На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» №08-11379-АЗ от 28.04.2022 «О передаче нежилых помещений».

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В письме Фонд указывает, что с 25.12.2018 вступили в силу изменения, дополнившие ст. 201.1 127-ФЗ п. 3.1, согласно которому участник долевого строительства вправе предъявить конкурсному управляющему требование о передаче машино-места и нежилого помещения площадью не более 7 кв. м.

Вместе с тем из положений 218-ФЗ следует, что под участником строительства понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с 217-ФЗ.

По мнению Фонда, для целей квалификации требования о передаче нежилого помещения, содержащегося в п. 3.1 ч. 1 ст. 201.1 127-ФЗ, имеет значение площадь нежилого помещения, а также предъявление требования участником долевого строительства — физическим лицом.

Фото: www.versia.ru

Исходя из этого Фонд делает вывод, что требование о передаче в натуральной форме нежилого помещения вправе заявлять только участники строительства — физические лица в отношении нежилых помещений площадью не более 7 кв. м. К правоотношениям, связанным с нежилыми помещениями площадью более указанной, применяются общие нормы 127-ФЗ о признании денежного требования обоснованным и о включении его в реестр требований кредиторов должника.

Фонд не наделен полномочиями по ведению реестра требований кредиторов, изменению очередности удовлетворения этих требований, выбору реестродержателей. Указанные решения принимаются конкурсным управляющим в соответствии с положениями 127-ФЗ.

Кроме того, Фонд сообщает, что он обладает правом (в том числе в случаях, когда он не является кредитором застройщика) обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом. Фонд наделен специальной правоспособностью инициировать процедуру несостоятельности застройщика.

Фото: www.sevnotariat.ru

Урегулирование обязательств застройщиков-банкротов перед участниками долевого строительства осуществляется посредством замещения застройщика-банкрота Фондом и передачи последнему имущества и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан, с целью удовлетворения требований граждан о передаче им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений некоммерческого назначения.

Фонд обращает внимание на то, что закон не обязывает его и региональные фонды исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, имеющих требования по предоставлению нежилых помещений коммерческого характера.

Другие публикации по теме:

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Фонд ЖКХ не может финансировать расселение из специализированного жилищного фонда

Фонд развития территорий: в восстановлении жилищных прав в РФ сегодня нуждаются более 111 тыс. дольщиков

Школы и детсады в Московской области достроят за счет Фонда развития территорий

Число новостроек-кандидатов в долгострои в России с начала года выросло почти вдвое

Решение об изменении предельного объема финансирования будет принимать правление Фонда развития территорий

Никита Стасишин (Минстрой): в ряде субъектов РФ наблюдаются задержки с вводом жилья

Обманутым дольщикам предложено выдавать жилищные сертификаты

Прокуроры смогут участвовать в процедуре банкротства застройщиков

Новый порядок финансирования мероприятий по восстановлению прав граждан

Константин Цицин назначен гендиректором объединенного Фонда развития территорий

Об этом «способе решения жилищного вопроса» «Известиям» сообщили члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, которые намерены внести соответствующий законопроект в нижнюю палату уже в весеннюю сессию.

Фото: www.beresta.by

По их словам, документ разработан парламентариями совместно с госкорпорацией ДОМ.РФ по поручению председателя «Единой России» Дмитрия Медведева с целью развития рынка наемного (арендного) жилья в стране.

Законопроект, представляющий собой внесение соответствующих поправок в Жилищный кодекс РФ, вводит понятие «наемный дом коммерческого использования» (НДКИ), а также определяет механизмы государственно-частного и муниципально-частного партнерства (ГМЧП) для их строительства, пояснил член профильного комитета Госдумы, руководитель рабочей группы президиума Генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков Александр Якубовский (на фото).

Фото: www.er.ru

Парламентарий рассказал об основных положениях предлагаемого закона. Они таковы: 

• инвестор, вложившийся в строительство наемного НДКИ, после ввода объекта в эксплуатацию передает в аренду помещения в доме гражданам, а публичный партнер в рамках ГМЧП выплачивает частному партнеру субсидию до согласованного сторонами уровня;

• часть помещений в НДКИ будут предоставляться работникам, в которых прежде всего нуждается соответствующий субъект РФ;

• не менее 20% общего количества квартир в таких домах должны сдаваться на льготных условиях, остальные — по рыночным ценам.

Фото: www.daraja.ru

«В России уже давно назрел запрос на создание рынка цивилизованной аренды жилья, когда будут защищены права всех сторон, а не так, как происходит сейчас, когда арендаторы жилья находятся на птичьих правах в снимаемой квартире», — так Якубовский обозначил актуальность введения новых правил на российском рынке аренды жилья.

Фото: www.sun6.com

Директор подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ Вероника Янушкевич (на фото) подчеркнула, что механизм ГМЧП дает два преимущества компаниям, вкладывающимся в проекты НДКИ: гарантированный возврат инвестиций в приемлемый для бизнеса срок и возможность привлекать банковское финансирование под залог прав в рамках соглашения.

Она также отметила, что НКДИ станут надежной альтернативой покупке жилья и покупке его в ипотеку для 40% россиян, для которых сегодня ИЖК неподъемно даже по нулевой ставке.

Фото: www.yandex.net

«Но и те, кто имеет возможность взять кредит, могут отдавать предпочтение аренде на разных жизненных этапах», — выразила уверенность эксперт и привела пилотные проекты ДОМ.РФ по аренде в Москве, которые заполнены, по ее оценке, на 98–99%.

Речь идет об арендных домах для частного найма, которые госкомпания выкупала у девелоперов, такие проекты есть в Москве, Воронеже, Приморском крае и Тюменской области, пояснила Янушкевич.

Фото: www.rbk.ru

Примечательно, что на фоне усложнения экономической ситуации и снижения доходов населения интерес к аренде жилья среди россиян стремительно растет. Об этом свидетельствуют, в частности, данные ЦИАН, согласно которым число запросов об аренде квартир в Москве за месяц (в период с начала февраля по начало марта) выросло на 41% — с 8,7 тыс. до 12,3 тыс. объявлений.

Фото: www.gazeta.ru

Напомним, что еще осенью 2021 года в Минстрое с целью развития рынка арендного жилья в РФ был подготовлен пакет законопроектов, нацеленных на стимулирование частных инвестиций в этот рынок, а также предусматривающих создание федеральной государственной информационной системы (платформы) по учету договоров найма жилых помещений.

Фото: www.newstartups.ru

По словам главы комиссии по вопросам индустрии стройматериалов и технологий общественного совета при Минстрое, президента ГК ОСНОВА Александра Ручьева (на фото), создание доходных домов — модель бизнеса, кардинально отличающаяся от строительства жилья, поскольку она подразумевает значительно более длительный срок окупаемости и возврата капитала.

В среднем это порядка 18—20 лет, уточнил директор по инвестициям ГК Гранель Андрей Носов. Между тем доходность от сдачи жилья составляет 5—7% годовых, это низкий уровень для застройщиков, считает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов (на фото ниже):

Фото: www.loft-apart.ru

Интерес девелоперов к этому сегменту возможен при большой доле участия государства в таких проектах и различного рода преференциях, полагает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев (на фото ниже).

Например, в качестве льгот были бы привлекательны комплексное выделение земельных участков на особых условиях и субсидированные ставки на проектное финансирование, уточнил он.

Фото: www.tilda.com

Появление новых механизмов финансирования, в частности ГЧП, действительно может дать импульс развитию направления, уверен Александр Ручьев, и если бизнесу предложат выгодные условия кредитования, интерес появится, считает девелопер.

При этом на данный сегмент могут распространить механизм концессий, отметил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.

Другие публикации по теме:

Рынок аренды жилья будет стимулироваться с помощью государственной цифровой платформы на основе механизма концессии

Почему уже невыгодно вкладываться в жилье с целью его последующей сдачи в аренду

ДОМ.РФ и Брусника возведут первый за Уралом арендный дом

Леонид Казинец (НОЗА): Рынок арендного жилья в России тормозит отсутствие механизмов, развивающих экономику в этой сфере