Закон, распространяющий действие механизма счетов эскроу на сегмент индивидуального жилищного строительства, вступит в силу с 1 марта 2025 года. Специалисты Гипермаркета недвижимости Нижнего Новгорода и области (gipernn.ru) выяснили, как работает новая схема и зачем она нужна.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

По данным аналитиков, около 70% от всего вводимого жилья в регионе приходится на частные дома. У сегмента еще есть большой потенциал, но многие нижегородцы не знают, где искать подрядчика, который построит качественно и в срок.

Решить проблемы позволяют счета эскроу. По аналогии с тем, как это происходит при строительстве многоквартирного жилья, средства заказчика хранятся на спецсчете, пока подрядчик не построит дом. Соблюдение сроков также в интересах исполнителя: чем раньше он закончит работу, тем быстрее получит деньги.

Апробировать новую схему начинал Банк ДОМ.РФ. Как рассказала руководитель подразделения «Развитие и продвижение корпоративных продуктов» финансового института развития в жилищной сфере Елена Пигасова (на фото ниже), первые сделки по программе «ИЖС-Подряд» состоялись прошлой осенью.

Фото из архива Е. Пигасовой

На данный момент в Нижегородской области одобрены заявки на сумму более 300 млн руб., подписаны кредитные договоры на 274 млн руб.

Затем к работе с эскроу в ИЖС подключился Сбер. В целом схема банков аналогична.

Реализация проекта начинается с выбора участка. При необходимости клиент получает одобрение ипотеки. Можно привлечь средства на строительство по «Семейной» или IT-ипотеке. Затем нужно определиться с подрядчиком и проектом будущего дома.

Помогает в этом сервис строим.дом.рф. Сейчас на нем уже размещены данные о 3,7 тыс. организаций.

Фото: mirkvartir.ru

Чтобы рассчитывать на кредитную линию для ИЖС с использованием эскроу, подрядные компании должны соответствовать ряду требований. В частности, необходима регистрация в качестве либо юрлица, либо индивидуального предпринимателя в течение не менее двух лет.

Какие могут быть риски и «подводные камни»?

Заморозка строительства. В этом случае договор расторгается, а для оценки выполненных работ привлекают аккредитованную компанию. На основании ее отчета средства со счета эскроу делятся между заказчиком и подрядчиком.

Потребительский экстремизм. Бывают ситуации, когда подрядчик выполнил свои обязательства, но заказчик не торопится подписывать акт приема-передачи дома, предъявляя застройщику новые требования.

Фото: franchise.goldkeynn.ru

Если сторонам не удастся договориться, то единственным способом отстоять права застройщика является обращение в суд.

Вырастут ли цены из-за эскроу?

Глава компании «Золотой ключик», президент Лиги успешных агентов недвижимости (ЛУАН) Ольга Миронова (на фото) полагает, что стоимость ИЖС может увеличиться, в частности из-за роста цен на стройматериалы.

При этом подорожание будет плавным, поскольку в сегменте ИЖС наблюдается огромная конкуренция.

Фото: АН Монолит

Эксперт Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР) Алексей Никитин (на фото), напротив, ожидает резкого подорожания. По его расчетам, цены на строительство частных домов вырастут минимум на 30%.

«Счета эскроу для ИЖС — это преждевременное решение. Сейчас механизм на нас "обкатают", мы наделаем ошибок, только после этого их начнут решать», — прогнозирует специалист.

Для государства, по его словам, такие ошибки можно считать ничтожными, но для конкретного застройщика они могут обернуться банкротством.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбербанк увеличил лимиты по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке для IT» по программе ИЖС

ДОМ.РФ: суперсервис поможет с выбором проекта для частного дома

Владимир Путин: Инструменты рынка массового строительства жилья надо применять и для ИЖС

«За» и «против» введения механизма эскроу в ИЖС: мнения экспертов

Эксперты: выдача ипотеки на частные дома обвалилась сильнее, чем на новостройки

Эксперты определили регионы с самым доступным загородным жильем

Эксперты: ипотека под ИЖС и как выбрать участок

Эксперты: почти 70% опрошенных россиян хотели бы переехать из квартиры в частный дом

Эксперты: население бьет рекорды, а вот результаты работы застройщиков оставляют желать лучшего

С 1 марта 2025 года счета эскроу будут использовать в ИЖС

За два года число и объем выданных кредитов под индивидуальное жилищное строительство и покупку готовых домов в России выросли в три раза, подсчитали эксперты Метриум, проанализировав данные ЕИСЖС. При этом объем ИЖС в 2023 году достиг рекорда в почти 59 млн кв. м, или 53% от общей площади введенного в эксплуатацию жилья.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в прошлом году российские банки выдали 1,3 трлн руб. на строительство и покупку индивидуальных домов. Кредиты получили почти 310 тыс. человек.

Если сравнить эти цифры с результатами 2021 года, когда было выдано 147 тыс. кредитов для ИЖС на сумму почти 408 млрд руб., то можно сделать вывод, что за два года кредитование индивидуального домостроения или покупки коттеджей выросло в три раза.

Такой подъем спроса на ИЖС эксперты объясняют действием государственных программ с субсидированными ставками. Возможность взять ипотечный кредит на строительство или покупку частного дома предусмотрена во всех льготных ипотечных программах.

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори

Аналитики Метриум напомнили, что еще пять лет назад ипотечного кредитования ИЖС практически не было. По данным Аналитического центра при Правительстве РФ, в 2019 году и ранее число выданных кредитов под ИЖС оценивалось в 15 тыс. ипотек в год, или 1% от общего объема выдачи ипотеки.

Аналитики уточнили, что в 2023 году, по данным ЕИСЖС, из почти 310 тыс. выданных кредитов 119 тыс. израсходовано на строительство домов и 191 тыс. — на покупку готовых.

Доля займов на ИЖС выросла до 15% в общем числе выданных ипотечных жилищных кредитов (8% в 2021 году), а доля ипотеки на ИЖС в общем объеме ипотечного кредитования в прошлом году достигла уровня 16% (в 2021-м было 7%). В денежном выражении кредиты на строительство составили 537 млрд руб., а на приобретение — 709 млрд руб.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Аналитики также подсчитали средний размер кредита: за два года он вырос на 44% на строительство индивидуального дома и на 32% — на покупку такого дома.

По сравнению с январем 2023 года, по данным ЕИСЖС, январь 2024-го показал следующие изменения: выдача кредитов на ИЖС в России выросла на 28% (до 14,2 тыс.). При этом, отмечают эксперты, количество ипотечных кредитов на ИЖС увеличилось более чем в два раза, а вот на покупку — сократилось на 15%.

Объем займов на ИЖС составил 63 млрд руб. (+52%). Сумма кредитов на строительство увеличилась в 2,5 раза, на покупку — снизилась на 9%. Средний размер кредита на ИЖС достиг в январе 2024 года почти 5 млн руб., а на покупку — 3,8 млн руб.

Фото: © Svet / Фотобанк Лори 

По данным сервиса «Строим.дом.рф», сейчас средняя стоимость строительства дома площадью 144 кв. м составляет 7,8 млн руб. (на основе базы из 940 типовых проектов коттеджей).

Таким образом, рассчитали эксперты, средняя стоимость 1 кв. м при строительстве дома находится на уровне 54,5 тыс. руб., в то время как на рынке многоквартирных новостроек она достигла в феврале 164 тыс. руб.

Таким образом, делают вывод специалисты, по удельной стоимости (без учета стоимости земли, подключения к сетям и внутренней отделки) собственный дом обойдется почти в три раза дешевле квартиры в новостройке.

Фото: minpromtorg.gov.ru

Растущий интерес россиян к ИЖС отражается и в статистике ввода жилья. По данным Росстата, из 110 млн кв. м жилой площади, построенной в России в 2023 году, на долю ИЖС пришлось 58,7 млн кв. м, или 53% от общего объема ввода. Иными словами, индивидуальные застройщики построили больше жилья, чем профессиональные девелоперы.

Сравнивая настоящие результаты с показателями 2018 года (32 млн кв. м, или 43% от общего объема ввода в тот год), эксперты пришли к выводу, что за пять лет показатель ввода ИЖС увеличился на 83%.

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) считает, что индивидуальное жилищное строительство может составить конкуренцию долевому строительству как привлекательная альтернатива.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«Власти планируют в середине 2024 года ввести единую программу субсидирования на строительство и покупку индивидуальных домов, — рассказал он. — С учетом роста цен на новостройки и высоких ставок по кредитам на квартиры, собственный дом может стать более выгодным решением».

Тем не менее эксперт предупредил, что многое будет зависеть от ситуации на рынке земельных участков рядом с городами (спрос и цены на них вырастут), а также от решения инфраструктурных проблем — коммуникаций, социальных и коммерческих объектов, дорог там, где начнется массовое индивидуальное жилищное строительство.

Руслан Сырцов спрогнозировал вероятность выхода крупных девелоперов на рынок ИЖС в качестве подрядчиков строительства обеспеченных инфраструктурой поселков.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Росстат: в январе — феврале 2024 года три четверти жилья было построено населением

Банк ДОМ.РФ поддерживает строительство жилья для 813 тыс. семей

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

Эксперты: наиболее популярны одноэтажные частные дома площадью 100 кв. м — 150 кв. м

Эксперты отметили снижение количества сделок на новостройки и рост — на вторичное жилье и ИЖС

Почти половина девелоперов МКД вышли или готовы к выходу на рынок ИЖС и туристических объектов

ДОМ.РФ: по проектам КРТ построят более 5,5 млн кв. м жилья

ДОМ.РФ: объем выдачи ипотеки на ИЖС может вырасти вдвое после расширения механизма эскроу

Банк ДОМ.РФ финансирует ИЖС по договорам подряда с эскроу в 13 регионах России

Эксперты: загородное жилье становится более компактным и комфортным

Новая форма акта, подтверждающего проведение основных работ по строительству и реконструкции ИЖС

Эксперты: как изменился спрос на рынке жилья после обновления условий льготной ипотеки

Эксперты: главные тренды рынка загородной недвижимости в 2023 году