Сбербанк не планирует развивать ипотеку без первоначального взноса. Однако некоторые другие банки соответствующие программы развивают. 

В российском банковском сообществе отношение к ипотеке без первоначального взноса разное. В Сбербанке заявили, что не планируют развивать соответствующие программы. Мотивируют тем, что «такой кредит несет в себе повышенные для клиента и для банка риски, а также не замечен повышенный спрос на эту услугу», что объясняется высокими процентными ставками по данному виду кредитования.

Генеральный директор АИЖК Александр Плутник (на фото) считает ипотеку без первоначального взноса крайне опасной для рынка. По мнению АИЖК первоначальный взнос по ипотеке должен составлять не менее 20% от стоимости жилья.

Аналогичной позиции придерживается Минэкономразвития РФ. Разработанный ведомством законопроект устанавливает запрет на выдачу кредитов, в которых отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования ‎по ДДУ превышает 80%.

И все же ипотеку с нулевым первоначальным взносом выдают уже около десяти банков (Возрождение, Металлинвестбанк, СПМ, Сургутнефтегаз и др.). Правда, ставки по этим кредитам существенно выше, чем по ипотеке с первоначальным взносом (от 13% и выше), поскольку банки закладывают в них риски неплатежеспособности заемщика.

Раз продукт существует, значит, на него есть спрос. Насколько высок этот спрос? Какое число потенциальных покупателей жилья в новостройках интересуется и может заинтересоваться ипотечными программами без выплаты первоначального взноса? Каковы перспективы данного продукта в нашей стране? На эти вопросы по просьбе нашего портала отвечают эксперты.

Юрий ИЛЬИН, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью Группы ЛСР, г. Санкт-Петербург:

Ипотека сегодня является наиболее простым и доступным способом приобретения недвижимости. Отсутствие первоначального взноса, конечно, привлекает достаточно большое число потенциальных заемщиков. На первый взгляд, предложение выглядит очень заманчиво, но у него есть существенные минусы — как для кредитной организации, так и для самого покупателя жилья.

Как правило, «качество» таких клиентов довольно слабое. Соответственно, качество кредитного портфеля банка, выдающего ипотеку без первого взноса, будет ниже, а риски — выше, что, безусловно, скажется на стоимости заимствования. Кроме того, надо учитывать, что отсутствие первоначального взноса увеличивает и сумму кредита, а значит, и итоговую переплату по нему для самого клиента.

По нашему мнению, снижение ставки и увеличение срока кредитования — гораздо лучший вариант, нежели отсутствие первоначального взноса. Такие условия кредитования однозначно будут пользоваться спросом и иметь положительный эффект на рынок в целом.

Антон ВОРОБЬЕВ, генеральный директор ГК «ЕДИНСТВО», г. Рязань:

На сегодняшний день в ГК «ЕДИНСТВО» фиксируется увеличение спроса на ипотеку без первоначального взноса. Если в 2016 году случаи обращения клиентов за такого рода кредитным продуктом были единичны, то сейчас этот продукт востребован в 5-10% случаев получения ипотеки. То есть ежемесячно только по нашей компании речь идет о 5—10 сделках. При этом спрос постоянно растет.

Мы считаем, что данный продукт в современных экономических условиях является очень востребованным. Он позволяет людям, не имеющим возможности накопить на первоначальный взнос, но способным «нести бремя» ипотечных платежей, планировать приобретение жилья, стимулируя тем самым не только строительную отрасль, но и банковский сектор экономики.

Позиция Минэкономразвития РФ, на наш взгляд, крайне негативно скажется на стимулировании ипотечного кредитования, т.к. на смену банкам вернется субсидирование самими застройщиками первоначального взноса.

Лейсан КАРИМОВА, начальник отдела Управления корпоративных коммуникаций Дирекции стратегического развития и корпоративных коммуникаций ПАО «АК БАРС» БАНК:

В настоящий момент «АК БАРС» Банк не рассматривает кредитование физических лиц в рамках ипотечного кредитования без первоначального взноса.

Банк предлагает для своих клиентов лояльные условия в качестве первоначального взноса от 10%. Также возможно внесение первоначального взноса средствами материнского капитала.

Людмила ПОДКОПАЕВА, руководитель отдела недвижимости АО «ДСК», г. Воронеж:

— Согласно нашей статистике, при первичном обращении почти 20% потенциальных покупателей интересуются программой «ипотека без первоначального взноса».  Основная причина такого интереса заключается в том, что не все граждане способны накопить средства на первоначальный взнос: в России многие просто не умеют этого делать. Принимая условия данной программы, покупатель понимает, что у него появились обязательства, которые необходимо исполнять, и мобилизует свои усилия. Ведь теперь у него есть цель, мечта.

Это первое объяснение. Второе — такая ипотека может привлечь «инвесторов», то есть людей, которые не готовы вкладывать даже имеющиеся у них деньги в квартиру, но, купив ее без первоначального взноса, могут сдавать это жилье в аренду. Причем остаток дополняется за счет собственных средств, на перспективу — например для подрастающих детей. И это хорошее вложение денег.

В третьих, денежные средства просто могут быть размещены на депозите, и, поскольку моратория на досрочное погашение нет практически ни у одного банка, можно потом погасить сразу определенную сумму и снизить либо ежемесячный платеж, либо срок кредитования.

Плюсов много, единственный минус — ставка банков, которая разительно отличается от действующих ставок в плане увеличения. Да, риски существуют, но есть абсолютно добросовестные покупатели, заинтересованные в данной программе, и их нельзя списывать со счетов.

Исследование «Метриум Групп» показало, что ипотеку без первоначального взноса на сегодняшний день можно оформить ровно в половине жилых комплексов на первичном рынке присоединенных к Москве территорий. В настоящий момент «нулевую ипотеку» можно взять в 20 новостройках, реализуемых на территории Новой Москвы — эта ровно 50% от общего количества новостроек на локальном первичном рынке.

В новостройках Новой Москвы в сегменте ипотеки без первоначального взноса сегодня активны три банка. «Металлинвестбанк» обслуживает 11 из 20 новостроек, в которых предлагается данный продукт. У банка «Возрождение» 9 проектов и 7 — у «СМП Банка». В ряде проектов также предлагается «нулевая ипотека» от таких игроков, как «Райффайзенбанк», «Открытие», «Транскапиталбанк» и «Сбербанк». Правда, это будут либо индивидуальные программы, разработанные под конкретный жилой комплекс, либо под вывеской «ипотека без первоначального взноса» скрывается возможность использования вместо собственных средств материнского капитала.

Ставки по ипотеке без первоначального взноса начинаются от 12,95% годовых. При этом приобрести жилье на данных условиях можно только в проектах ГК ПИК в рамках совместной акции с банком «Возрождение». Для всех остальных партнеров этой кредитной организации базовая ставка составит 13% годовых. В «Металлинвестбанке» и «СМП Банке» обслуживание кредита обойдется в 14% годовых. Однако нужно учитывать, что размер ставки может быть увеличен в процессе андеррайтинга клиента или при его отказе от страхования и других дополнительных услуг.

В ходе исследования специалисты «Метриум Групп» рассчитали размер ежемесячного платежа для самых доступных по цене квартир в каждом из проектов Новой Москвы, предлагающем ипотеку без первоначального взноса. Срок кредита был установлен на уровне 15 лет, что соответствует среднему периоду действия ипотечных договоров согласно данным Банка России. А в качестве процентной ставки были использованы базовые параметры банков-партнеров по каждой из новостроек.

В рейтинге жилых комплексов Новой Москвы с самыми низкими ежемесячными платежами по «нулевой ипотеке» в лидерах оказались одновременно три проекта, обслуживание кредита в которых обойдется примерно в одну и ту же сумму. Это ЖК «Андерсен», где за 26,5 тыс. руб. в месяц можно купить студию площадью 25 кв. м (1,99 млн руб.), ЖК «Москвичка», в котором ежемесячный платеж за студию площадью 19,78 кв. м (2 млн руб.) составит 26,6 тыс. руб., и ЖК «Баркли Медовая Долина»: 26,8 тыс. руб. в месяц при площади 20,4 кв. м (2,01 млн руб.).

Топ-10 ЖК «старой» Москвы с минимальным ежемесячным платежом по «нулевой ипотеке»

Источник: «Метриум Групп»

Из первой десятки новостроек только два проекта будут сданы в текущем году. Срок ввода по остальным жилым комплексам подойдет только в 2018—2019 годах. Однако сегодня можно приобрести квартиру в Новой Москве без первоначального взноса по ипотеке и в полностью готовых домах с оформленным разрешением на ввод в эксплуатацию. Всего подобных объектов на локальном рынке 6.

Топ-5 ЖК Новой Москвы с минимальным ежемесячным платежом по «нулевой ипотеке» за готовую квартиру

Источник: «Метриум Групп»

В Новомосковском и Троицком округах «нулевую ипотеку» на жилье с отделкой сегодня можно получить в 9 новостройках. Наиболее доступной из них является ЖК «Баркли Медовая Долина», где за 26,8 тыс. руб. в месяц можно приобрести студию с отделкой площадью 20,4 кв. м (2,01 млн руб.). В остальных проектах минимальный ежемесячный платеж будет значительно выше.

Топ-5 ЖК Новой Москвы с минимальным ежемесячным платежом по «нулевой ипотеке» за квартиру с отделкой

Источник: «Метриум Групп»

Фото: www.elitnoe.ru

«Рынок недвижимости Новой Москвы сегодня является своеобразной прослойкой между Подмосковным и старомосковским рынками, — резюмирует Мария Литинецкая (на фото), управляющий партнер компании «Метриум Групп». — Поэтому и размеры ежемесячных платежей по ипотеке без первоначального взноса в ТиНАО находятся где-то посередине. Так, для Подмосковья минимальный показатель составляет сегодня 17,3 тыс. руб. в месяц, а для «старой» Москвы — 37,5 тыс. руб. в месяц. Новая Москва находится почти в центре этого диапазона: 26,5 тыс. руб. в месяц».

Верховный Суд РФ определением №303-ЭС24-16745 от 05.02.2025 отменил решения нижестоящих судов, указав, что, несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, суд не принял мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

В суде рассматривался спор по иску администрации города Южно-Сахалинска (заявитель) к АО «Сахалин-Инжиниринг» (ответчик) об обязании в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению выявленных недостатков в построенном многоквартирном доме (МКД).

Согласно материалам дела, в марте 2017 года между заказчиком и ответчиком было заключено 12 муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир). По условиям контрактов жилые помещения предназначались для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

По актам приема-передачи в марте 2017 года спорные квартиры приняты администрацией от общества без замечаний и возражений. При этом в актах указано, что квартиры переданы в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроены, отвечают санитарным и техническим требованиям, существовавшим на день подписания актов.

В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений администрация обратилась в экспертную организацию по вопросу проведения строительно-технической экспертизы МКД. В результате проведенной внесудебной экспертизы было установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ и МКД не в полной мере соответствует проектной документации и требованиям технических регламентов в области безопасности строительства.

В экспертном заключении также указано, что МКД не отвечают требованиям безопасных для здоровья человека условий по таким показателям, как качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. При этом все выявленные недостатки являлись устранимыми, и эксперт предложил выполнить мероприятия по их устранению.

Полагая, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства, предусмотренные контрактами, администрация обратилась в арбитражный суд.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

При рассмотрении дела по ходатайству администрации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручили другой экспертной организации.

Согласно заключению эксперта от июня 2021 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества, по отдельным показателям не соответствуют требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Эксперт также отметил, что имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований. При этом уточнялось, что выявленные несоответствия не являются явными и не могли быть обнаружены без специальных познаний.

При рассмотрении дела по ходатайству общества была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов, представленному в суд в ноябре 2022 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД, соответствуют требованиям проектно-сметной документации, технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Жилые помещения являются безопасными для жизни и здоровья.

Эксперты также отметили, что имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные их неправильным использованием. В частности, некорректная работа системы вентиляции в вентилируемых помещениях вызвана демонтажем вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий нанимателями жилых помещений. Кроме того, имеется причинно-следственная связь между недостатком общего имущества МКД и недостатком жилых помещений: наличие локальных холодных участков конструкций в местах сопряжения, однако данный недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным естественной осадкой дома.

Таким образом, администрация, основываясь на выводах внесудебного экспертного заключения и заключения первоначальной судебной экспертизы, указывала на наличие строительных недостатков МКД. В свою очередь АО «Сахалин-Инжиниринг», руководствуясь выводами повторной судебной экспертизы, настаивало на эксплуатационном характере выявленных недостатков.

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации, суды учли заключение повторной судебной экспертизы, признав его надлежащим доказательством по делу, как и пояснения экспертов, проводивших экспертизы.

Отклоняя заключение первоначальной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел нарушений в процедуре ее проведения, не поставил под сомнение кандидатуру эксперта. При этом было указано, что заключение исполнено формально, является поверхностным, не содержит и не подтверждает обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Делая вывод о том, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика после передачи квартир, а в ходе длительной эксплуатации МКД, суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался заключением повторной экспертизы.

По мнению судов, в данном случае недостатки возникли не по вине ответчика, а в результате неправильной и длительной эксплуатации жилых помещений и мест общего пользования самими жильцами, а также ненадлежащего оказания услуг управляющей организацией по содержанию общедомового имущества, что нашло подтверждение в результате проведенных по делу экспертиз. Заключение первоначальной судебной экспертизы не принято судами как относимое и допустимое доказательство.

При этом суды отклонили ходатайство администрации о назначении повторной судебной экспертизы, поддержанное прокуратурой.

Верховный Суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов, указав, что при рассмотрении дела в отношении поставленных вопросов было получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная судебные экспертизы), которые содержат явно противоположные выводы.

Основанием для назначения повторной экспертизы явилось то, что ранее проведенная по делу экспертиза, подтвердившая некачественное выполнение строительных работ, имела существенные недостатки, которые вызывали сомнения в обоснованности заключения эксперта и не позволяли с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством.

Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.

Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на МКД не представлялась, обществом была представлена только исполнительная документация, касающаяся устройства системы вентиляции дома. При этом вывод о соответствии жилых помещений и общего имущества МКД проектно-сметной документации сделан экспертами исходя из наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также информации о техническом состоянии квартир.

Таким образом, в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на МКД, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения, подчеркнули в Верховном Суде.

При этом было указано, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках данного дела, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях дальнейшей оценки представленных доказательств.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Кроме того, судами оставлено без внимания то обстоятельство, что в материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в отношении МКД по уголовному делу. Данное уголовное дело находится в производстве следственного отдела по городу Южно-Сахалинску областного управления Следственного комитета РФ и возбуждено по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ, по факту ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей со стороны должностных лиц администрации, выразившихся в длительном неустранении выявленных многочисленных несоответствий санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам в жилых помещениях, предоставленных по договорам специализированного социального найма детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей.

Однако суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали указанные обстоятельства и доказательства, не дали им надлежащей правовой оценки. Суд округа указанные нарушения не устранил.

Верховный Суд указал, что как продавец АО «Сахалин-Инжиниринг» обязано передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как застройщик общество гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных технической документацией, строительными нормами и правилами. Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Верховный Cуд поддержал муниципалитет, отказавший застройщику в выдаче разрешения на строительство из-за отсутствия технических условий

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Верховный Суд: условия ДДУ, сокращающие гарантийный срок работ по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры, ничтожны

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ

Эксперт: самые дорогие недоделки — кривизна стен, проблемы с окнами и электрикой

Статьи КоАП об ответственности властей за требование неустановленных законом документов предложено уточнить 

Конституционный Суд обязал законодателя устранить неопределенность в вопросе продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота

Мосгосэкспертизу уполномочили на проведение судебной строительно-технической экспертизы самостроев