По мнению аналитиков агентства, при схеме проектного финансирования предполагаемый размер кредита составит 80%—85% от стоимости возводимого объекта жилищного строительства.

   

Фото: www.szaopressa.ru

   

Вступление в силу с 1 июля новых правил финансирования жилищных проектов, предполагающих привлечение застройщиками банковского кредитования и размещение денег дольщиков на эскроу-счетах, приведет к консолидации отрасли и окажет «позитивное влияние на более крупные компании в сегменте строительства жилья».  

Такой основной вывод содержится в последнем отраслевом обзоре международного рейтингового агентства Fitch Ratings.

Так, по мнению авторов обзора, такие лидеры рынка, как ПИК и Группа ЛСР (рейтинг «B»/прогноз «Позитивный» для обоих от Fitch Rating), с большей вероятностью получат от этого преимущества и улучшат свои рыночные позиции.

    

Фото: www.e1.ru

    

Напомним, что в соответствии с планами Правительства, названные девелоперы войдут в список системообразующих застройщиков, претендующих на достройку уже возводимых объектов по старым правилам долевого строительства, но обязанных применять новую схему в отношении будущих проектов, разрешение на строительство по которым будет получено уже после 1 июля этого года.   

Согласно прогнозу агентства, в краткосрочной-среднесрочной перспективе у этих застройщиков будут увеличиваться доля заемных средств в общей структуре активов при сохранении высоких показателей кредитоспособности.   

В то же время компаниям меньшего размера, по мнению Fitch Rating, будет непросто обеспечить соблюдение новых требований, в частности:

● постройку за последние три года не менее 5 тыс. кв. м жилья;

● cогласование проектной документации по объектам строительства в госорганах;

● размер собственных средств строительной компании не менее 10% от стоимости проекта (до того, как могут быть открыты счета эскроу).

    

Фото: www.gisfactory.com

    

Рейтинговое агентство спрогнозировало, как будет работать схема проектного финансирования после 1 июля. Согласно вероятностному прогнозу от Fitch Rating:

● банки будут предоставлять застройщикам проектные кредиты на сумму до 80%—85% от стоимости объекта, требуя от девелоперов первоначальный взнос в размере a 15%—20%;

● финансирование для девелоперской компании будет предоставляться банком, который держит счета эскроу для этой же компании;

● банк будет выплачивать средства напрямую поставщикам и контрагентам застройщиков;

● средняя процентная ставка по девелоперскому финансированию будет составлять менее 6%;

● при этом существенная доля предоплаченных (с помощью счетов эскроу) дольщиками объектов может обусловить снижение стоимости заимствований.

«Конкретные условия финансирования будут зависеть от кредитоспособности компаний по строительству жилья, продолжительности реализации проекта и каких-либо гарантий от контрагентов», — полагают авторы обзора.

     

Фото: www.pbs.twimg

    

Как ранее сообщал портал ЕРЗ, контуры воплощения проектного финансирования в жизнь также прописаны соответствующими рекомендациями для девелоперов и банков, разработанными Минстроем совместно с ЦБ и госкорпорацией ДОМ.РФ.

Авторы обзора Fitch Rating склоняются к тому, что новая схема финансирования отрасли будет работать достаточно эффективно, поскольку, составленный ЦБ список банков, уполномоченных открывать счета эскроу для покупателей жилья включает 63 финансовые организации, на которые приходится около 83% активов банковской системы России.

Это «обеспечивает доступную ликвидность и конкурентные условия», — оптимистично полагают аналитики. В то же время у банков меньшего размера не будет возможности финансировать крупные строительные компании ввиду ограниченности капитала, признает Fitch Rating.

А вот глава Минстроя Владимир Якушев не столь оптимистичен в оценке перспектив банков из этого списка. «Не все коммерческие банки на сегодняшний день работают активно, — заявил он в пятницу на конференции «Строительная отрасль: бизнес в условиях проектного финансирования». — Из списка, где сегодня 63 банка, которые могут работать с эскроу-счетами и заниматься проектным финансированием, мы наблюдаем активность лишь у 7 банков, остальные что-то выжидают», — посетовал министр.

Не видит агентство Fitch Rating и причин, по которым новые правила проектного финансирования могут в какую-то сторону повлиять на сложившийся в стране рынок ипотеки.

   

Фото: www.baltlease.ru

     

     

   

   

    

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Вопрос о поэтапном раскрытии счетов эскроу отложен минимум на год

Сбербанк одобрил более 150 сделок с использованием счетов эскроу

Минстрой: активности перед переходом на счета эскроу со стороны застройщиков и большинства банков не наблюдается

Сбербанк объяснил, из-за чего застройщику могут отказать в проектном финансировании

Застройщики, перешедшие на нормы проектного финансирования, выйдут из-под госконтроля

Фонд защиты дольщиков и Банк ДОМ.РФ получили положительные оценки рейтинговых агентств

117 застройщиков реализуют в России 217 жилищных проектов с использованием счетов эскроу

Эксперты: эскроу-счета снизят не только доходы застройщиков, но и цены на землю

Портал NSP («Недвижимость и строительство Петербурга») провел опрос экспертов о ситуации на жилищном рынке Санкт-Петербургского региона.

 

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

 

Эксперты обсудили разные актуальные темы: новые продукты и схемы удержания покупателей; чем закончится дискуссия между Банком России и Минстроем; будут ли продлены льготные ипотечные госпрограммы и другие.

NSP исходил из того факта, что спрос на ипотеку в I квартале 2023 года снизился как в регионе, так и по России в целом.

 

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

 

Что будет с ипотекой

С увеличением ставки по ипотеке с господдержкой сразу на целый процент и принципиальной позицией ЦБ по субсидированным программам условия кредитования стали жестче, признала руководитель отдела продаж ГК БФА-Девелопмент (22-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Светлана Денисова (на фото).

 

 

По словам руководителя департамента продаж Группы Аквилон (6-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Максима Турты (на фото), после ухудшения условий по новостройкам программы субсидирования стали менее интересны потребителям, и люди стали возвращаться к приобретению готового жилья.

Максим Турта надеется, что льготные программы будут продлены. «Но на других условиях: чтобы ими могли воспользоваться реально нуждающиеся граждане, а не инвесторы», — считает он.

 

Фото: www.dpru.obs.ru-moscow-1.hc.sbercloud.ru

 

В Россельхозбанке, по словам замдиректора Санкт-Петербургского регионального филиала РСХБ Ивана Власенко (на фото), покупатели, как правило, выбирают ипотечные программы с максимальным сроком, что позволяет получить наиболее комфортный ежемесячный платеж.

 

Фото: www.cdn.doveriekonkurs.ru

 

«Я полагаю, хотя коллеги, вероятно, мою позицию не одобрят, что ипотеку пора возвращать на рыночные основания с минимальной поддержкой государства», — заявил заместитель гендиректора СК ЛенРусСтрой (9-е место в ТОП застройщиков Ленинградской области) Максим Жабин (на фото)

 

Фото: www.st1.bsn.ru

 

Конечно, согласился он, в этом случае глобальные планы по вводу жилья придется пересматривать. Но снижение рисков и кредитной нагрузки на граждан и на бюджет, по его мнению, — вполне достойная цель. По прогнозам Максима Жабина, «если исключить геополитические катаклизмы, этот год будет лучше предыдущего».

Он уверен, что жилая недвижимость в перспективе будет дорожать, какие бы скидки ни давали застройщики. «Фундаментальных предпосылок для снижения себестоимости нет», — заключил эксперт.

 

Фото: www.obzor78.ru

 

Директор по ипотеке Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова (на фото) привела факты, доказывающие, что «в 2023 году ипотека останется самым востребованным инструментом при покупке квартиры».

В первом квартале этого года доля продаж по ипотеке в Петербурге держится на рекордном уровне в 90%. «Банки и застройщики продолжат работать над созданием новых программ с интересными для покупателей условиями», — убеждена Мошкова.

 

Новостройки или вторичный рынок?

Одним из следствий изменения условий ипотеки с господдержкой и борьбы ЦБ с околонулевыми ставками стало оживление вторичного рынка.

 

Фото РБК

 

По информации коммерческого директора ГК РосСтройИнвест (9-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Екатерины Немченко (на фото), в начале 2023 года разрыв цен на новостройки и квартиры на «вторичке» достиг 20%—30%.

В итоге, по ее мнению, по совокупности факторов объем продаж на вторичном рынке заметно вырос, несмотря на менее выгодные условия по ипотеке.

 

 

«"Первичка" продолжает жить на сильном допинге в виде господдержки и субсидированных ставок», — продолжил гендиректор Первого ипотечного агентства (ПИА Недвижимость) Максим Ельцов (на фото).

А «вторичка» с рыночными ставками, замечает эксперт, «выживала как могла», и в какой-то момент вторичный рынок достиг дна. Сегодняшнее перетекание денег из новостроек во «вторичку» в силу разницы цен Максим Ельцов считает существенным фактором.

По его мнению, «низкая ставка играет все меньшую роль. Выигрыш по ежемесячному платежу важен, но при разнице в ценах он невыгоден».

  

Фото: www.voms.ru

 

На будущее Максим Ельцов дает такой прогноз: ставка будет на уровне 12% по «вторичке», на первичном рынке — около 6,5%—7%, то есть что-то среднее между «Семейной ипотекой», «Ипотекой с господдержкой» и будущими программами адресной поддержки.

Юлия Мошкова обратила внимание экспертов на то, что «квартиры на вторичном рынке чаще выбирают в новых домах, аналогичных новостройкам». Поэтому она не видит предпосылок к снижению объема ипотечного кредитования ни на первичном, ни на вторичном рынке.

  

Фото: www.stroyvedomosti.ru

 

«До активного субсидирования ставок первоначальный взнос в среднем составлял 1 млн руб., и это было около 28% от стоимости квартиры. Сейчас у покупателя есть тот же самый миллион, только доля от суммы — уже примерно 20%», — заявила Мошкова.

 

Фото: www.office-news.ru

 

Какие изменения видят эксперты

По данным гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова (на фото), «на рынке апартаментов с начала 2022 года сделок, совершенных с использованием ипотечных средств, становится меньше».

  

Фото: www.mebel-go.ru

 

Большая часть кредитов, уточняет он, выдается под 11%—14%. Некоторые застройщики завуалированно предлагают субсидирование (например, действующая ставка на первый год кредитования — от 4,1% годовых, со второго года — 16,9%).

Апартаменты чаще приобретают не «поштучно», а лотами, от 3 до 10 номеров. Их покупатели входят в категорию выгодных заемщиков. Как правило, это опытные инвесторы, поясняет Николай Антонов.

 

Фото: www.ttfinance.ru

 

«В ЖК Панорама Невы (1-е место в ТОП ЖК Санкт-Петербурга) мы активно работаем с ипотечными программами, — рассказал директор по продажам, СХ Сенатор (63-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Олег Добродеев (на фото).

Уменьшилось количество покупателей с минимальным собственным платежом. «В первом квартале в основном к нам приходили с пятидесятипроцентным первоначальным взносом», — проинформировал он.

  

   

Коммерческий директор ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) Кирилл Храпов (на фото) констатирует рост доли ипотечных сделок.

«По нашему портфелю (в московском и петербургском регионах) мы видим, что доля ипотечных кредитов в сделках растет, — рассказал он. — В первом квартале 2022 года она составляла 72%, к концу года выросла до 85%».

Субсидированную ипотеку Храпов называет «привлекательным продуктом», а небольшое снижение покупательского интереса не считает критичным.

 

Фото: www. admin.nsp.ru

 

Коммерческий директор Maslov Group Игорь Ахальцев (на фото) ожидает развитие рынка загородной недвижимости.

«Пользуется популярностью ипотека с господдержкой на покупку домов с участками ИЖС, — заметил он, добавив: — Средняя ставка получается около 7,7%, что позволяет клиентам рассмотреть приобретение более дорогого объекта и при этом остаться на уровне стандартных ежемесячных платежей».

В числе негативных факторов он назвал предельный уровень кредита: в Московской и Ленинградской областях сумма ограничена 12 млн руб.

  

Фото: www.shtory-deco.ru

 

Стандартная ставка по ипотеке на «загородку» выше 12% годовых также не подходит большинству клиентов, констатирует Ахальцев. Поэтому количество сделок по стандартным программам снижается, резюмирует специалист.

Юлия Мошкова называет «бестселлером» 2023 года траншевую ипотеку. По ее словам, условия программы траншами в этом году несколько трансформировались: речь уже не идет об «одном рубле в месяц», но платеж по-прежнему минимальный на весь период строительства.

Другая популярная программа — это «ипотека в рассрочку», которая не только снижает платеж в два раза, но и максимально выгодна по переплате по процентам». Мошкова заверила, что ни в одной из этих программ нет удорожания самой квартиры.

  

Фото: www.sakhalife.ru

 

По мнению экспертов, тренды года будут напрямую зависеть от результатов обсуждений очередного пакета мер регулирования рынка ипотеки, которые сейчас проводят ЦБ и Минстрой. Возможно, на окончательные решения повлияют итоги I квартала.

«Думаю, рукотворное замедление такой важной отрасли, как жилищное строительство, не входит в планы правительства, и надеюсь, что в ЦБ это поняли», — предположила Светлана Денисова.

 

Фото: www.mk.ru

 

С ней согласна Екатерина Немченко: «В дискуссии между Минстроем и ЦБ победят логика и здравый смысл, будет найден компромисс», — уверена она.

«Строительная отрасль играет важнейшую роль в экономике. Без поддержки со стороны государства нынешнюю ситуацию пережить сложно», — полагают эксперты.

 

Фото: www.newnevsky.ru

 

P.S. Когда материал готовился к публикации стало известно о решении руководства Банка России ввести ограничения в отношении ипотечных программ со ставками, которые в ЦБ называют «экстремально низкими». С 30 мая по таким кредитам с датой выдачи после 15 марта 2023 года банкам понадобится формировать дополнительное резервирование. Ставку-ориентир, по которой будет рассчитываться его размер, регулятор будет публиковать на своем сайте ежемесячно.

 

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

ЕРЗ.РФ дал прогноз основных показателей строительства МКД в 2023—2024 годах

Ипотека после новых ограничений ЦБ: что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом

В марте 2023 года число МКД, получивших положительное заключение экспертизы, снизилось на 42% (графики)

В Москве за I квартал введена почти половина годового планового объема недвижимости

Эксперт: средняя ставка по ипотеке в России превысила 8%

В марте 2023 года застройщики вывели на рынок на 89% больше МКД, чем годом ранее (графики)

ЦБ: в феврале «Льготная ипотека с господдержкой» уступила первенство «Семейной»

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м