Закон, распространяющий действие механизма счетов эскроу на сегмент индивидуального жилищного строительства, вступит в силу с 1 марта 2025 года. Специалисты Гипермаркета недвижимости Нижнего Новгорода и области (gipernn.ru) выяснили, как работает новая схема и зачем она нужна.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

По данным аналитиков, около 70% от всего вводимого жилья в регионе приходится на частные дома. У сегмента еще есть большой потенциал, но многие нижегородцы не знают, где искать подрядчика, который построит качественно и в срок.

Решить проблемы позволяют счета эскроу. По аналогии с тем, как это происходит при строительстве многоквартирного жилья, средства заказчика хранятся на спецсчете, пока подрядчик не построит дом. Соблюдение сроков также в интересах исполнителя: чем раньше он закончит работу, тем быстрее получит деньги.

Апробировать новую схему начинал Банк ДОМ.РФ. Как рассказала руководитель подразделения «Развитие и продвижение корпоративных продуктов» финансового института развития в жилищной сфере Елена Пигасова (на фото ниже), первые сделки по программе «ИЖС-Подряд» состоялись прошлой осенью.

Фото из архива Е. Пигасовой

На данный момент в Нижегородской области одобрены заявки на сумму более 300 млн руб., подписаны кредитные договоры на 274 млн руб.

Затем к работе с эскроу в ИЖС подключился Сбер. В целом схема банков аналогична.

Реализация проекта начинается с выбора участка. При необходимости клиент получает одобрение ипотеки. Можно привлечь средства на строительство по «Семейной» или IT-ипотеке. Затем нужно определиться с подрядчиком и проектом будущего дома.

Помогает в этом сервис строим.дом.рф. Сейчас на нем уже размещены данные о 3,7 тыс. организаций.

Фото: mirkvartir.ru

Чтобы рассчитывать на кредитную линию для ИЖС с использованием эскроу, подрядные компании должны соответствовать ряду требований. В частности, необходима регистрация в качестве либо юрлица, либо индивидуального предпринимателя в течение не менее двух лет.

Какие могут быть риски и «подводные камни»?

Заморозка строительства. В этом случае договор расторгается, а для оценки выполненных работ привлекают аккредитованную компанию. На основании ее отчета средства со счета эскроу делятся между заказчиком и подрядчиком.

Потребительский экстремизм. Бывают ситуации, когда подрядчик выполнил свои обязательства, но заказчик не торопится подписывать акт приема-передачи дома, предъявляя застройщику новые требования.

Фото: franchise.goldkeynn.ru

Если сторонам не удастся договориться, то единственным способом отстоять права застройщика является обращение в суд.

Вырастут ли цены из-за эскроу?

Глава компании «Золотой ключик», президент Лиги успешных агентов недвижимости (ЛУАН) Ольга Миронова (на фото) полагает, что стоимость ИЖС может увеличиться, в частности из-за роста цен на стройматериалы.

При этом подорожание будет плавным, поскольку в сегменте ИЖС наблюдается огромная конкуренция.

Фото: АН Монолит

Эксперт Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР) Алексей Никитин (на фото), напротив, ожидает резкого подорожания. По его расчетам, цены на строительство частных домов вырастут минимум на 30%.

«Счета эскроу для ИЖС — это преждевременное решение. Сейчас механизм на нас "обкатают", мы наделаем ошибок, только после этого их начнут решать», — прогнозирует специалист.

Для государства, по его словам, такие ошибки можно считать ничтожными, но для конкретного застройщика они могут обернуться банкротством.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбербанк увеличил лимиты по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке для IT» по программе ИЖС

ДОМ.РФ: суперсервис поможет с выбором проекта для частного дома

Владимир Путин: Инструменты рынка массового строительства жилья надо применять и для ИЖС

«За» и «против» введения механизма эскроу в ИЖС: мнения экспертов

Эксперты: выдача ипотеки на частные дома обвалилась сильнее, чем на новостройки

Эксперты определили регионы с самым доступным загородным жильем

Эксперты: ипотека под ИЖС и как выбрать участок

Эксперты: почти 70% опрошенных россиян хотели бы переехать из квартиры в частный дом

Эксперты: население бьет рекорды, а вот результаты работы застройщиков оставляют желать лучшего

С 1 марта 2025 года счета эскроу будут использовать в ИЖС

Спрос на ипотеку может значительно оживиться, если ипотечные ставки снизятся до 14% — 15% годовых, но это случится не раньше 2026 года. При ставках на уровне 10% может начаться ажиотаж, полагают эксперты, опрошенные РБК.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Опрос показал, что, несмотря на сохранение ключевой ставки ЦБ на прежнем уровне (21%) в третий раз подряд, ипотечные кредиты продолжат дешеветь, а ставки по ним будут снижаться в пределах 1 п. п. — 1,5 п. п.

Тем не менее эксперты считают, что это не отразится на динамике спроса, поскольку ставки по ипотечному кредитованию все равно остаются заградительными.

Так, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на 23 марта, средняя ставка по ипотеке на новостройки составляет 27,92%, на вторичное жилье — 28,41%.

Фото: t.me/acraratingagency

Директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) убеждена, что для активного оживления спроса ставки должны дойти до уровня 15% и ниже.

По ее мнению, это может произойти не ранее 2026 года.

Фото: finam.ru

С Носовой согласен главный аналитик ФГ Финам Игорь Додонов (на фото). «Для более или менее заметной активизации рыночной ипотеки ставки по ней должны опуститься в район 15%», — полагает он.

Эксперт затруднился назвать какие-либо сроки, но уверен, что в текущем году этого не произойдет, поскольку «многое будет зависеть от траектории монетарной политики в стране».

Фото: fa.ru

По мнению заведующего кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ Александра Цыганова (на фото), выдачи ипотеки на рынке заметно оживятся при ставках 14% — 15%, а если они опустятся ниже 10%, то сформируется серьезный спрос с элементами ажиотажа.

«То есть ставки должны опуститься более чем на 10 п. п. от текущих значений, — уточнил специалист и добавил: — Но когда они дойдут до такого уровня, пока сказать сложно, поскольку сейчас ключевая ставка отражает не только экономику, но и политику, и геополитику».

Тем не менее он также считает маловероятным достижение 14% — 15% в этом году.

Фото: Эксперт РА

Старший директор по банковским рейтингам агентства Эксперт РА Иван Уклеин (на фото) отметил экономическую невыгодность рыночной ипотеки по ставкам выше 10% — 12%, так как она «может пригодиться только отдельным категориям граждан для кратковременного рефинансирования при улучшении жилищных условий».

Он привел в пример ипотеку со средним сроком 25 лет и ставкой 15%, когда с учетом процентов и страхования клиент выплатит четырехкратную стоимость квартиры при покупке одной. «При ставке 20% за тот же срок придется "оплатить" более чем пять квартир вместо одной», — пояснил специалист.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Текущие ставки, доходящие до 30%, долго не продержатся, считает Иван Уклеин. Но когда именно они вернутся к 10% — 12%, сегодня сказать сложно.

Согласно среднесрочному прогнозу ЦБ РФ, в 2025 году ключевая ставка будет находиться в пределах 19% — 22%. На 2026 год прогноз такой: 13% — 14%, а в 2027 году ожидается 7,5% — 8,5%.

По расчетам специалистов, для оплаты ипотеки на рыночных условиях при покупке двухкомнатной квартиры в новостройке житель мегаполиса должен ежемесячно зарабатывать от 170 тыс. руб. до 528 тыс. руб.

Самые высокие требования к зарплате для одобрения ипотеки на «двушку» в новостройке, как водится, в Москве (527,9 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (413,9 тыс. руб.), а также в Казани (320,5 тыс. руб.).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Крупнейшие банки ищут варианты, как сделать ипотеку более доступной

ЦБ вновь оставил ключевую ставку на уровне 21% годовых (графики)

ВТБ снижает ставки по рыночной ипотеке

С 1 апреля банки не смогут завышать ставки по ипотеке

Средние ставки по рыночной ипотеке на первичном рынке снизились до 27,93%

Эксперты: снижение ставок на 1 п. п. — 2 п. п. не сделает ипотеку доступной

Эксперты: в январе в России продано на 38% меньше новостроек, чем годом ранее

Ведущие российские банки снижают ставки по ипотеке. Как это скажется на рынке: мнения экспертов

Сбер снизил ставки по базовым ипотечным программам на 1% — 1,5%

Эксперты исследовали ожидания россиян в жилищной сфере