По мнению аналитиков, апрель на рынке новостроек массового сегмента выдался спокойным: на рынок вышел лишь один новый проект. Объем предложения и средняя цена почти не изменилась. Однако с учетом введения проектного финансирования прогнозируемый рост цен может достигать 10%, полагают эксперты.

Фото: www.snip1.ru

По данным аналитиков компании «Метриум» на московском рынке новостроек массового сегмента объем предложения в апреле сократился на 2,2%, составив около 16 395 квартир (953,6 тыс. кв. м), что на 2% меньше по реализуемой площади.

Почти треть объема всего предложения представлена в ЮВАО (29,9%), доля которого за месяц выросла на 3,7 п.п. за счет выхода нового объема лотов в реализуемых комплексах. На втором месте ЮАО (16,2%; -0,3 п.п.). Замыкает тройку лидеров заметно теряющий позиции СВАО (15,3%; -2,2 п.п.).

Доля предложения в домах на начальной стадии строительной готовности составила 18,3%, уменьшившись на 15,9 п.п. из-за перехода объектов на следующий этап. Согласно данным аналитиков «Метриум», наибольшая часть лотов представлена в зданиях, в которых ведется монтаж этажей (50,3%; +13,2 п.п.). На корпуса на этапе отделочных работ приходится 18,4% предложения (+1,4 п.п.). Оставшаяся часть лотов реализовывается в домах, которые уже введены в эксплуатацию (13%; +1,3 п.п.).Если рассматривать структуру предложения новостроек массового сегмента исходя из стадии строительной готовности, то здесь ситуация по итогам апреля следующая. 

Структура предложения в массовом сегменте по стадии
строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типологии лидируют двухкомнатные квартиры — 40,5% (-0,5 п.п.). На однокомнатные лоты приходится 31,3% (+0,2 п.п.), трехкомнатные занимают пятую часть рынка (20%; +0,6 п.п.). Значительно меньше в экспозиции студий (6,0%; -0,3 п.п.) и многокомнатных квартир (2,2%; 0,0 п.п.).

Структура предложения в массовом сегменте по типу квартир
(внешний круг – апрель 2019 г., внутренний круг — март 2019 г.)

Источник: «Метриум»

Средняя цена квартир массового сегмента на рынке новостроек г. Москвы за месяц почти не изменилась, составив по итогам апреля 166 010 руб. за 1 кв. м (+0,2%).

Средняя цена в новостройках массового сегмента в разрезе
округов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

«Апрель 2019 года выдался спокойным месяцем на первичном рынке жилья массового сегмента Москвы, — комментирует итоги мониторинга управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая (на фото). — Объем предложения закономерно снизился — до 16,4 тыс. квартир (на 2,2%)».

«Средняя цена квадратного метра практически не изменилась по сравнению с предыдущим месяцем (166 010 руб.), прирост составил всего 0,2%. Тем не менее в годовом выражении разница существенная — 9,8%: год назад квадратный метр в среднем стоил 151 130 руб. Средний бюджет предложения вырос в апреле чуть больше — на 0,4%, причем за счет студий и однокомнатных квартир. Стоимость остальных типологий в среднем снизилась», — резюмировала эксперт.

По данным департамента аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки», совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы по итогам апреля составил 2 539 тыс. кв. м (без учета элитных объектов). По сравнению с мартом зафиксирован незначительный прирост объемов предложения на уровне +0,4%.

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

В апреле рынок пополнился всего одним новым проектом. Кроме того, за этот период начались продажи в 5 новых корпусах текущих проектов, а в ряде реализуемых корпусов на продажу были выведены новые объемы квартир.

Фото: www.cdn.cian.site

«Несмотря на пополнение объемов предложения за счет выхода новых проектов и корпусов в уже реализуемых объектах, на фоне стабильного спроса со стороны покупателей продолжается вымывание объемов, – отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина (на фото). — Так, по итогам апреля общее количество квартир в реализации не изменилось и составило 39,5 тыс. штук».

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

Структура предложения по классам жилья в апреле выглядела так: доля предложения в сегменте бизнес-класса не изменилась и составила 43,9%. Доля комфорт класса снизилась на 0,7 п.п. (до 50,5%). Доля эконом-класса выросла на 0,7% (до 5,6%).

По итогам апреля средневзвешенная цена на первичном рынке Старой Москвы составила 207,7 тыс. руб., что на 0,6% больше, чем месяцем ранее. По сравнению же с показателями апреля 2018 года средневзвешенная цена выросла на 3,2%.

В эконом-классе цены по сравнению с мартом выросли на 0,5%, составив 136,7 тыс. руб. за 1 кв. м, в комфорт классе они увеличились на 0,4% (168,5 тыс. руб.), в бизнес-классе также зафиксирован небольшой прирост средней стоимости — на 0,8%, до 248,5 тыс. руб.

В зависимости от округа динамика средневзвешенной цены была разнонаправленной. Максимальный рост пришелся на ЮЗАО (+1,7%), а наибольшее снижение — на СВАО (-1,2%).

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

Тройка наиболее дорогих округов по итогам апреля осталась прежней: ЦАО (570,0 тыс. руб./ кв. м), ЗАО (255,9 тыс. руб./кв. м), САО (242,2 тыс. р./кв. м). Наиболее доступными округами в апреле остались ЗелАО (125,6 тыс. руб./ кв. м) и ЮВАО (162,1 тыс. руб./ кв. м).

«В апреле на рынке новостроек Старой Москвы уровень девелоперской активности несколько снизился, — резюмирует Наталья Шаталина. — Предложение незначительно сместилось в сторону эконом класса, при этом новостройки комфорт класса по-прежнему сохраняют лидирующие позиции, на них приходится более половины всего предложения».

Что касается ценовой ситуации, то в старых границах Москвы цены выросли на 0,6%.

Фото: www.test.golbis.com

Несколько другие данные, ссылаясь на данные аналитиков компании «Мосреалстрой», приводит гендиректор «Управления экспериментальной застройки микрорайонов» Альберт Суниев (на фото). Согласно этим расчетам, в пределах Старой Москвы средние цены на квартиры за апрель выросли на 2,3%, за год — на 3%, составив 214,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Новой Москве, несмотря на падение средней стоимости «квадрата» в апреле на 2,3% (до 119 тыс. руб.), относительно апреля прошлого года рост составил 13,5%.

«С учетом неизбежного введения проектного финансирования прогнозируемый рост цен может достигать 10%», — предполагает Суниев.

Фото: www.kazned.ru

При оценке изменения спроса эксперты разошлись в показаниях. Так, по данным компании «Азбука жилья» спрос в апреле по сравнению с мартом снизился на 9%.

В целом ситуация на рынке жилых новостроек пока не стала негативной: большинство экспертов фиксируют рост спроса, однако с оговоркой, что он существенно замедлился под влиянием ряда сдерживающих факторов.

Основной из них — рост цен и ипотечных ставок. В марте средневзвешенная ипотечная ставка вновь преодолела психологическую отметку и составила 10,4%, напоминает Суниев.

Фото: www.rossk.ru

По мнению аналитиков, в этой ситуации потенциальные покупатели могут и подождать с покупкой, по крайне мере, до осени.

«Они понаблюдают за изменением рыночной ситуации в надежде, что к концу 2019 года ипотечная ставка хотя бы немного приблизится к заветным 8%», — аргументирует директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

По опыту прошлых лет можно сказать, что снижение ставки на 1—2% может спровоцировать повышение спроса на новостройки до 20%, отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский (на фото).

Фото: shopandmall.ru

Фото: www.mactailor.ru

Другие публикации по теме:

Эксперт: Цены на жилье в России растут быстрее инфляции

Эксперты «Метриум»: рынок недвижимости в I квартале вновь вырос, но не так сильно, как в прошлые годы

Росреестр: число зарегистрированных ДДУ в Москве в I квартале выросло на четверть

В Новой Москве готовые для вселения квартиры составляют уже почти половину предложений от застройщиков

Новостройки Новой Москвы: предложение и цена движутся в противоположных направлениях

Новостройки бизнес-класса: предложение уменьшается, цена растет

В России продолжают расти цены на жилье: средняя цена «квадрата» в новостройках превысила 68 тыс. руб.

Цены на столичные новостройки в феврале заметно выросли. Так резко — впервые с 2015 года

Рынок столичных новостроек в феврале: тенденции и прогноз

Более 45% столичных новостроек в прошлом году не сданы в срок

На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ №28-П от 04.06.2024 по делу о проверке конституционности положений ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой АО «Юридическое бюро "Факториус"».

Фото: exiora.ru

Согласно материалам дела, Арбитражный суд Московской области в марте 2021 года признал обоснованным и включил в составе третьей очереди в реестр требований кредиторов гражданина М., признанного банкротом, требование кредитора в размере 1 106 277 руб. (основной долг и проценты).

В рамках дела о банкротстве супруги гражданина М. — гражданки М. обращено взыскание на квартиру, принадлежавшую им на праве общей совместной собственности и бывшую предметом ипотеки в обеспечение кредитного договора, в котором они выступали созаемщиками.

Определением от 25.01.2022 Арбитражный суд Московской области отказал гражданке М. в исключении из конкурсной массы 3 834 085,85 руб. — средств, вырученных от реализации квартиры, обремененной ипотекой, за вычетом сумм, направленных на погашение требований залогового кредитора, выплату вознаграждения финансовому управляющему и оплату расходов по организации торгов, — на покупку единственного пригодного для проживания жилья.

Апелляционный суд отменил указанное определение и средства в обозначенном размере исключил из конкурсной массы для приобретения должником жилья взамен реализованного. При этом суд пришел к выводу, что исключенные из конкурсной массы средства защищены — в силу взаимосвязанных положений ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) и ст. 213.25 Закона о банкротстве — имущественным (исполнительским) иммунитетом применительно к требованиям незалоговых кредиторов, притом что иного жилого помещения супруги М. и находящиеся на их иждивении несовершеннолетние дети не имеют.

АО «Юридическое бюро "Факториус"», являясь кредитором мужа, не согласилось с этим решением и потребовало половину средств, вырученных от реализации и оставшихся после удовлетворения требования залогового кредитора, включить в конкурсную массу мужа и направить их на удовлетворение требований кредиторов.

Рассматривая дело, КС РФ указал, что регулирование, запрещающее обращать взыскание на определенные виды имущества в силу его назначения, свойств и признаков, обусловлено стремлением законодателя сохранить должнику и лицам, находящимся на его иждивении, приемлемый уровень существования, с тем чтобы не оставить их за пределами социальной жизни.

Наделение единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения исполнительским иммунитетом направлено на защиту права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, включая находящихся на его иждивении детей, пожилых и больных лиц, и в конечном счете — на исполнение обязанности государства охранять достоинство личности. Тем самым исполнительский иммунитет имеет конституционные основания, однако соответствующее регулирование не должно вести к несоразмерному и не подкрепленному никакой конституционно значимой целью ограничению прав кредиторов в их имущественных отношениях с должниками.

Ипотечное кредитование, в первую очередь банковское, оставаясь значимым источником для удовлетворения финансовых потребностей граждан, предполагает предоставление залоговому кредитору гарантий надлежащего исполнения должником обязательств в тех случаях, когда залог недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, являющегося для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, устанавливается в целях обеспечения обязательств, не связанных с удовлетворением потребности должника в жилище.

Поэтому законодатель должен найти справедливое равновесие прав и имущественных интересов кредитора и должника независимо от характера обязательства, в обеспечение которого заложено жилое помещение, принимая во внимание критерии допустимости ограничения прав.

Фото: anspb.ru

При этом в такой чувствительной сфере, как гарантии жилищных прав, даже если вопрос о них возникает в процессе банкротства гражданина, должны предъявляться повышенные требования к определенности правового регулирования условий предоставления этих гарантий, в том числе в виде наделения исполнительским иммунитетом части денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения, принадлежащего должнику на праве собственности и обремененного ипотекой.

В отсутствие же такого регулирования и применение этих гарантий, и их конкретное наполнение (объем средств, оставляемых должнику, случаи, когда он может корректироваться, в том числе обусловленные поведением должника и кредиторов, и т. п.) остаются в значительной степени в области усмотрения суда.

Исходя из требований Конституции РФ и с учетом правовых позиций Конституционного Суда РФ, выраженных в настоящем Постановлении, федеральному законодателю надлежит урегулировать вопросы, связанные с распространением исполнительского иммунитета на такие денежные средства.

КС РФ постановил, признать взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве не соответствующими Конституции Российской Федерации.

Впредь до внесения федеральным законодателем в правовое регулирование изменений, взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст.446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении денежных средств, вырученных от продажи принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности и обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, следующим образом:

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

• суды исключают из конкурсной массы гражданина-должника по его заявлению денежные средства, вырученные от продажи такого помещения (за вычетом сумм, направляемых на погашение требований залогового кредитора, а также на погашение требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве), как защищенные имущественным (исполнительским) иммунитетом;

• размер указанных средств может быть уменьшен в пользу конкурсной массы должника, если этот размер позволяет приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище;

• в качестве оснований для отказа в удовлетворении — полностью или в части — заявления гражданина-должника об исключении указанных денежных средств из конкурсной массы допускаются те же основания, связанные с недобросовестностью (злоупотреблениями) со стороны должника, которые применяются при отказе в распространении имущественного (исполнительского) иммунитета на единственное жилье, не обремененное залогом;

• при определении размера указанных денежных средств как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом необходимо учитывать, что до направления сумм, предназначенных для погашения требований залогового кредитора, а также иных требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве, из вырученного от продажи единственного пригодного для постоянного проживания и обремененного ипотекой жилого помещения должника и членов его семьи не подлежит исключению (выделению) часть средств, приходящаяся на долю супруга (бывшего супруга) должника, если такое помещение принадлежало супругам на праве общей совместной собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по общим обязательствам супругов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Конституционный Суд: УК должна продолжить управление МКД после прекращения договора до возникновения соответствующей обязанности у новой УК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок 

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка