По мнению аналитиков агентства, при схеме проектного финансирования предполагаемый размер кредита составит 80%—85% от стоимости возводимого объекта жилищного строительства.

Фото: www.szaopressa.ru

Вступление в силу с 1 июля новых правил финансирования жилищных проектов, предполагающих привлечение застройщиками банковского кредитования и размещение денег дольщиков на эскроу-счетах, приведет к консолидации отрасли и окажет «позитивное влияние на более крупные компании в сегменте строительства жилья».  

Такой основной вывод содержится в последнем отраслевом обзоре международного рейтингового агентства Fitch Ratings.

Так, по мнению авторов обзора, такие лидеры рынка, как ПИК и Группа ЛСР (рейтинг «B»/прогноз «Позитивный» для обоих от Fitch Rating), с большей вероятностью получат от этого преимущества и улучшат свои рыночные позиции.

Фото: www.e1.ru

Напомним, что в соответствии с планами Правительства, названные девелоперы войдут в список системообразующих застройщиков, претендующих на достройку уже возводимых объектов по старым правилам долевого строительства, но обязанных применять новую схему в отношении будущих проектов, разрешение на строительство по которым будет получено уже после 1 июля этого года.   

Согласно прогнозу агентства, в краткосрочной-среднесрочной перспективе у этих застройщиков будут увеличиваться доля заемных средств в общей структуре активов при сохранении высоких показателей кредитоспособности.   

В то же время компаниям меньшего размера, по мнению Fitch Rating, будет непросто обеспечить соблюдение новых требований, в частности:

● постройку за последние три года не менее 5 тыс. кв. м жилья;

● cогласование проектной документации по объектам строительства в госорганах;

● размер собственных средств строительной компании не менее 10% от стоимости проекта (до того, как могут быть открыты счета эскроу).

Фото: www.gisfactory.com

Рейтинговое агентство спрогнозировало, как будет работать схема проектного финансирования после 1 июля. Согласно вероятностному прогнозу от Fitch Rating:

● банки будут предоставлять застройщикам проектные кредиты на сумму до 80%—85% от стоимости объекта, требуя от девелоперов первоначальный взнос в размере a 15%—20%;

● финансирование для девелоперской компании будет предоставляться банком, который держит счета эскроу для этой же компании;

● банк будет выплачивать средства напрямую поставщикам и контрагентам застройщиков;

● средняя процентная ставка по девелоперскому финансированию будет составлять менее 6%;

● при этом существенная доля предоплаченных (с помощью счетов эскроу) дольщиками объектов может обусловить снижение стоимости заимствований.

«Конкретные условия финансирования будут зависеть от кредитоспособности компаний по строительству жилья, продолжительности реализации проекта и каких-либо гарантий от контрагентов», — полагают авторы обзора.

Фото: www.pbs.twimg

Как ранее сообщал портал ЕРЗ, контуры воплощения проектного финансирования в жизнь также прописаны соответствующими рекомендациями для девелоперов и банков, разработанными Минстроем совместно с ЦБ и госкорпорацией ДОМ.РФ.

Авторы обзора Fitch Rating склоняются к тому, что новая схема финансирования отрасли будет работать достаточно эффективно, поскольку, составленный ЦБ список банков, уполномоченных открывать счета эскроу для покупателей жилья включает 63 финансовые организации, на которые приходится около 83% активов банковской системы России.

Это «обеспечивает доступную ликвидность и конкурентные условия», — оптимистично полагают аналитики. В то же время у банков меньшего размера не будет возможности финансировать крупные строительные компании ввиду ограниченности капитала, признает Fitch Rating.

А вот глава Минстроя Владимир Якушев не столь оптимистичен в оценке перспектив банков из этого списка. «Не все коммерческие банки на сегодняшний день работают активно, — заявил он в пятницу на конференции «Строительная отрасль: бизнес в условиях проектного финансирования». — Из списка, где сегодня 63 банка, которые могут работать с эскроу-счетами и заниматься проектным финансированием, мы наблюдаем активность лишь у 7 банков, остальные что-то выжидают», — посетовал министр.

Не видит агентство Fitch Rating и причин, по которым новые правила проектного финансирования могут в какую-то сторону повлиять на сложившийся в стране рынок ипотеки.

Фото: www.baltlease.ru

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Вопрос о поэтапном раскрытии счетов эскроу отложен минимум на год

Сбербанк одобрил более 150 сделок с использованием счетов эскроу

Минстрой: активности перед переходом на счета эскроу со стороны застройщиков и большинства банков не наблюдается

Сбербанк объяснил, из-за чего застройщику могут отказать в проектном финансировании

Застройщики, перешедшие на нормы проектного финансирования, выйдут из-под госконтроля

Фонд защиты дольщиков и Банк ДОМ.РФ получили положительные оценки рейтинговых агентств

117 застройщиков реализуют в России 217 жилищных проектов с использованием счетов эскроу

Эксперты: эскроу-счета снизят не только доходы застройщиков, но и цены на землю

С 1 января вступил в силу Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который, по замыслу Банка России, должен положить конец рискованным ипотечным практикам. Тем не менее, как рассказали опрошенные Forbes риэлторы, на конец января банки и застройщики продолжали предлагать такие схемы.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Издание напомнило, что к сомнительным инструментам регулятор причислил использование аккредитивов, завышение стоимости жилья при субсидировании ипотеки застройщиком, кредиты с низким первоначальным взносом и плату за снижение процентной ставки.

«Введение ипотечного стандарта пока на рынок никак не повлияло. Все механики 2024 года по-прежнему работают без изменений», — подтвердил директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимости Валерий Кочетков (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

По словам экспертов, у этого есть две причины. Во-первых, итоговая версия ипотечного стандарта оказалась мягче изначальных ожиданий рынка.

Дело в том, что над документом совместно с ЦБ работали сами банкиры. Кроме того, Минстрой не раз призывал регулятора к компромиссу, который учитывал бы пожелания застройщиков.

В итоге многие положения стандарта были смягчены. Например, документ все-таки разрешил банкам выдавать ипотеку с использованием аккредитивов.

Также в течение полугода банки могут продолжать взимать комиссию за снижение процентной ставки.

А упоминаний траншевой ипотеки, «донорских» схем в тексте стандарта нет вообще.

Фото из архива Р. Дыдалиной

Если взять аккредитивы, то, как пояснила директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина (на фото), речь идет о перечислении на счета эскроу суммы кредита, а не полного расчета с продавцом.

«Поэтому на аккредитиве могут использоваться суммы первоначального взноса, — подчеркнула специалист, добавив: — И чем он больше, тем выгоднее банку и тем быстрее он сможет получить необходимую доходность от выдачи кредита».

Фото: miel.ru

«Среди "фишек" есть и "донорская" ипотека», — заметила руководитель «МИЭЛЬ в Химках» Юлия Львович (на фото). Ее суть в том, что если покупатель не может взять «Семейную ипотеку», то он привлекает созаемщика, часто родственника, который соответствует условиям программы.

«Этот инструмент пока не очень распространен, но он вполне рабочий, и мы его уже применяли на практике», — сообщила риэлтор.

Второй момент, который позволяет банкирам и застройщикам использовать рискованные схемы, — это фактическое отсутствие наказаний за нарушение или вольную интерпретацию стандарта.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Большинство игроков рынка, по мнению управляющего директора компании Метриум Руслана Сырцова (на фото), приостановят рискованные практики только в том случае, если регулятор начнет назначать штрафы.

Надзорный стандарт, который определяет меры воздействия к банкам-нарушителям, заработает с 1 апреля. Однако главное наказание в нем будет репутационным — публикация сведений о нарушителе на портале ЦБ.

Представитель Банка России на запрос Forbes ответил, что говорить о результатах работы ипотечного стандарта спустя всего несколько недель после его вступления в силу преждевременно.

При этом он сообщил, что ЦБ начал собирать сведения о фактах несоблюдения стандарта, а также практиках, которые могут потребовать дальнейшего регулирования.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: поможет ли новый ипотечный стандарт установить баланс интересов застройщиков, банков и приобретателей недвижимости

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

С января 2025 года ипотека с кешбэком будет под запретом

ЦБ анонсировал новый пакет ужесточений в розничном кредитовании

Эксперт: ипотечный стандарт не изменит ситуацию с ценами

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Эксперты: ипотечный стандарт — это серьезный удар по рынку

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта