На сайте Росреестра  опубликован  дайджест законодательных изменений за I квартал 2022 года. Документ разработан для разъяснения правовых нововведений в сфере земли и недвижимости представителям органов власти, профессионального сообщества и гражданам.

В частности, в новом дайджесте рассмотрен №58-ФЗ от 14.03.2022 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» который вступил в силу 14.03.2022.  Законодательные изменения, внесенные данным актом, посвящены антикризисным мерам поддержки строительной отрасли. В частности:  

• исключена двойная проверка наличия правоустанавливающих документов на землю при вводе объекта в эксплуатацию; 

• установлено, что проверка соблюдения требований о наличии инженерной защиты объектов и сооружений, обеспечивающих охрану водных объектов, объектов в водоохранных зонах, зонах затопления и подтопления, проводится на стадии строительства и при вводе объектов в эксплуатацию; 

• установлено, что для кадастрового учета и регистрации прав на объекты государственной и муниципальной собственности, права на которые возникли при разграничении госсобственности в 1991 году, может быть использована выписка из соответствующего реестра государственной или муниципальной собственности, что исключает необходимость обращения в суд за признанием права государственной или муниципальной собственности; 

Фото: www.edsro.center

• Правительство РФ наделено полномочиями по установлению особенностей регулирования земельных отношений в 2022 году. 

Второй раздел дайджеста посвящен сокращению ограничений оборотоспособности земельных участков (ЗУ). В данном разделе рассмотрены изменения, внесенные № 9-ФЗ от 16.02.2022 «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации», о чем ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ. 

Указывается, что данным законом устранены препятствия реализации гражданами и юридическими лицами права на предоставление в собственность ЗУ. Установлено, что ЗУ в государственной и муниципальной собственности, а также участки, госсобственность на которые не разграничена, расположенные во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, исключены из перечня ЗУ, ограниченных в обороте. 

Кроме того, в дайджесте проанализировано Постановление Правительства РФ №59 от 27.01.2022, которым установлен порядок определения состава и размера, а также возмещения убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников ЗУ, землепользователей, землевладельцев и арендаторов ЗУ, правообладателей расположенных на ЗУ объектов недвижимости. 

Фото: www.dokipedia.ru

Большой раздел дайджеста посвящен выполнению кадастровых работ.  

Указывается, что принятие приказа Росреестра №П/0217 от 24.05.2021 «Об установлении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке», позволило:  

• установить требования к подготовке акта согласования местоположения границ ЗУ в виде электронного документа, что позволит проводить согласование местоположения границ участков в электронном виде; 

• установить, в каких случаях допускается изготовление электронных образов документов с использованием монохромного, а в каких — с использованием полноцветного режима; 

• определить правила подготовки межевого плана в целях осуществления кадастрового учета одновременно в отношении смежных и несмежных ЗУ на основании одного заявления и одного межевого плана; 

• уточнить правила подготовки межевого плана при уточнении местоположения границ ЗУ, в том числе обобщен перечень документов, подтверждающих существование границ участков на местности 15 лет и более;

Фото: www.fgeo.ru

• уточнить случаи, при которых допускается подготовка межевого плана в связи с образованием ЗУ без предварительного выполнения кадастровых работ по уточнению описания местоположения границ исходного участка. 

Портал ЕРЗ.РФ ранее рассказывал о приказе Росреестра №П/0217.

Принятый Росреестром приказ №П/0082 от 15.03.2022 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений», установил, что: 

• представление в качестве приложения к техническому плану здания, сооружения (ТП) проектной документации (копий) не осуществляется 

• определены случаи, в соответствии с которыми раздел «План здания, сооружения, План этажа, фрагмент Плана здания, сооружения, этажа» не включается в ТП;

Фото: www.mds.yandex.net

• в случае подготовки ТП в отношении учтенных до 01.01.2013 здания, сооружения, объектов незавершенного строительства исключительно для целей внесения в ЕГРН сведений о местоположении таких объектов на ЗУ, для подготовки ТП не требуется использование проектной документации, разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов или разрешения на строительство и включение их копий, а также включение планов всех этажей в ТП;

• при подготовке ТП линейного объекта в случае строительства этапами, реконструкции его части, в том числе при переносе части линейного объекта в связи с изъятием ЗУ для государственных или муниципальных нужд; в случае сноса его части (участка) или в иных предусмотренных законодательством случаях в разделе «Описание местоположения объекта недвижимости», список координат характерных точек контура линейного объекта или части (участка) линейного объекта допускается указывать не в полном объеме по установленным приказом Росреестра №П/0082 правилам. Портал ЕРЗ.РФ ранее разбирал проект данного приказа.

Анализируя приказ Росреестра №П/0072 от 04.03.2022 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений», указано, что его принятие установило: 

Фото: www.kosogorec.ru

• составление и заверение Декларации в отношении бесхозяйного линейного объекта в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 225 Гражданского кодекса РФ, осуществляется лицами, обязанными в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию линейных объектов;

• необходимость представления копий правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов при составлении Декларации в отношении объекта недвижимости (ЗУ, где расположен объект недвижимости) при наличии зарегистрированного права на ЗУ или на объект недвижимости, который расположен на таком ЗУ, исключена. В Декларации указываются дата и номер государственной регистрации права на такой ЗУ, объект недвижимости; 

• при составлении Декларации в отношении гаража в случаях, установленных ст. 3.7 федерального закона от 25.10.2001 137-ФЗ, Декларация составляется гражданином, использующим такой гараж. При этом допускается указание в Декларации реквизитов решения о предварительном согласовании предоставления ЗУ и (или) иных документов, указанных в ст. 3.7 137-ФЗ. 

Фото: www.gradrazvitie.ru

Кроме того, в дайджесте рассмотрены изменения касающиеся осуществления федерального государственного контроля (надзора), а именно:

• Постановление Правительства РФ №126 от 07.02.2022 «О внесении изменений в Положение о федеральном государственном земельном контроле (надзоре)»;

• Приказ Росреестра от 18.01.2022 №П/0011;

• Приказ Росреестра от 14.01.2022 №П/0005;

Также в дайджесте раскрыты отдельные положения, утвержденные Постановлением Правительства РФ №146 от 10.02.2022, которым установлен порядок ведения и сроки хранения закрытых реестровых дел.

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:

Утверждены новая форма и состав сведений межевого плана

Сокращение срока регистрации сделок — ключевое улучшение в работе Росреестра с застройщиками

Изменения в сфере земли и недвижимости за IV квартал 2021 года 

Новая форма акта обследования для кадастровых инженеров

Росреестр разработал новую форму технического плана

Порядок повторного межевания ЗУ для КРТ упростят

Верховный Суд: техплан не подтверждает наличия у участника закупки опыта выполнения работ

Росреестр разъяснил, как составить техплан в отношении вводимого в эксплуатацию очередного этапа МКД

Детализация отношений МФЦ и Росреестра при переводе бумажных документов в цифровой формат 

Росреестр разъяснил основные причины приостановки госрегистрации перехода права на квартиры

Росреестр разъяснил причины приостановки государственного кадастрового учета МКД

Росреестр: в техплане отражаются только обособленные помещения

Банк России опубликовал информацию о рисках ипотеки с аккредитивами и при переуступке договоров долевого участия.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

В опубликованном сообщении регулятор отмечает, что он фиксирует появление новых схем при покупке строящегося жилья, несущих риски для покупателей.

В частности, описаны следующие схемы:

• при выдаче ипотеки банки совместно с застройщиками предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Риски для граждан при данной схеме связаны с тем, что в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн руб., средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их и при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, поскольку ДДУ по факту не был полностью оплачен.

• застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором находится сумма, эквивалентная лишь первоначальной (заниженной) цене квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Здесь риски для граждан возможны в случае дефолта застройщика: при невыполнении застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).

Банк России усматривает в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в 214-ФЗ. Руководство регулятора считает такие практики недопустимыми и доведет свою позицию до кредитных организаций (в том числе в рамках надзорного диалога).

Сообщается, что Банк России в ближайшее время планирует:

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

• завершить работу по созданию Комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. В нем будет указываться на недопустимость навязывания людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов. Так, ограничения по сроку нахождения заемных средств на счете заемщика до перевода на счет эскроу (в том числе на аккредитиве) должны стать частью стандарта защиты интересов ипотечных заемщиков. В случае несоблюдения стандарта будут применяться предусмотренные законодательством меры принуждения. Если банк предоставляет неполную и (или) недостоверную информацию заемщику, Банк России рассмотрит возможности применения 192-ФЗ в части приостановки продаж таких продуктов.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

• проработать возможность внесения в регулирующие законодательные акты изменений, направленных на то, чтобы завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как через использование схемы с аккредитивом) соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска (LTV3, коэффициентах риска в расчете нормативов достаточности капитала и макропруденциальных надбавок к ним, в перспективе — на МПЛ4). Это ограничит выдачу таких рискованных кредитов. Будет также проведена надзорная проверка корректности оценки банками стоимости недвижимости при расчете LTV.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

• обсудить с Правительством России возможности внесения изменений в правила выдачи ипотеки с господдержкой, направленных на то, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно, что в конечном счете защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой.

• обратиться в Минстрой России с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в 214-ФЗ, которые препятствовали бы реализации описанных выше схем.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В перечень кредитных учреждений, имеющих право работать с эскроу, ЦБ добавил два новых банка (список)

ЦБ обратился в ФАС по поводу комиссий банков в рамках льготной ипотеки

Эксперты: в 2024 году ипотечные ставки будут недоступны для заемщиков — и психологически, и финансово

Помогут ли надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке не допустить массовых дефолтов по кредитам: мнение экспертов

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

Банк России разъяснил положения об определении уровня кредитоспособности застройщиков, использующих счета эскроу

ЦБ разъяснил порядок расчета авансов застройщиков