Во вторник нижняя палата приняла в первом чтении проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

Законопроект, о котором ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, уточняет понятие «дом блокированной застройки» и вводит понятие «многоквартирный дом».

Как отмечают авторы законопроекта, целью его разработки является устранение правовой неопределенности, возникающей при разграничении домов блокированной застройки и многоквартирных домов, путем закрепления соответствующих понятий в Градостроительном и Жилищном кодексах.

Впрочем, если сама необходимость законодательного урегулирования обозначенной правовой неопределенности возражений ни у кого не вызывает, то с предлагаемый подходом часть экспертов не согласна.

Комитет Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству в своем заключении указал, что вводимое определение дома блокированной застройки не содержит указания на ограничение по этажности здания, а также не устанавливает территорию, на которую должен осуществляться выход из такого жилого дома (земельный участок или помещения общего пользования).

Фото: www.static.wixstatic.com

В отзыве Верховного Суда РФ указывается, что в новом определении дома блокированной застройки исключается один из важнейших квалифицирующих признаков блокированного жилого дома, предусматривающий расположение его на отдельном земельном участке.

Указание на наличие отдельного выхода не добавляет правовой определенности, поскольку не содержит необходимой конкретизации: отдельного от чего и ведущего куда.

Фото: www.news-factor.ru

Кроме того, исключается указание на то, что такой жилой дом предназначен для проживания одной семьи, что вызывает сомнение в возможности его дальнейшей эксплуатации как одного из объектов именно индивидуального, а не коллективного жилищного фонда.

При подготовке законопроекта к первому чтению было указано, что точечные поправки в переходных положениях, на основании которых собственникам блоков предоставляется право принять решение о разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, не достигнет заявленной разработчиками законопроекта цели, а, напротив, повлечет возникновение новых споров.

Фото: www.zagorod.ru

Поэтому было предложено комплексно подойти к законодательному регулирования отношений, возникающих при возведении и эксплуатации домов блокированной застройки (в частности, земельных, жилищно-коммунальных, регистрационных).

Исходя из этого, профильный комитет нижней палаты предложил подготовить список всех поправок до 08.12.2021.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Законодатели определят, что относится к домам блокированной застройки

При направлении проектной документации на экспертизу застройщик вправе выбрать перечень стандартов и СП обязательного применения

Дачную амнистию продлят до марта 2031 года

Президент дал важные поручения по ипотеке для ИЖС и инфраструктурным кредитам

Правительство не отказалось от идеи распространить механизм проектного финансирования на ИЖС, но сейчас для этого нет правовой базы

Понятие BIM-технологий включат в Градостроительный кодекс: комментарий эксперта

Под блокированными жилыми домами разрешат оформлять единый земельный участок

ДОМ.РФ: Индивидуальное жилищное строительство необходимо в законодательном порядке перевести на эскроу

Программу «Дальневосточный гектар» распространят на 18 регионов

Прием заявок на Всероссийский открытый конкурс типовых проектов ИЖС стартует в конце июня

Новые изменения в положениях о дачной амнистии

Банк России опубликовал информационно-аналитический материал «Обзор финансовой стабильности за II—III кварталы 2024 года». В нем, в частности, говорится о дисбалансах на рынке жилой недвижимости, снижении спроса на новостройки и рисках проектного финансирования.

Фото: cbr.ru

В документе отмечается, что в июле — сентябре после ажиотажного спроса трех предыдущих месяцев рынок вернулся к более сбалансированным показателям.

Рост ипотечного кредитования в III квартале по сравнению с тем же периодом 2023 года замедлился до 22%, выдачи сократились на 55%. По льготной ипотеке — на 48% и 67% соответственно.

Источники: ДОМ.РФ, Банк России

После окончания действия массовой программы на новостройки девелоперы и банки для поддержки спроса на первичном рынке активизировали совместные маркетинговые программы.

Наиболее популярными из них сегодня являются:

• схема со сниженной ставкой по ипотеке на льготный период (от 1 года до 8 лет);

• сниженная ставка на весь срок кредитования;

• траншевая ипотека;

• программы рассрочки от застройщика.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

По оценке ЦБ, подобные схемы несут риски для всех участников сделки.

Для покупателей: финансовые потери при необходимости продать квартиру на вторичном рынке, невозможность рефинансирования кредита, существенный рост платежей после завершения льготного периода.

Для банков: финансовые убытки в случае неспособности должника выплачивать ипотеку.

Для застройщиков: снижение маржинальности проектов.

Источник: Банк России

В качестве примера в обзоре представлено сравнение динамики платежей по двум программам: от девелопера с пониженной процентной ставкой на льготный период пять лет и по обычной рыночной ипотеке.

Эксперты напомнили, что ЦБ постоянно работает над мерами по минимизации подобных схем. Одной из них стало принятие Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который начнет действовать с 1 января 2025 года.

Фото: cbr.ru

На пресс-конференции, посвященной публикации «Обзора финансовой стабильности за II—III кварталы 2024 года» зампредседателя Банка России Филипп Габуния (на фото) сообщил, что для дальнейшего снижения рисков ЦБ в ближайшее время предложит новые меры регулирования по формированию резервов кредитных организаций.

Источник: Банк России

Авторы обзора также подчеркнули, что благодаря действию макропруденциальных надбавок и пересмотру Правительством РФ требований по льготным программам в июле — сентябре сократилась доля кредитов с предельной (более 80%) долговой нагрузкой.

На рынке новостроек она за год снизилась с 46% до 6%, на готовое жилье — с 47% до 13%.

Количество займов с низким первоначальным взносом (менее 20%) на первичном рынке уменьшилось с 59% до 2% от всего объема кредитования, на вторичном — с 45% до 21%.

Кроме того, ужесточение требований позволило банкам накопить макропруденциальный буфер капитала по жилищным займам в размере 264 млрд руб., или 1,4% от ипотечного портфеля.

Источники: Росстат, Домклик, Банк России

По данным Росстата, за два последних квартала средняя стоимость жилья в новостройках увеличилась на 4,7%, на «вторичке» — на 2,9%.

Источники: Росстат, Домклик, Банк России

В июле — сентябре рост цен на первичном рынке замедлился и составил 2,3%, а на вторичном — 1,0%. Тем не менее регулятор считает, что разрыв все равно остался высоким (порядка 54% — 57%).

Источники: ЕИСЖС, Банк России

В III квартале ЦБ зафиксировал снижение спроса на новостройки. За сентябрь продажи сократились до 2,5 млн кв. м, а новое предложение — до 3,6 млн кв. м.

При этом объем строительства за девять месяцев вырос с 106 млн кв. м до 118 млн кв. м, а запуск новых проектов увеличился на 8%, до 40 млн кв. м.

Источник: финансовая отчетность застройщиков по МСФО за 2018-й — I полугодие 2024 года

По итогам первой половины 2024-го застройщики продемонстрировали рост выручки в среднем на 23% за год, а крупнейшие девелоперы сохранили и высокий уровень рентабельности продаж по EBITDA — 26,5%.

Источник: Банк России

К октябрю сумма остатков средств на счетах эскроу выросла с начала года на 21% и составила 6,96 трлн руб.

Из-за падения спроса на строящееся жилье снижается наполняемость счетов эскроу, но, по мнению аналитиков, остается на приемлемом уровне. Покрытие задолженности авторы обзора оценили в 81%, что обеспечивает средневзвешенную ставку по проектному долгу на уровне 7,9% (6,9% на 01.07.2024).

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

В дальнейшем, по прогнозам регулятора, финансовые показатели застройщиков могут снизиться, но, поскольку компании смогли сформировать запас финансовой прочности, это поможет им в следующем году сохранить устойчивость.

Эксперты также отметили, что по мере замедления инфляции рыночные ипотечные программы будут становиться более доступными, что в итоге приведет к восстановлению спроса на рынке жилья и росту прибыли застройщиков.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты рассказали о возможных рисках рассрочек при покупке жилья

ЦБ: в III квартале объем проектного финансирования превысил 8,0 трлн руб.

Банк России получит право ограничивать выдачи рискованных ипотечных кредитов

Эльвира Набиуллина: Выход жилищного рынка из состояния перегрева — первый шаг к росту доступности жилья

Как введение макропруденциальных лимитов по ипотеке повлияет на рынок жилья: мнения экспертов

Депутаты поддержали законопроект о макропруденциальных лимитах для ипотеки

Эксперты: макропруденциальные новации регулятора выглядят как попытка довести запрет на кредит до крайности

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме кредитов сократилась с 18% до 8% (графики)