закладывается в стоимость жилья. 

«То есть дольщик фактически за свой счет оплачивает сниженную ставку, переплачивая за саму квартиру. И это уже входит в цену», — рассказывают эксперты, уточняя, что девелоперы также дополнительно компенсируют ставку ИЖК за счет сокращения маржинальности.

Фото: www.utmagazine.ru

Второй вариант предполагает, что девелопер прибавляет к стоимости квартиры определенный процент (то есть снова покупатель самостоятельно оплачивает себе «нулевую» ипотеку).

При использовании третьего варианта дополнительная скидка к льготной ставке ИЖК действует не на весь срок кредита, а только в первые один-два, после чего ставка увеличивается. Такие программы выгодны, например, тем покупателям, кто планирует досрочное погашение за счет продажи старой квартиры после переезда в новостройку, поясняется в исследовании.

Фото: www.pronovostroy.ru

В обзоре приведены расчеты конечных затрат, которые несет привлеченный нарочито дешевой ипотекой покупатель, на примере конкретной квартиры в одном из проектов крупнейшего российского застройщика ПИК — столичном ЖК Матвеевский парк (рендер на фото).

Источник: ЦИАН.Аналитика по данным pik.ru

Базовая стоимость 2-комнатной квартиры в этом жилом комплексе —15,27 млн руб. За снижение ставки до 4,99% (одно из маркетинговых предложений ПИК) нужно доплатить 5% к стоимости жилья или 710 тыс. руб.

Чтобы снизить ставку до 1,99%, необходимо доплатить уже 10% от базовой стоимости при наличной оплате или 1,6 млн руб. А чтобы получить «нулевую» ипотеку, придется доплатить практически четверть к базовой цене квартиры — 23% или 3,5 млн руб.

Фото: www.makfin.ru

Но при всех этих затратах у покупателя есть одна выгода — уменьшается ежемесячный платеж по ипотеке, отмечают аналитики ЦИАН. Так, при ставке под 0,1% платеж будет на 10% меньше, чем при ипотеке под 1,99% и на 34% меньше, чем при ипотеке под 4,99%. Если же сравнить с обычной льготной ипотекой, то разница в ежемесячном платеже составляет 40%, подчеркивается в исследовании.

Наценка к стоимости квартиры за ипотеку с “нулевой” ставкой в проектах ключевых
девелоперов Московского региона

Источник: ЦИАН.Аналитика по данным застройщиков

В нем также указано (см. таблицу выше), насколько может вырасти базовая стоимость жилья от других крупных застройщиков Мосрегиона, предлагающих от себя льготную ипотеку по привлекательным ставкам:

По мнению руководителя Центра ЦИАН.Аналитика Алексея Попова (на фото), нельзя однозначно ответить на вопрос, что же выгоднее – стандартная ставка без наценки или переплата за «нулевую ипотеку». Эксперт склоняется к тому, что второй вариант разумнее предпочесть в том случае, если покупатель не планирует досрочно погашать кредит.

«Считаю, следующим шагом может стать не наценка за «нулевую» ипотеку, а предоставление скидки за оплату без привлечения кредита, такие примеры уже есть на рынке», — заметил Попов.

По его оценке, на банковских вкладах россиян сегодня находится в общей сложности 30 трлн руб., при этом ставки по депозитам падают, инвестиции в другие рынки ограничены.

«Поэтому в среднесрочной перспективе появятся клиенты с “живыми” деньгами, заинтересованные получить дисконт за отсутствие ипотеки», — предположил главный аналитик ЦИАН.

Другие публикации по теме:

Эксперты: скидки на покупку новостроек в Московском регионе составляют от 5% до 20%

Эксперты: майское снижение цен на столичные новостройки стало наиболее заметным за год

Эксперты: треть московских новостроек уже распродана

Эксперты: Московская область — наиболее привлекательный для девелоперов регион

Эксперты: льготная ипотека и скидки застройщиков будут формировать рынок новостроек во II квартале

Эксперты: благодаря льготной ипотеке спрос на новостройки массового сегмента в ближайшей перспективе сохранится

Эксперты: За год объем продаж на рынке новостроек Мосрегиона вырос почти на четверть по числу лотов