На Московской бирже началась торговля паями ЗПИФН «Кутузовский», которым управляет дочерняя компания Агентства ипотечного жилищного кредитования ООО «УК АИЖК».

Напомним, что недавно со стороны ряда депутатов Госдумы прозвучали голоса о недопустимости для Агентства ипотечного жилищного кредитования «финансирования и реализации программ наемного жилья бизнес-класса при фактическом отсутствии аналогичных программ для граждан с невысоким уровнем дохода». Однако, несмотря на эту критику, АИЖК последовательно приближается к успешной реализации своего первого проекта создания арендного жилья.

Вложив средства в апартаменты через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Кутузовский», Агентство рассчитывает вернуть эти деньги с доходностью. АИЖК, которому принадлежит 100% паев ПИФ «Кутузовский», планирует и в дальнейшем оставаться крупнейшим пайщиком фонда, но при этом часть паев выставлена на Московскую биржу и таким образом стала доступна инвесторам. Как сообщают в Агентстве, паи имеют третий уровень листинга, им присвоен ISIN код RU000A0JXP78.

Если выставленные паи фонда будут проданы инвесторам, проект увенчается успехом. Ведь тем самым появится механизм, превращающий АИЖК в локомотив, с помощью которого в стране сформируется институт доходного жилья.

Алгоритм здесь простой:

шаг 1: АИЖК выделяет средства ПИФу;

шаг 2: ПИФ приобретает жилье у застройщика (много квартир или апартаментов в одном доме);

шаг 3. паи ПИФа продаются частным инвесторам;

шаг 4: АИЖК возвращает свои вложения и запускает их в новый оборот.

Результат: частные инвесторы становятся собственниками доходных домов, в которых квартиры или апартаменты сдаются в аренду.

Используемый Агентством инструмент напоминает REIT (Real Estate Investment Trust), который в США привлекает коллективные инвестиции в недвижимость, в том числе в арендное жилье. Это ликвидный инструмент, его может приобрести любой неквалифицированный инвестор (практически как акции), паи таких фондов обращаются на бирже. А самое главное — инвестор получает не только рентный доход, но и доход от прироста стоимости недвижимости.

Что касается ЗПИФН «Кутузовский», то, по словам аналитиков АИЖК, теперь любой человек, обладая даже не самой значительной по инвестиционным меркам суммой (например, 300 тыс. руб.), может инвестировать средства в этот фонд. На привлеченные средства будет построено арендное жилье, прибыль по паям будет обеспечиваться потоком рентных платежей от сдаваемого жилья. Кроме того, вкладчики получат возможность участвовать в будущем росте стоимости жилья. А АИЖК со своей стороны обеспечивает ликвидность такого инструмента: предусмотрена возможность досрочного выкупа паев. Тем самым данный инструмент будет в чем-то даже более привлекательным, чем банковские вклады, считают в Агентстве.

Таким образом, по мнению экспертов, в России может быть воссоздан институт доходных домов. Его востребованность не подлежит сомнению. По данным социологического исследования, которое АИЖК провело совместно с ВЦИОМ в 2016 году, 7 млн российских семей потенциально заинтересованы и готовы воспользоваться арендным жильем, если данный рынок будет цивилизованным, интересы арендодателя на нем будут защищены, а качество арендного жилья улучшится. Так что потенциально емкость рынка арендного жилья в России очень велика.

Однако, чтобы доходность инвестиций в доходное жилье не уступала доходности инвестиций в строительство жилья в целях продажи, на законодательном уровне следует вести налоговое стимулирование развития арендного жилья. Особенно это касается юридических лиц, налоги которых значительно превышают платежи на жилье, находящееся в собственности физических лиц. Отсутствует сегодня и такое стимулирование, как, например, вычеты из налогооблагаемой базы, предоставляемые при покупке жилья. Решение этих вопросов может превратить институт доходного жилья в один из самых инвестиционно привлекательных сегментов рынка недвижимости. 

СПРАВКА ЕРЗ

ЗПИФН «Кутузовский» — закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Кутузовский» создан под управлением дочерней структуры Агентства ипотечного жилищного кредитования ООО «УК АИЖК» в 2016 году. В момент формирования объем фонда составил 15,6 млрд руб., из которых 13,5 млрд руб. приходится на имущественные права на недвижимость в московских жилых комплексах «Лайнер» и Match Point, а остальное — на денежные средства, внесенные АИЖК в уплату паев фонда.

Согласно данным Росреестра в ЖК «Match Point» ЗПИФН «Кутузовский» приобрел 834 апартамента, 800 машиномест и 6 нежилых помещений. Все объекты недвижимости были приобретены в рамках 5 ДДУ от 31.08.2106 г. у застройщика ООО «Волей Гранд». В ЖК «Лайнер» ЗПИФН «Кутузовский» в рамках 22 ДДУ от 29.08.2016 г. приобрел у застройщика АО «ИНТЕКО» 293 апартамента и 50 машиномест.

Решением от 24.07.2017 по делу №А45-9038/2017 Арбитражный суд признал законным постановление Министерства строительства Новосибирской области (далее — Министерство) о привлечении к административной ответственности ООО «Инстрой» (правопреемник застройщика) за непредоставление документов, запрашиваемых контролирующим органом.

Фото: www.novosib.arbitr.ru

Из материалов дела следует, что контролирующий орган провел внеплановую документарную проверку ООО «НСК «Авантаж», в ходе которой установлено, что ООО НСК «Авантаж» является застройщиком многоквартирных домов. В обществе произошла реорганизация путем создания юридического лица — правопреемника ООО «Инстрой». Права и обязанности по договору аренды земельного участка, на котором велось строительство, переданы правопреемнику, поэтому ООО НСК «Авантаж» в настоящее время не является застройщиком.

После чего контролирующий орган назначил внеплановую документарную проверку в отношении ООО «Инстрой». Согласно передаточному акту ООО НСК «Авантаж» передало ООО «Инстрой» бухгалтерскую отчетность, акты (описи) инвентаризации имущества и обязательств, первичные учетные документы по материальным ценностям, целевые средства участников долевого строительства. ООО «Инстрой» является правопреемником ООО НСК «Авантаж» по договору аренды земельного участка (на котором осуществляется строительство объектов капитального строительства) по всем действующим разрешениям на строительство.

Согласно ч. 5 ст. 11 Федерального закона №294-ФЗ в течение десяти рабочих дней со дня получения мотивированного запроса юридическое лицо, индивидуальный предприниматель обязаны направить в орган государственного контроля (надзора), орган муниципального контроля указанные в запросе документы. В виду того, что ООО «Инстрой» было ознакомлено с приказом о проведении проверки, должно было представить необходимые документы, но не представило, общество привлечено к административной ответственности.

Свой отказ в предоставлении документов ООО «Инстрой» мотивировало тем, что им получено уведомление об отказе во внесении изменении и продлении разрешения на строительство, в этой связи общество в настоящее время не является застройщиком и не подпадает под действие требований Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Как указал суд, порядок правопреемства при реорганизации юридических лиц регулируется ст. 58 ГК РФ. Так, согласно п. 4 ст. 58 ГК РФ при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Следовательно, ООО «Инстрой» приняло на себя обязательства перед участниками долевого строительства по строительству многоквартирных домов и передаче объектов недвижимости участникам долевого строительства.

Не найдя смягчающих обстоятельств, суд сделал вывод о наличии в действиях ООО «Инстрой» состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 4 ст. 14.28 КоАП РФ.

Другие публикации по теме:

Арбитражный суд: за ошибки в отчетности штрафовать застройщика нельзя