Анатолий Аксаков заявил, что застройщики «совсем обнаглели» и что «жизнь заставит их образумиться» и «продавать жилье по рыночной цене». В отличие от коллеги Сергей Пахомов полагает, что «застройщики сейчас не очень богатые люди». В то, что жилье подешевеет, он «не сильно верит», поскольку кроме маржинальности на цену влияет множество факторов, в том числе расходы на стройматериалы, зарплату строителей и пр. По его мнению, «надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену».

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

«Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится», — заявил журналистам председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков (на фото ниже).

«Пока застройщики не образумятся, а они образумятся, жизнь заставит продавать жилье по рыночной цене, а не по такой, по которой они хотят впаривать, такая ситуация будет», — резюмировал он.

Фото: rspp.ru

А вот у председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова (на фото ниже) другое отношение к тем, кто строит жилье для россиян. «Застройщики нам не враги, — сказал он в интервью порталу Всеостройке.рф. — Мы понимаем, что эта отрасль экономики важная и, так или иначе, миллионы человек в ней задействованы. Это очень важно. Забывать не надо. И в национальном валовом продукте они участвуют — цифра серьезная. Поэтому, конечно, отрасли никто рухнуть не даст».

Фото: duma.gov.ru

«Если посмотреть цену квадратного метра, то там только половина, 55%, это стройка, — уточнил парламентарий. — Остальное — сопутствующие вещи: дорогущие земельные участки, которые тоже подорожали, так как всем стали нужны. Они вчера были не нужны никому, а сегодня бешеные деньги стоят: для того, чтобы построить, его надо купить и заложить в квадратный метр. Дальше — подключение к сетям».

«Конечно, хотелось бы, чтобы квадратный метр стоил дешевле. Я в это не сильно верю, например, — заметил Сергей Пахомов и пояснил: — Если даже спрос остановится, вряд ли квадратный метр подешевеет, потому что есть стоимость кирпича или квадратного кубометра бетона и стоимость зарплаты каменщика или бетонщика. Из этого и складывается цена. Плюс есть маржинальность».

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

По его наблюдениям, «застройщики сейчас не очень богатые люди». «Время это ушло, — констатировал глава профильного комитета. — Да, было время. И нам, кстати, Центробанк частенько об этом напоминает, что было 3—5 лет, когда застройщики очень хорошо зарабатывали. Сейчас наша общая задача — сохранить отрасль. Поэтому, конечно, меры поддержки мы рассматриваем, разрабатываем».

«Нам надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену», — заключил Сергей Пахомов.

Фото: russia.ru

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин (на фото) на прошлой неделе выступил на открытом диалоге «100 вопросов о будущем России», который был посвящен результатам работы строительной отрасли. Он заявил, что себестоимость строительства многоквартирных домов растет быстрее, чем цены на жилье.

О ценах и себестоимости: 11:30—11:52 мин.

«Мы разложили, из чего состоит себестоимость, — рассказал правительственный чиновник и перечислил: — <…> Земля подорожала, стройматериалы подорожали, трудовые ресурсы подорожали, стоимость финансов подорожала, стоимость подключений подорожала».

Фото: пресс-служба ГК Самолет

Александр ПРЫГУНКОВ (на фото), управляющий партнер ГК Самолет (цитируется по РБК):

— Если говорить про тенденцию изменения цен и надежду на их снижение, то этого не будет. Есть минимальные корректировки в пределах погрешности 1% — 2%, что видно в статистике. Как правило, это связано с разным миксом предложений.

О ценах и себестоимости: с 00:45 мин.

Предпосылок к снижению цен не существует. Почему? Все мы понимаем, что в стране существует определенная нехватка рабочей силы. Стоимость рабочей силы, услуг подрядчиков и т. д. существенно растет. Есть инфляция, рост цен на строительные материалы, особенно там, где это связано с импортозамещением. Следовательно, себестоимость строительства увеличивается. Плюс ставки. Все это закладывается в себестоимость.

Портал ЕРЗ попросил экспертов и девелоперов высказаться на эту тему, в том числе привести конкретные цифры о росте цен на жилье в их проектах и динамику расходов.

Фото: erzrf.ru

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Компетенция Анатолия Аксакова — банки, которые за те же два года подняли ставки по кредитам застройщикам в три раза. Но банки глава профильного комитета не называет обнаглевшими и взвинтившими ставки.

Думаю, что для всех сторон будет полезной встреча Аксакова с застройщиками, особенно из регионов. Мы постараемся ее организовать в видеоформате в ближайшее время.

Фото предоставлено пресс-службой Лидер Групп

Надежда ИЛЬИНА (на фото), директор по развитию Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— Наша компания никогда не стремилась спекулировать на спросе. Поэтому стоимость квадратного метра всегда повышается планово и привязана исключительно к росту строительной готовности проектов.

В среднем она составляет не более 3% — 5%. Громкого обвала цен на рынке новостроек в 40% — 50%, который некоторые эксперты прогнозировали в 2023-м, а затем и в 2024 году, ждать не приходится. Таких условий бизнес-модели новых проектов просто не предполагают: рост цен на стройматериалы, рабочие руки тем более не способствуют подобной ситуации.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Полис

Дмитрий ШЕРГИН (на фото), генеральный директор ГК Полис, Санкт-Петербург:

— Если применительно к ценовой ситуации говорить о строящихся в Санкт-Петербурге жилых комплексах, то в нашей компании рост за два года составил 24,5%. Но тут надо делать поправку на индексацию стоимости по готовности. Если сравнить очередные запуски аналогичных проектов в разрезе стоимости «тогда и сейчас», то это порядка 20% — 23%. О кратном или необоснованном увеличении цены речи не идет.

При этом расходы девелоперов выросли значительно. На рынке наблюдается дефицит рабочей силы, зарплаты рабочих за два года проиндексировались в 1,5—2 раза. Обслуживание банковских кредитов выросло вместе с ключевой ставкой ЦБ и теперь составляет от 8% до 15% стоимости жилья. Земля в городе за последние годы значительно подорожала: если пять лет назад земельные участки продавались из расчета жилой нагрузки по цене 15 тыс. руб. — 20 тыс. руб. за 1 кв. м, то сейчас — 50 тыс. руб. — 100 тыс. руб. за 1 кв. м.

Если при этом сложить стоимость строительно-монтажных работ, административно-хозяйственного обслуживания и социальной нагрузки, то у нас уже получается минимум 185 тыс. руб. за 1 кв. м. И это для самого простого проекта на окраине города, а именно за столько сейчас можно найти самое недорогое жилье в Санкт-Петербурге.

Еще есть обязанность застройщиков строить машино-места в паркинге, себестоимость одного машино-места сейчас составляет около 1,5 млн руб., но продать его за эти деньги можно только в проектах класса «бизнес» и выше. В наших проектах комфорт-класса паркинг всегда продается в минус.

Поэтому цены на недвижимость снижаться не будут, если это и произойдет, то не больше 3% — 5% и только в тех проектах, где есть куда двигаться вниз. Скорее будет наоборот: высокая ключевая ставка стимулирует дальнейший рост цен.

ЖК Зеленый бульвар. Фото erzrf.ru

Пресс-служба СЗ Зеленый бульвар (Приморский край):

— Во Владивостоке цены на новостройки росли и, скорее всего, будут продолжать расти. Это связано с особенностями региона: здесь практически ничего не производят, а строительные материалы приходится ввозить из западной части России. Логистика и транспортные расходы занимают значительную долю себестоимости, и они, естественно, не самые низкие. Из местного производства в Приморье есть только щебень и бетон, все остальное — привозное, включая кирпич, который изготавливают в соседнем регионе. Строительные материалы не дешевеют, что также связано с транспортными расходами.

Расхожее мнение о высокой маржинальности застройщиков в данном случае не совсем справедливо. В реальности их прибыльность сравнительно низкая, так как основную выгоду получают банки через проценты с проектного финансирования.

Однако во Владивостоке есть свои преимущества. Здесь действует режим свободного порта, который предоставляет застройщикам нулевой налог на прибыль в течение пяти лет и другие преференции. Также существуют льготы на проектное финансирование.

Тем не менее снижение цен в условиях конкуренции возможно, но в текущей ситуации это вряд ли будет эффективным решением. Продажи у всех застройщиков стоят, и это связано не столько с ценами, сколько с условиями ипотечного кредитования: высокие ставки и значительный первоначальный взнос для многих людей делают покупку жилья недоступной. Даже если цены снизятся, это не решит проблему низкой покупательной способности.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: покупка жилья в России становится роскошью

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Эксперты: рост спроса на новостройки Подмосковья обеспечили акции застройщиков, начало делового сезона и дефицит лимитов по «Семейной ипотеке»

Эксперты: в октябре по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года количество сделок на рынке новостроек Московского региона упало на 46%

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

Эксперты: на рынке новостроек Москвы в октябре наблюдалась стагнация цен

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год

«Известия» опросили девелоперов по поводу ожиданий и прогнозов, связанных с развитием в 2025 году рынка жилищного строительства. Эксперты предсказывают снижение объема продаж квартир до 15%, уменьшение вывода на рынок новых объектов, нестабильность спроса, допускают слияние и поглощение компаний, стабилизацию и даже рост цен.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Вторая половина 2024 года была насыщена событиями, серьезно усложнившими ситуацию в строительной отрасли: отмена и корректировка ряда льготных ипотечных программ, нехватка лимитов, повышение Банком России ключевой ставки, подорожание кредитов для застройщиков.

В результате произошло охлаждение на первичном рынке жилья, в связи со снижением покупательной способности стал падать спрос на новостройки, отмечается некоторое снижение цен.

В конце года Минстрой разработал ряд мер по поддержке отрасли, в числе которых продление моратория на банкротство, компенсация затрат по кредитам и др.

Фото: vk.com/samolet_plus_business

Руководитель отдела аналитики ГК Самолет Олеся Дзюба (на фото) прогнозирует, что в 2025 году объем продаж снизится на 15% при сохранении активности спроса за счет программ государственного субсидирования, в частности «Семейной ипотеки», а также «Дальневосточной и Арктической» ипотек.

Она считает, что наибольшие объемы продаж придутся на крупные промышленные центры России. Девелоперы попытаются сохранить баланс, выводя на рынок меньшие объемы. Тем не менее представитель одного из ведущих застройщиков страны считает, что цены вырастут на 5% — 6% из-за повышения себестоимости строительства и роста финансовых расходов девелоперов.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото) предполагает усиление оттока клиентов с первичного рынка в начале 2025 года. По его мнению, велика вероятность, что ключевая ставка ЦБ уже вышла на плато.

«Об этом говорит сохранение показателя в декабре. Возможно, под давлением исполнительной власти ЦБ переключится на другие инструменты таргетирования инфляции, — аргументировал Голев свою точку зрения и добавил: — В результате уже в ближайшие месяцы может начаться процесс снижения ключевой ставки и восстановления покупательской активности».

Топ-менеджер девелоперской компании убежден, что ведущие застройщики страны обладают внушительным запасом прочности, который поможет избежать банкротств в 2025 году, однако он не исключает заключения сделок по слиянию и поглощению для диверсификации деятельности, пополнения земельного банка.

Фото: Key Capital

Гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото) согласна с тем, что слияния будут происходить, но не в связи с рекордным значением ключевой ставки ЦБ.

«Мы наблюдаем соответствующий процесс уже на протяжении двух лет, — заявила она и пояснила: — Крупные игроки стремятся к коллаборациям, так как сейчас в приоритете в сфере девелопмента — проекты комплексного развития территорий, которые ввиду существенного масштаба проще реализовывать совместными усилиями».

Гусева полагает, что в начале 2025 года рынок столкнется с определенной «ямой» потребительской активности, однако эта ситуация не будет долгосрочной.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

Сооснователь и совладелец Группы Родина Владимир Щекин (на фото) не ожидает в 2025 году резкого снижения объема ввода новых проектов. Он объяснил это длительностью девелоперского цикла: от начала работы над комплексом до момента покупки квартиры проходит около трех лет, то есть на рынок будут выходить проекты, находящиеся на высокой стадии готовности.

Щекин не видит оснований для снижения цен: стоимость квадратного метра на первичном рынке, по его мнению, останется на прежнем уровне или немного увеличится. Кроме того, при нестабильности экономики возможны слияния, поглощения, банкротства строительных компаний.

В этих условиях застройщики будут стимулировать спрос на жилье, применяя разнообразные инструменты. Девелопер подчеркнул, что для устойчивого роста спроса необходимо, чтобы макроэкономическая ситуация в стране была благоприятной.

Фото: m.vk.com/urban_awards

Как считает гендиректор проектов в сфере недвижимости URBAN Ольга Хасанова (на фото), «все зависит от того, с чем именно решит бороться правительство — с инфляцией или стагнацией».

При первом сценарии подъем цен будет минимальным, строительная активность продолжит замедляться, возрождение ипотеки сдвигается на неопределенный срок. При втором — квартиры подорожают, рынок заемных средств ждет оживление, а разрыв между уровнем цен и доходами населения увеличится.

В целом, считает эксперт, наблюдаемый кризис характеризуется полной непредсказуемостью. При этом цены на первичном и вторичном рынках начали выравниваться, что стало результатом замедления цен на новостройки и сокращения предложений на вторичном рынке.

Фото: пресс-служба Savils

Гендиректор и управляющий партнер Intermark Городская Недвижимость Дмитрий Халин (на фото) согласен с коллегами, что в 2025 году ситуация в строительной отрасли не будет простой.

«Экономика проектов сейчас достаточно сложная. Все дорожает: строительные материалы, инженерные системы, отделочные материалы, повышается оплата труда и т. д., — напомнил топ-менеджер, добавив: — И все это происходит в условиях очень высокой ставки по кредитам».

В таких условиях надо приложить титанические усилия, чтобы не только окупить проект, но и получить прибыль, без чего ни один здравомыслящий инвестор и девелопер реализовывать проект не будет.

Даже при стабилизации не стоит ожидать больших объемов строительства и масштабных проектов, выходящих на рынок, как это было ранее. Импульсом для роста цен на первичном рынке, по мнению Дмитрия Халина, может стать улучшение условий по приобретению недвижимости в рассрочку, «но на вторичном рынке такой импульс пока не просматривается».

Фото из личного архива И. Доброхотовой

Основатель БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирина Доброхотова (на фото) ожидает, что сложные условия конца 2024-го в строительной отрасли продлятся весь 2025 год, пока ЦБ не снизит ключевую ставку. Тем не менее в Москве и в городах, где представлено дорогое жилье, ситуация будет другой: чем дороже сегмент, тем меньше он зависит от ипотеки, тем выше доля продаж со стопроцентной оплатой и тем меньше падение спроса.

«Ситуация с ценами также будет отличаться в зависимости от сегмента, — уточнила эксперт и пояснила: — Уже сейчас в массовом сегменте мы наблюдаем некоторую стагнацию: с августа цены либо стоят на месте, либо точечно показывают небольшое снижение. При этом в дорогих сегментах мы по-прежнему видим рост».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что конъюнктура на рынке недвижимости в 2025 году будет зависеть от политики ЦБ, уровня ключевой ставки и государственных мер поддержки спроса.

«В настоящий момент можно с определенной уверенностью предполагать, что ключевая ставка и, соответственно, ипотечные кредиты в 2025 году останутся для многих потенциальных покупателей малодоступными, — отметил он и добавил: — Дальнейшая динамика рынка будет определяться совокупностью факторов, включая общую макроэкономическую ситуацию, уровень инфляции и доходы населения».

Рост цен на первичном рынке, считает эксперт, стимулируют существенная инфляция на строительные материалы, оборудование и услуги, дефицит рабочей силы, удорожание проектного финансирования и бридж-кредитов, участков и процедуры смены ВРИ (вида разрешенного использования) земли. Однако влияние этих факторов нивелируется высокой ключевой ставкой ЦБ, недоступными рыночными кредитами, отменой льготной ипотеки, что ведет к оттоку клиентов, особенно на рынке новостроек комфорт- и бизнес-классов.

«Исследования показывают, что клиентам психологически некомфортно оформлять ипотеку выше 16% годовых», — заметил Сырцов. Он допустил возможность снижения ключевой ставки ЦБ в 2025-м, но не до комфортных значений.

Фото: cian.ru

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото) заявил, что основной риск для отрасли в наступившем году заключается в росте стоимости заимствований, повышенной кредитной нагрузки на девелоперов и владельцев недвижимости.

«Результаты июля — ноября 2024-го подтверждают, что найти покупателей и при рыночной ставке 25% и выше, и при сильно урезанных льготных программах сложно, но можно, — сказал он, уточнив: — Тогда как финансовые модели многих компаний на такие внешние вводные не были рассчитаны».

Аналитик полагает, что поддержка спроса будет оказываться новыми управленческими вводными: о распространении «Семейной ипотеки» на вторичный рынок и о «безлимитном» характере выделения средств на нее на протяжении следующего года.

Позитивными факторами для рынка эксперт назвал сохраняющийся рост экономики и реальных доходов населения, высокое доверие к недвижимости как к инструменту сохранения накоплений, сильное строительное лобби, высокая прозрачность отрасли. Именно это, по мнению Попова, позволит государству оперативно отреагировать в случае увеличения вероятности кризисных проявлений.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: за квартал спрос на петербургские новостройки упал на треть, а рассрочек и акций от застройщиков стало больше

Эксперты: время рекордов для ипотеки прошло, но настоящая кредитная «зима» наступит в 2025 году

Эксперты: в 2025 году спрос на первичном рынке снизится на 20% — 25%

Эксперты: о долгосрочном спаде в строительстве говорить рано

Эксперт: в ближайшее время застройщики будут вынуждены сворачивать свой бизнес на рынке многоквартирного жилья

Эксперты: в ожидании просадки рынка из-за жесткой политики ЦБ управление застройщиками переходит от профильных девелоперов к финансистам

Эксперты: в нынешних условиях повышение или сохранение ключевой ставки ЦБ не имеет существенного значения для рынка недвижимости 

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

Минфин: рынок жилья практически полностью живет за счет госдотаций на льготную ипотеку

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках