По итогам I-го Ежегодного градостроительного конкурса жилых комплексов-новостроек ТОП ЖК лучшей новостройкой Республики Крым признан ЖК Альфа от Гринвуд Девелопмент. Директор по маркетингу и продажам застройщика Ирина Изотова рассказала о проекте подробнее.

— Ирина, для Вас победа ЖК Альфа в Премии ТОП ЖК была ожидаемой?

— ЖК Альфа – флагманский проект для нашей компании и абсолютно новаторский для города в части многих проектных решений, уникальный в позиционировании на рынке региона, отличающийся особой идеологией и эстетикой. Мы не предполагали победу в столь авторитетном конкурсе, но сами для себя с первых дней работы над проектом знали – он лучший!

— Расскажите подробнее об истоках проекта.

— Истоком стало предложение аренды земли в самом «кошерном» месте города. Сразу стало понятно, что украшать эту локацию можно только взвешенным, тщательно продуманным продуктом. Ряд ограничений был, но за несколько лет работы над проектом все решилось в пользу корректной новостройки. «Украсить и не навредить» – стало нашим принципом в интеграции Альфы в окружающую среду.

— В чем основная концепция проекта и кто был его разработчиком?

— ЖК Альфа – первый проект бизнес-класса в Симферополе. Не по названию сегмента, а по сути ответа на потребительские запросы целевой аудитории. Все, что ожидал опытный, искушенный и платежеспособный покупатель от современной новостройки высокого класса и легло в основу концепции: премиальная локация, безопасность, европейская эстетика и многое другое.

Техзадание на проект разрабатывали специалисты компании, опираясь на многолетний продуктовый опыт наших новостроек и достойных примеров других участников отрасли.

У «Альфы» поразительная динамика по многим параметрам – она действительно сотрясла местный рынок новостроек как «иной» продукт жилья, она еще и затребовала от рынка труда специалистов иного качества, чтобы реализовать все задуманное.

— Что можете сказать об архитектурных решениях, фасадах?

— Когда в концепцию были сложены продуктовые характеристики будущего комплекса, наступил самый захватывающий этап – выбор архитектурной идеи, эстетики и стиля. Путем многолетних поисков мы обрели внешний вид Альфы. Архитектурные решения и фасады – это рациональные вещи, которые не сложно описать как технологии и материалы. Куда сложнее и важнее передать то впечатление, которое они производят. И когда нам представили настоящую редакцию архитектуры – мы все, кто принимал решение об облике комплекса, сказали: «Вау»!

— На Ваш взгляд, какие самые главные преимущества ЖК Альфа?

— Если говорить о главном преимуществе «Альфы», то оно (исключительно на мой взгляд – а я лицо предвзятое) в атмосфере инновационного лидерства, в стремлении к успеху, в готовности к вызовам и к риску, которые объединяют Альфу с ядром ее целевой аудитории. Грамотное позиционирование, стратегически выстроенная коммуникация, способная эффективно донести смысл рациональных характеристик сквозь вдохновляющую к приобретению эмоцию – вот что сделало Альфу магнитом для покупателя. Альфа стала модной!

— Как Вы оцениваете транспортную доступность жилого комплекса?

— Улица Воровского – качественная транспортная магистраль средней степени загрузки даже в пиковые часы. Альфа расположена на красной линии, проезд к комплексу простой и понятный.

— Еще одна важная группа критериев – обеспеченность парковочными местами? Какие условия созданы в жилом комплексе Альфа для удобства автомобилистов?

— В двухуровневом стилобате, опоясывающем жилые башни, расположены парковочные места. В будущих секция проектом предусмотрена станция зарядки для электромобилей внутри паркинга.

— Обеспеченность социальной инфраструктурой становится все более веским критерием у потребителей. Как в жилом комплексе Альфа обстоят дела с этим?

— Альфа интегрирована в благополучный, исторически престижный микрорайон города. Вся социальная инфраструктура – сложившаяся и с хорошей репутацией. Объемы Альфы не требовали создания внутренней социальной инфраструктуры.

— Расскажите о том, как обустроено дворовое пространство.

— Внутреннее пространство комплекса подчиненно стандартам бизнес-класса. Площадки для отдыха и досуга выполнены в европейских стилистике и эргономике – вы не встретите во дворе традиционных песочниц и горок для детворы. Но оборудование этих зон позволит с интересом проводить на них время и детворе, и их молодым родителям. Земельный участок «Альфы» граничит с городской набережной реки Салгир. Сюда проектом будут вынесены зоны воркаута, барбекю, детские площадки, которые будут доступны не только жителям комплекса, но и всем горожанам.

— Какие виды досуга предусмотрены для новоселов жилого комплекса Альфа? Объекты спорта, парковые зоны?

— Вся набережная реки – самая уютная и популярная в городе парковая зона, которую Гринвуд дополнит спортивным и другим оборудованием. В башне Терция нашего комплекса проектом предусмотрено порядка 2000 м² для современного спорткомплекса: тренажерный зал, фитнес и йога на открытой террасе с видом на реку – этот лот еще не обрел своих владельцев и мы будем рады тем инвесторам, которые разделят наше стремление обогатить досуг горожан спортивной инфраструктурой самого высокого класса!

— Что можете сказать про внутренние инженерные системы?

— В оснащении комплекса используются самые передовые технологии, материалы и оборудование всех систем от авторитетных изготовителей и поставщиков: лифты KLEEMAN, радиаторы отопления VOGEL&NOOT, трубопровод REHAU, освещение фасадов и территории DENKRISER. Инновационным в плане комфорта и безопасности жизнеобеспечения мы видели установку автоматизированной системы диспетчеризации для контроля и предотвращения аварийных ситуаций, когда очаг проблемы моментально устанавливается, купируется и устраняется. Эта система заметно упрощает действия сервисной коммунальной компании и гарантирует спокойствие жителей домов.

— Насколько жилой комплекс Альфа удобен для собаководов?

— В виду парковой локации, позволяющей полноценный активный выгул питомцев, Альфу охотно выбирали владельцы домашних животных. А из фирменных фишек Альфы в этой связи – оборудованные мойки для лапок перед входом в каждую секцию комплекса.

— А для семей с маленькими детьми?

— Справедливо будет признать, что для маленьких жителей Альфа станет удобной только после своего полного возведения, когда благоустройство и дворовой части, и набережной буду выполнены целиком и в соответствии с концептуальными задумками проекта. Тогда в распоряжении детворы будут самые современные досуговые площадки, как с традиционным набором активностей (горки, песочницы и качели), так и с модными геопластическими элементами ландшафта. Сейчас, пока «живет» только одна секция, а остальные строятся, огороженные забором, родители с малышами прогуливаются на муниципальных площадках микрорайона.

— А для пожилых людей, лиц с ограниченными возможностями созданы условия комфортного проживания?

— Правильная организация доступа к жилью, отсутствие лишних барьеров для передвижения, широкие холлы и въезд в лифт, консьерж и охрана, готовые прийти на помощь человеку в затруднительной ситуации – нормальная забота об интересах всех жильцов, потому что заболеть или состариться может каждый новосел.

— А что касается планировок жилого комплекса? Какова минимальная и максимальная площадь квартир?

— Альфа проектировалась еще в украинском Крыму и изначально предполагала свободные планировки, как соответствующий классу формат. В первой секции этот тип продукта был успешно реализован. Все последующие секции, возводимые в условиях 214-ФЗ, имеют уже заданные параметры планировки. Опираясь на опыт индивидуальных пожеланий покупателей в первой секции, наши дизайнеры выбрали самые востребованные, порою творчески выстраданные типы планировок, и определили их как базовые. Проект от этого только выиграл, потому что все узлы были оптимизированы, мы смогли отказаться от лишних стояков, сохранив только те, что оказались полезны. Метраж квартир (от 47м²), их композиция на этаже, видовые характеристики, обусловленные посадкой зданий и внешним контекстом – все это в наборе не оставило в проекте малоликвидных лотов. А уж квартиры с террасами или патио – так вообще в «топе» продаж, не смотря на существенное отличие в цене от типовых собратьев.

— Лоджии насколько просторные, стеклите, утепляете?

— Симферополь – город южный, большую часть года – весьма солнечный. Казалось, балконы или лоджии по определению быть должны. Но архитектура зданий накладных ограждений не предполагала – балконы исключались. Зонирование внутри квартир и ширина оконных проемов оставляли возможность организации лоджий по запросу покупателя. На практике – только 10% квартир обрели выгороженное неотапливаемое пространство к моменту ввода в эксплуатацию. Все истинные любители свежего воздуха предпочли квартиры с роскошными террасами или патио.

— Учитывая категорию «бизнес», большинство квартир имеют хорошие видовые характеристики.

— Таких, пожалуй 80% лотов. 10% лотов (премиальные квартиры с террасами) – исключительно видовые в самых живописных ракурсах. Еще 10% – на самых низких этажах смотрят либо в благоустроенный двор, либо в верхушки вековых парковых деревьев, что тоже находит своих покупателей.

— А как все перечисленное отразилось на стоимости «квадрата»?

— Безусловно, концептуальные и продуктовые характеристики обеспечили проекту заметную добавочную стоимость – квадратный метр в Альфе складывался дороже, чем в среднем по рынку. Но в своем классе, который благодаря Альфе только начал формироваться в городе на момент старта наших продаж, комплекс был абсолютно конкурентоспособным: нам удалось вычленить баланс между относительно невысокой ценой комфорт-класса и порой явно завышенной ценой на редкие предложения жилья престижного уровня. Сейчас квадратный метр в строящейся секции ЖК Альфа стоит на 40-50% дороже, чем в популярном массовом «комфорте», но на 15-20% меньше, чем в редких пока для нашего города новостройках класса «бизнес».

— Кто Ваши банки-партнеры? Используете ли проектное финансирование?

— В нашем регионе работают три банка, предоставляющих ипотеку на покупку строящегося жилья в Крыму. Мы работаем со всеми: РНКБ, Акционерный банк РОССИЯ и Генбанк. Проектное финансирование планируем использовать на строительство будущих секций проекта, которое начнется в 2021 году.

— Подпадает ли жилой комплекс Альфа под программы льготной ипотеки?

— Здорово, что попадает под эти программы, особенно после увеличения граничного размера кредита до 6 миллионов рублей – минимальная цена жилья в Альфе начинается от 4,7 миллионов.

— Квартиры в жилом комплексе Альфа могут быть приобретены онлайн? И если да, как проходит этот процесс?

— Познакомиться с комплексом, посмотреть видеоэкскурсию, получить ответы на ключевые вопросы, в итоге выбрать и забронировать квартиру покупатель сможет удаленно, стоит только связаться с отделом продаж по удобному для него каналу. Но получить на руки зарегистрированный ДДУ, избежав офлайн телодвижений не сможет. Изменение реальности в связи с новыми угрозами настойчиво диктует необходимость применения инструментов со 100% самоизоляцией, но на практике мы еще не «нащупали» вот эту технологию абсолютно бесконтактной продажи. Все равно есть моменты, требующие физического участия человека. И главным из них остается визит на объект перед покупкой.

— Поделитесь Вашими впечатлениями от участия в премии ТОП ЖК.

— За более чем десятилетнюю историю нашей компании, это вторая отраслевая (потому значимая и авторитетная для нас) премия российского рынка, которую мы получаем за создаваемый продукт – за смысл нашей деятельности! Первой была награда за «Лучший региональный комплекс комфорт-класса», который получил наш ЖК Бавария в 2014 году на Выставке недвижимости в Гостином Дворе в Москве – мы дорожили и гордились этим признанием сквозь весь цикл работ над этим проектом. Сейчас Бавария «живет» своей «готовой» жизнью уже четвертый год и остается одним из самых уютных и благоустроенных комплексов в нашем городе.

Помимо самых ценных – отраслевых – есть немало премий, дипломов и других наград, которыми в разное время была отмечена деятельность Гринвуд Девелопмент.

Впечатления от участия в Премии ТОП ЖК оказались самыми добрыми и долгими. Во-первых, участие в конкурсе не требовало массы действий, чтобы попасть в номинанты – несколько комментариев, набор фото, заполненные формы. Пока мы занимались своим делом и строили победоносную Альфу – организаторы и жюри занимались своим, никоим образом не отвлекая нас. Когда нас удостоили высокого признания – организаторы спокойно уважительно уведомили об этом, предоставив нам все материалы. Победный знак из таких рук – действительно «орден на грудь» нашей прекрасной Альфы!

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

Фото: vk.com

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

Фото: urbanus.ru

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

Фото: vk.com

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать