По мнению аналитиков агентства, при схеме проектного финансирования предполагаемый размер кредита составит 80%—85% от стоимости возводимого объекта жилищного строительства.

Фото: www.szaopressa.ru

Вступление в силу с 1 июля новых правил финансирования жилищных проектов, предполагающих привлечение застройщиками банковского кредитования и размещение денег дольщиков на эскроу-счетах, приведет к консолидации отрасли и окажет «позитивное влияние на более крупные компании в сегменте строительства жилья».  

Такой основной вывод содержится в последнем отраслевом обзоре международного рейтингового агентства Fitch Ratings.

Так, по мнению авторов обзора, такие лидеры рынка, как ПИК и Группа ЛСР (рейтинг «B»/прогноз «Позитивный» для обоих от Fitch Rating), с большей вероятностью получат от этого преимущества и улучшат свои рыночные позиции.

Фото: www.e1.ru

Напомним, что в соответствии с планами Правительства, названные девелоперы войдут в список системообразующих застройщиков, претендующих на достройку уже возводимых объектов по старым правилам долевого строительства, но обязанных применять новую схему в отношении будущих проектов, разрешение на строительство по которым будет получено уже после 1 июля этого года.   

Согласно прогнозу агентства, в краткосрочной-среднесрочной перспективе у этих застройщиков будут увеличиваться доля заемных средств в общей структуре активов при сохранении высоких показателей кредитоспособности.   

В то же время компаниям меньшего размера, по мнению Fitch Rating, будет непросто обеспечить соблюдение новых требований, в частности:

● постройку за последние три года не менее 5 тыс. кв. м жилья;

● cогласование проектной документации по объектам строительства в госорганах;

● размер собственных средств строительной компании не менее 10% от стоимости проекта (до того, как могут быть открыты счета эскроу).

Фото: www.gisfactory.com

Рейтинговое агентство спрогнозировало, как будет работать схема проектного финансирования после 1 июля. Согласно вероятностному прогнозу от Fitch Rating:

● банки будут предоставлять застройщикам проектные кредиты на сумму до 80%—85% от стоимости объекта, требуя от девелоперов первоначальный взнос в размере a 15%—20%;

● финансирование для девелоперской компании будет предоставляться банком, который держит счета эскроу для этой же компании;

● банк будет выплачивать средства напрямую поставщикам и контрагентам застройщиков;

● средняя процентная ставка по девелоперскому финансированию будет составлять менее 6%;

● при этом существенная доля предоплаченных (с помощью счетов эскроу) дольщиками объектов может обусловить снижение стоимости заимствований.

«Конкретные условия финансирования будут зависеть от кредитоспособности компаний по строительству жилья, продолжительности реализации проекта и каких-либо гарантий от контрагентов», — полагают авторы обзора.

Фото: www.pbs.twimg

Как ранее сообщал портал ЕРЗ, контуры воплощения проектного финансирования в жизнь также прописаны соответствующими рекомендациями для девелоперов и банков, разработанными Минстроем совместно с ЦБ и госкорпорацией ДОМ.РФ.

Авторы обзора Fitch Rating склоняются к тому, что новая схема финансирования отрасли будет работать достаточно эффективно, поскольку, составленный ЦБ список банков, уполномоченных открывать счета эскроу для покупателей жилья включает 63 финансовые организации, на которые приходится около 83% активов банковской системы России.

Это «обеспечивает доступную ликвидность и конкурентные условия», — оптимистично полагают аналитики. В то же время у банков меньшего размера не будет возможности финансировать крупные строительные компании ввиду ограниченности капитала, признает Fitch Rating.

А вот глава Минстроя Владимир Якушев не столь оптимистичен в оценке перспектив банков из этого списка. «Не все коммерческие банки на сегодняшний день работают активно, — заявил он в пятницу на конференции «Строительная отрасль: бизнес в условиях проектного финансирования». — Из списка, где сегодня 63 банка, которые могут работать с эскроу-счетами и заниматься проектным финансированием, мы наблюдаем активность лишь у 7 банков, остальные что-то выжидают», — посетовал министр.

Не видит агентство Fitch Rating и причин, по которым новые правила проектного финансирования могут в какую-то сторону повлиять на сложившийся в стране рынок ипотеки.

Фото: www.baltlease.ru

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Вопрос о поэтапном раскрытии счетов эскроу отложен минимум на год

Сбербанк одобрил более 150 сделок с использованием счетов эскроу

Минстрой: активности перед переходом на счета эскроу со стороны застройщиков и большинства банков не наблюдается

Сбербанк объяснил, из-за чего застройщику могут отказать в проектном финансировании

Застройщики, перешедшие на нормы проектного финансирования, выйдут из-под госконтроля

Фонд защиты дольщиков и Банк ДОМ.РФ получили положительные оценки рейтинговых агентств

117 застройщиков реализуют в России 217 жилищных проектов с использованием счетов эскроу

Эксперты: эскроу-счета снизят не только доходы застройщиков, но и цены на землю

Верховный Суд РФ 3 декабря 2024 года вынес Определение №303-ЭС24-12863 по делу об оспаривании решений администрации муниципального образования об отказе в выдаче разрешений на строительство трех многоквартирных жилых домов из-за отсутствия технических условий подключения МКД к сетям электроснабжения, на отвод ливневых вод и организации проезда к земельным участкам.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Как следует из материалов дела, Застройщик (Общество) 23.08.2023 обратился в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство (РС) в отношении трех многоквартирных домов (МКД). Администрация письмами от 28.08.2023 отказала Обществу в выдаче РС исходя из того, что в разделе I «Пояснительная записка» прилагаемой проектной документации (ПД) отсутствуют технические условия (ТУ) подключения МКД к сетям электроснабжения, ТУ на отвод ливневых вод, ТУ организации проезда к земельным участкам (ЗУ).

Полагая, что данные отказы Администрации не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд. Арбитражный суд первой инстанции решением от 26.10.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2024 и постановлением кассационной инстанции от 22.04.2024, удовлетворил требования Общества, признав незаконными решения Администрации и обязал Администрацию восстановить нарушенные права Общества путем выдачи ему разрешений на строительство трех МКД.

Суды исходили из того, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку:

• выдача ТУ, предусмотренных ч. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ;

• несоответствие проектных решений потребности в электрической энергии ТУ подключения к сетям электроснабжения, а также начало строительства без получения соответствующего разрешения не относятся к законным основаниям для отказа в выдаче РС;

• Администрация не указала, какие именно проектные решения потребности в электрической энергии не соответствуют ТУ подключения к сетям электроснабжения и в чем данное несоответствие выражается;

• поскольку Общество, начиная с 20.03.2023, неоднократно обращалось в Администрацию за выдачей РС, получая отрицательные решения по данным обращениям, а иных, помимо четырех изложенных в оспариваемых решениях, оснований Администрацией не указано, с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов Общества на Администрацию необходимо возложить обязанность выдать разрешения на строительство МКД.

Верховный Суд не согласился с данными выводами, указав, что из совокупного толкования норм градостроительного законодательства следует, что ТУ подключения (технологического присоединения) МКД к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) являются исходными и обязательными документами на этапе подготовке ПД.

В отношении ПД, разработанной в отсутствие ТУ подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства (ОКС) к сетям инженерно-технического обеспечения, не подлежит выдаче положительное заключение экспертизы, поскольку такая документация не может быть признана соответствующей законодательству.

Вывод судов о том, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку выдача ТУ является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ, является неправомерным.

По смыслу действующего законодательства, обязанность по предоставлению в составе пояснительной записки и ПД ТУ на подключение объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе к сетям электроснабжения, возложена непосредственно на застройщика, обращающегося с заявлением о выдаче РС.

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

Выдача ТУ подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) не является государственной или муниципальной услугой и осуществляется соответствующими ресурсоснабжающими (сетевыми) организациями по заявлениям застройщика.

РС как документ, получению которого предшествует подготовка ПД и ее экспертиза, является гарантией, выдаваемой государственными органами и подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Поскольку суды не исследовали документацию, представленную Обществом для выдачи разрешений на строительство МКД, и не дали оценку ее соответствия требованиям законодательства, отсутствовали правовые основания для возложения на Администрацию обязанности выдать соответствующие РС.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ посчитала, что суды трех инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Разработан новый порядок подготовки проектов по сохранению объектов культурного наследия

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Вместо разрешения — запись в реестре: Правительство РФ планирует упростить получение документов в сфере строительства

Правительство установит случаи, когда не требуется разработка рабочей документации

Ростехнадзор переходит на реестровую модель выдачи разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок

Критерии для отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Минстрой разъяснил, как следует проводить независимую оценку квалификации специалистов технических служб

В разрешениях на строительство и на ввод появится дополнительная информация

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ